Giải đáp vướng mắc liên quan đến việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ảnh minh họa.

Theo công văn, có tòa án vướng mắc khi người khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất đó đã được đem đi thế chấp và ngân hàng đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình giải quyết vụ án có căn cứ xác định việc UBND cấp giấy chứng nhận là không đúng nhưng hợp đồng thế chấp là đúng quy định của pháp luật.

NHIỀU VƯỚNG MẮC VỀ HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trường hợp này, tòa án có được hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng không? Ngân hàng có được xác định là người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 hay không?

Tòa án Tối cao cho rằng việc xem xét yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vụ án hành chính thực chất là việc xác định tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi có căn cứ xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị kiện rõ ràng trái pháp luật thì tòa án phải tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.

Quan hệ thế chấp tài sản liên quan đến giấy chứng nhận nêu trên và quyền lợi của ngân hàng sẽ được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự khi đương sự có yêu cầu.

Có trường hợp khác đương sự khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và buộc người bị kiện (cơ quan có thẩm quyền) cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất đó cho họ. Trường hợp này, yêu cầu buộc người bị kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thuộc đối tượng khởi kiện trong vụ án hành chính hay không?

Tòa tối cao cho rằng trường hợp người khởi kiện vừa yêu cầu hủy quyết định hành chính vừa yêu cầu buộc cơ quan hành chính thực hiện hành vi nhất định (như buộc cơ quan hành chính ban hành quyết định hành chính mới), tòa án cần phải xác định yêu cầu buộc cơ quan hành chính thực hiện hành vi nhất định là trách nhiệm của tòa án khi hủy quyết định hành chính.

Khi Hội đồng xét xử xét thấy quyết định hành chính bị khởi kiện được ban hành đúng quy định thì tuyên bác yêu cầu khởi kiện của đương sự theo điểm a khoản 2 Điều 193 Luật Tố Tụng hành chính mà không phải xem xét yêu cầu buộc người bị kiện thực hiện hành vi nhất định của đương sự.

Khi Hội đồng xét xử xét thấy quyết định hành chính bị khởi kiện được ban hành không đúng quy định thì xem xét hủy quyết định hành chính và có quyền tuyên buộc cơ quan nhà nước hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo điểm b, c khoản 2 Điều 193 Luật Tố Tụng hành chính.

Câu hỏi khác là người khởi kiện yêu cầu hủy tất cả các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành.

Trường hợp do sai sót của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi chưa được thu hồi, hủy bỏ, thậm chí còn dùng để thế chấp ngân hàng. Trường hợp này, tòa án chỉ hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành hay phải hủy cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi?

Theo tòa tối cao, điểm b khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định, khi nhà nước đã cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ phải được thu hồi.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thu hồi hoặc hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ thì phải xác định đó là quyết định hành chính có liên quan. Do đó, nếu tòa án quyết định hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành thì hủy luôn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi chưa được thu hồi.

XÁC ĐỊNH NGƯỜI LIÊN QUAN KHI CÓ BIẾN ĐỘNG TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Có trường hợp khác là đương sự yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên trên giấy chứng nhận có 10 nội dung cập nhật biến động sang tên do nhận chuyển nhượng. Trường hợp này, việc xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như thế nào?

Tòa tối cao cho rằng theo khoản 10 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức, cá nhân tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án hành chính có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ tự mình hoặc đương sự khác đề nghị và được TAND chấp nhận hoặc được tòa án đưa vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "... trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.”

Trường hợp này, tòa án phải xem xét việc hủy giấy chứng nhận sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người được cập nhật biến động nào thì xác định người đó là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 10 người được cập nhật biến động sang tên do nhận chuyển nhượng mà quyền, nghĩa vụ của người được cập nhật biến động sau phủ định quyền, nghĩa vụ của người được cập nhật biến động trước thì xác định người được cập nhật biến động cuối cùng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 10 người được cập nhật biến động mà quyền, nghĩa vụ của những người được cập nhật biến động liên quan trực tiếp đến việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chủ sử dụng đất chuyển nhượng 10 phần của mảnh đất cho 10 người) thì phải xác định cả 10 người được cập nhật biến động là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Đỗ Mến