Giới đầu cơ ôm đất có sổ đỏ 'ung dung' đợi sóng lên, ai sẽ ôm mối lo?

Anh Đặng Quang Tùng, một nhà đầu tư chuyên đất nền vùng ven Hà Nội, cho hay anh thở phào khi đã hoàn thành chuyển đổi xong 1 lô đất nông nghiệp rộng 110m2, pháp lý đầy đủ, tại huyện Thanh Trì lên thổ cư, tổng chi phí chỉ hết khoảng 2,3 tỷ đồng (bao gồm cả các chi phí đi lại, ngoài lề...).

Ung dung chờ giá lên

Lô đất trên, theo anh Tùng, nằm gần khu dân cư đoạn qua xã Tân Triều, được anh mua vào từ cuối năm 2022, khi chủ cũ gãy đòn bẩy tài chính phải bán lỗ gần 200 triệu đồng so với giá gốc để cắt nợ.

Sở dĩ anh Tùng “thở phào” là bởi vào đầu năm 2024, khi làm sổ (xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), giá đất khu vực này theo bảng giá đất cũ, theo đó anh chỉ phải nộp tiền sử dụng đất với giá khá thấp so với giá thị trường.

Trong khi nếu tính theo bảng giá đất vừa công bố, anh Tùng sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn rất nhiều. “Theo thông tin tôi nắm được, tại huyện Thanh Trì giá đất ở vị trí đẹp nhất trên 3 tuyến đường, gồm Nguyễn Xiển (đoạn qua xã Tân Triều), Nghiêm Xuân Yêm (đoạn qua xã Tân Triều và đoạn từ Cầu Dậu đến hết xã Thanh Liệt) và Phạm Tu có mức cao nhất 116,9 triệu đồng/m2. Với giá này, tôi sẽ phải chi thêm vài tỷ đồng”, anh Tùng chia sẻ với VnBusiness.

Nhà đầu tư đất nền đang chia làm 2 nửa, bên đầy đủ pháp lý vui mừng, bên còn lại thì vô cùng lo lắng.

Tương tự, ông Quân, một nhà đầu tư có gần 10 năm kinh nghiệm, cũng như “mở cờ trong bụng” khi chuyển đổi xong mục đích sử dụng cho lô đất nông nghiệp tại Đông Anh lên thổ cư cách đây 6 tháng. Lô đất này được ông Quân mua vào từ khoảng năm 2017, giá gần 1,8 tỷ đồng.

Theo bảng giá đất cũ, ông Quân chỉ phải nộp chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng hơn 500 triệu đồng. Trong khi đó, nếu bây giờ mới thực hiện chuyển đổi theo bảng giá đất mới, ông có thể thêm khoảng 1,9 tỷ đồng. Tính ra tiền chuyển đổi còn cao hơn tiền mua đất.

“Lô đất có vị trí đẹp, mới đây đã có khách trả hơn 4 tỷ đồng, tức tăng hơn 2 lần giá mua vào, nhưng tôi chưa muốn bán. Một phần vì cũng chưa có nhu cầu về tài chính, một phần muốn đợi thêm, chắc chắn giá sẽ còn tăng nữa theo mặt bằng bảng giá đất mới”, ông Quân kỳ vọng.

Nếu những nhà đầu tư găm đất đủ pháp lý đang như “mở cờ trong bụng”, ung dung ngồi chờ giá lên, thì không ít nhà đầu tư ôm đất lô to chưa thể phân lô, lên thổ cư lại đang như “ngồi trên đống lửa”, tìm cách thoát hàng bằng cách điều chỉnh giá bán.

Kẻ mừng, người lo

Gần 3 tháng qua, ông Phạm Quốc Lâm, một nhà đầu tư đã có hơn 10 năm kinh nghiệm, tích cực rao bán lô đất 500 m2 nằm phía trong đường Nguyễn Xiển (huyện Thanh Trì, đoạn qua xã Tân Triều), giá 5,8 tỷ đồng, nhưng đến nay chưa có nhà đầu tư thực sự quan tâm.

Ông Lâm cho biết lô đất trên được ông mua vào cách đây 2 năm, với giá mua vào khá tốt so với mặt bằng giá thời điểm đó. Từ đầu tháng 12 năm ngoái, khi rao bán, ông Lâm đã chủ động hạ giá so với giá thị trường ở thời điểm hiện tại, thấp hơn gần 300 triệu đồng, nhưng vẫn rất ít khách hỏi.

“Với bảng giá đất mới, tôi sẽ tốn thêm vài tỷ đồng để chuyển đổi lô đất lên thổ cư, chưa kể việc xin tách thửa hiện tại cũng vô cùng khó. Vì vậy, tôi quyết định rao bán, với giá rất hữu nghị, nếu ai có thiện chí thì tôi bán, còn nếu không thì tôi sẽ tiếp tục đợi thêm”, ông Lâm chia sẻ.

Những lo lắng của nhà đầu tư ôm đất chưa có sổ đỏ rõ ràng là có cơ sở. Theo số liệu từ DKRA Group, giao dịch đất nền năm 2024 tăng so với năm 2023 nhưng chỉ tập trung ở nhóm sản phẩm thổ cư tách thửa, đất nền dự án hoàn thiện hạ tầng, sổ riêng từng nền, giá dưới 5 tỷ đồng ở TP.HCM, Hà Nội và tầm trên dưới 2 tỷ đồng mỗi nền với các thị trường tỉnh. Nguồn cung sơ cấp còn rất hạn chế và thị trường chủ yếu vẫn đang hấp thụ rổ hàng thứ cấp.

Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết có 4 yếu tố quyết định đến thanh khoản và giá cả của đất nền hiện tại, đó là sự chuẩn chỉnh về hạ tầng kỹ thuật nội khu, có sổ riêng từng nền, giá hợp lý và phải gắn với câu chuyện tiềm năng lợi nhuận dài hơi.

Giới quan sát cũng đánh giá ở giai đoạn này nếu nhà đầu tư sở hữu đất thổ cư, sẵn sổ sẽ có lợi thế lớn. Đa phần nhà đầu tư sẽ giữ lại để chờ cơ hội tăng giá trong tương lai.

Trong khi nhà đầu tư sở hữu đất vườn, đất nông nghiệp sẽ khó khăn hơn trong việc chuyển đổi khi chi phí theo bảng giá đất mới tăng gấp nhiều lần.

Tuy nhiên, về dài hạn cơ hội cho các loại hình bất động sản là có khi hạ tầng được đầu tư và việc quy hoạch lên thành phố được thực thi. Theo các nhà đầu tư lâu năm, thực tế việc chờ đợi thêm của nhà đầu tư là bắt buộc bởi lẽ, ở giai đoạn này không dễ dàng bán sản phẩm khi thanh khoản chung của thị trường còn yếu.

Hưng Nguyên