Giá nhà ở tăng 'khó kiểm soát', vượt xa giá trị thực

Theo số liệu báo cáo tuần cuối tháng 12/2024 vừa được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố, giá bán nhà ở đã phục hồi và tăng liên tục từ đầu năm do nguồn cung tăng trưởng nhưng vẫn thiếu và yếu so với cầu nhà ở thực tế của thị trường

Theo VARS, nhu cầu nhà ở ước tính tăng thêm 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm ở khu vực đô thị. Tuy nhiên, nguồn cung hiện không đủ nhu cầu, mà chỉ tập trung phần lớn vào phân khúc căn hộ cao cấp tại các thành phố lớn.

Về giá căn hộ cao cấp, VARS nhận định giá nhà ở trong năm qua đã tăng "khó kiểm soát. Trong 150 Dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, tính đến thời điểm cuối năm 2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở TP Hà Nội đã tăng 72,4% so với quý 2/2019.

Theo VARS, giá nhà ở thời gian qua đã tăng 'khó kiểm soát', vượt xa giá trị thực.

Theo sau là Đà Nẵng với mức tăng so với kỳ gốc đạt 49,9%. Trong khi TPHCM chứng kiến mức tăng chậm hơn, khoảng 34,3% so với kỳ gốc khi thị trường mới bắt đầu ghi nhận các dự án mở bán từ quý 3.

VARS cho biết, giá bán sơ cấp căn hộ tăng cao và chưa có dấu hiệu "dừng lại", tạo động lực dẫn dắt và duy trì mặt bằng giá căn hộ cao cấp thứ cấp "neo" cao, vượt xa giá trị thực.

Tuy nhiên, thực tế nguồn cung và thanh khoản thị trương chi ở mức trung bình. Giao dịch chuyển nhượng căn hộ tập trung chủ yếu ở các dự án nằm trong đại đô thị, có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại với mức giá tăng hợp lý. Xuất phát từ nhu cầu đầu tư phục hồi, giá bán căn hộ cao cấp có xu hướng tăng cao, điều này đã giúp các dự án thấp tầng mở bán với giá bán ngày càng tăng nhưng vẫn được hấp thụ khá tốt.

Với phân khúc đất nền, các sản phẩm đã tách thửa, pháp lý đầy đủ cũng ghi nhận sự phục hồi và tăng trưởng mạnh trong bối cảnh nguồn cung đất nền giảm do quy định "siết" phân lô bán nền.

Đặc biệt, các lô đất giá trị thấp, khoảng dưới 30 triệu đồng/m2 tại các thành phố có hạ tầng đã phát triển hoặc đã có kế hoạch phát triển được "săn đón", với mức giá tăng từ 15% so với cuối năm trước, do giá trị đầu tư không quá cao, còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Trong bối cảnh giá nhà đất thổ cư tại Hà Nội và TPHCM cũng đã liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, vượt quá khả năng tiếp cận của đa số khách hàng, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển nhu cầu "săn lùng" nhà đất thổ cư sang các tỉnh, thành vùng ven với mức giá "mềm" hơn và nhiều dư địa tăng trưởng nhờ hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng, quy hoạch đô thị,...

VARS nhận định, nhìn chung thị trường bất động sản đã "khép lại" năm 2024 với các kết quả phục hồi tích cực nhờ các bước tiến lớn trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý, cùng sự chỉ đạo, điều hành sát sao của Đảng, Nhà nước, Chính phủ. Năm 2024 là một năm bản lề, là nền tảng tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển trong Kỷ nguyên mới.

Tới thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản vẫn đang chuyển động tích cực. Thanh khoản trên thị trường đang có xu hướng giảm nhẹ ở phân khúc cao cấp, nhưng vẫn duy trì ổn định ở các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực, giá trị hợp lý với các yếu tố cấu thành bao gồm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cây xanh, hồ nước, khu vui chơi, thương mại, công tác quản lý, an ninh…

VARS cho rằng, để thị trường phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, các chủ đầu tư cần đảm bảo mức giá phù hợp với sức mua của thị trường, thay vì tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn.

Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh nhận định, xu thế phục hồi của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn trong năm 2025 khi nguồn cung được cải thiện cùng nhiều kinh nghiệm, bài học từ các giai đoạn trước đã được rút ra.

Theo chuyên gia này, nguồn cung cho thị trường đang được cải thiện rõ rệt với việc đấu giá đất, các dự án cũng đồng loạt được triển khai trên khắp cả nước và ra hàng đều đặn. Chưa kể, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án đang "đắp chiếu" sẽ giúp một lượng lớn dự án được khơi thông, tạo nguồn cung cho thị trường trong năm tới.

Cũng theo TS. Vũ Đình Ánh, thị trường bất động sản 2025 sẽ sáng hơn về cuối năm do sự nhập cuộc của các chủ thể trên thị trường càng cuối năm càng mạnh mẽ.

Xét theo phân khúc, căn hộ chung cư sẽ tiếp tục là điểm nóng của thị trường do nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn chưa có dấu hiệu giảm. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá nhà tăng cao, người dân khó sở hữu, thị trường chung cư cho thuê sẽ là một điểm sáng. Kể cả với nhà ở xã hội, thị trường cho thuê cũng sẽ sôi động hơn.

Minh Ngọc