Giá nhà tăng tác động mạnh đến thị trường căn hộ cho thuê

Thị trường bất động sản Hà Nội - phân khúc cao cấp chiếm ưu thế, đẩy giá nhà ở tiếp tục lên cao. (Ảnh SƠN TÙNG)

Cuối năm 2024, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đã đạt 70 triệu đồng/m2 (tăng 35,4%), do các dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp cũng tăng mạnh. Trong khi năm 2022, thị trường chung cư vắng bóng những sản phẩm có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã không còn các căn hộ chung cư có giá 50 triệu đồng/m2.

Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội phản ánh mức biến động giá bán bình quân của 150 dự án được VARS quan sát, cho thấy đến thời điểm cuối năm 2024, chỉ số này đã tăng hơn 27 điểm phần trăm so với cuối năm 2023 và 72,4 điểm phần trăm so với quý II/2019.

Mặt bằng giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao đã thiết lập mặt bằng mới, khiến giá thuê căn hộ có xu hướng “leo thang”, với mức tăng trung bình từ 10-20% trong năm 2024. Tại khu vực trung tâm thành phố, khó tìm các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng. Hiện căn hộ một phòng ngủ có giá phổ biến từ 10-15 triệu đồng/tháng, loại hai phòng ngủ từ 15-20 triệu đồng/tháng.

Tại khu vực vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 6,5-15 triệu đồng/tháng, tăng từ mức 3-8 triệu đồng/tháng trong vòng chưa đầy 5 năm. Điều đáng mừng là cùng tốc độ tăng giá, chất lượng căn hộ cũng được nâng cao, với nhiều dự án đại đô thị “all-in-one” (tất cả trong một), mang đến không gian sống tiện ích, sống xanh.

Thực tế, giá bất động sản trên thị trường hiện nay đã khiến câu chuyện mua nhà là không thể và việc thuê nhà cũng trở nên khó khăn hơn đối với nhiều người lao động, sinh viên. Cùng với xu hướng tăng giá chung, giá thuê nhà trọ, chung cư mini... cũng tăng theo.

Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Hà Nội đang ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà. Tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng 1/2 giá nhà trong năm 2024, trong khi tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Việt Nam chỉ khoảng dưới 4%, phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm.

Lợi suất cho thuê căn hộ trung bình tại Thủ đô chỉ đạt 3,7% trong năm 2024, còn Thành phố Hồ Chí Minh là khoảng 3,6%. Trên phạm vi cả nước, trong 5 năm qua, giá căn hộ tăng khoảng 59%, còn giá thuê chỉ tăng 10-15%, nhiều thời điểm còn giảm 30-40%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam nhận định, chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua vào và giá thuê căn hộ khiến tỷ suất lợi nhuận thuần túy từ đầu tư cho thuê căn hộ chung cư trở nên kém hấp dẫn.

Theo tính toán của VARS, chi phí thuê nhà tại các đô thị lớn chiếm tới 35-50% tổng số thu nhập của người trẻ. Cộng với các chi phí sinh hoạt khác, người trẻ không có khả năng tích lũy. Do đó, không chỉ lao động phổ thông, mà cả những lao động trẻ có trình độ cao cũng có xu hướng rời khỏi trung tâm đô thị. Việc ngày càng nhiều lao động trẻ, nhất là lao động trẻ có trình độ, rời khỏi trung tâm đô thị có thể ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế-xã hội của thành phố.

VARS cho rằng, bên cạnh việc tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội, để hỗ trợ lao động trẻ, Nhà nước cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ và các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm. Theo đó, cần có giải pháp khuyến khích các chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi thuế, hỗ trợ vay vốn hoặc giảm chi phí đất. Đồng thời, cần đẩy mạnh phát triển hệ thống giao thông công cộng, giúp người lao động dễ dàng di chuyển từ khu vực nhà giá rẻ đến trung tâm làm việc.

Nhà cho thuê được dự báo sẽ sớm trở thành vấn đề cấp thiết của chính quyền đô thị khi muốn thu hút lao động trẻ, lao động có trình độ. Trước thực tế này, ngày 27/2/2025, tại Hội nghị Thường trực Chính phủ làm việc với doanh nghiệp nhà nước, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu phải có chính sách hỗ trợ nhà ở cho người trẻ, vì đây là những chủ nhân tương lai của đất nước. Nhóm này mới ra trường còn khó khăn, nhất là những người từ địa phương khác. Thủ tướng nhấn mạnh, phải tạo đột phá về phát triển nhà ở xã hội cho người trẻ, người khó khăn, thu nhập thấp và công nhân lao động.

MINH THU