Giá chung cư Hà Nội leo thang, nhà đầu tư rẽ hướng vào Nam

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc.

Nhà đầu tư chung cư Hà Nội nên thận trọng

Giá chung cư Hà Nội đã tăng rất mạnh trong thời gian vừa qua, ông nhận định như thế nào về thị trường ở thời điểm hiện tại?

Ông Vũ Cương Quyết: Chung cư Hà Nội trong hai năm gần đây đã ghi nhận mức tăng giá rất tốt. Giá chung cư trung bình tăng tới 70 - 80%, tức mức tăng gần như gấp đôi so chỉ sau một thời gian ngắn.

Tuy nhiên, mức giá sẽ không thể tăng mãi, mà chỉ có thể tăng đến một ngưỡng nhất định. Hiện tại, có thể thấy giá chung cư Hà Nội đã đạt đỉnh. Các nhà đầu tư lao vào cơn sốt giá này trong thời gian vừa qua cần thận trọng.

Với những người mua nhà để ở, việc giữ tài sản là điều hiển nhiên. Nhưng đối với giới đầu tư, đặc biệt là những người đang nắm giữ nhiều tài sản để đầu cơ, mức giá hiện tại chính là thời điểm tốt để chốt lời.

Giá chung cư Hà Nội đã chạm đỉnh, nếu đang sở hữu căn hộ đầu tư, đây là lúc các nhà đầu tư cần cân nhắc bán ra để bảo toàn lợi nhuận. Những ai chốt lời lúc này có thể sẽ có cơ hội quay lại thị trường trong 5 năm tới với mức giá hấp dẫn hơn.

Ngoài ra, còn có một lý do nữa là lợi nhuận từ việc cho thuê chung cư hiện nay chỉ đạt khoảng 2,5-3%, thấp hơn nhiều so với lãi suất gửi ngân hàng (5-6%). Vậy tại sao không bán ra khi giá đang cao, gửi tiết kiệm để sẵn tiền cho các cơ hội đầu tư tốt hơn?

Nếu tiếp tục giữ tài sản và chỉ tập trung vào việc cho thuê với tỷ suất lợi nhuận thấp, đây rõ ràng không phải là kênh đầu tư hấp dẫn.

Thực tế cho thấy, bên cạnh việc trông đợi vào nguồn tiền từ cho thuê, các nhà đầu tư bất động sản còn mong chờ vào sự tăng giá của tài sản mình sở hữu. Vậy, theo như lời khuyên của ông, có lẽ ông cho rằng giá chung cư sẽ khó tăng tiếp?

Ông Vũ Cương Quyết: Khả năng giảm giá là khó vì nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn còn rất lớn. Hơn nữa, tiền sử dụng đất các chủ đầu tư phải nộp hiện cũng rất cao và quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế khiến giá chung cư khó hạ.

Tuy nhiên, khả năng tăng giá thêm cũng không dễ, do mức giá chung cư hiện nay đã ở mức rất cao rồi.

Thực tế cho thấy, người dân có nhu cầu về nhà ở luôn có hai lựa chọn: mua hoặc đi thuê. Khi giá nhà tăng quá cao, trong khi giá cho thuê không tăng tương ứng, lợi nhuận từ việc cho thuê thấp, nhiều người sẽ chọn thuê thay vì mua nhà.

Bởi khi đi thuê, họ có lợi hơn, tiết kiệm hơn. Đợi đến khi có đủ tiền, thu nhập tăng, thị trường về mức giá hợp lý, hoặc việc thuê nhà trở nên bất lợi hơn mua nhà, họ sẽ quyết định đi mua nhà.

Trước đây, khi giá chung cư chưa tăng mạnh, người mua nhà chỉ cần có khoảng 30% giá trị căn hộ là đã có thể xuống tiền, số 70% còn lại, họ có thể vay ngân hàng. Tuy nhiên, với mặt bằng giá hiện nay, nếu người mua chỉ có 30% vốn tự có thì sẽ rất rủi ro. Số tiền còn thiếu, phải vay là rất lớn, dẫn đến áp lực trả cả gốc lẫn lãi tăng cao.

Tôi cho rằng, chỉ khi sở hữu từ 60 - 70% giá trị căn hộ, người dân mới nên mua nhà. Còn nếu chỉ có khoảng 50% hoặc ít hơn, họ cũng không nên quá mạo hiểm.

Vậy mà thời gian vừa qua, vẫn rất nhiều người vay mua chung cư và lao vào thị trường giữa sóng chung cư tăng giá khủng khiếp. Có vẻ như thị trường đang bị ảnh hưởng bởi hiệu ứng đám đông, thưa ông?

Ông Vũ Cương Quyết: Có một nghịch lý rất đáng suy ngẫm trên thị trường là khi giá chung cư rất rẻ, cách đây vài năm, nhiều dự án giá chỉ từ 28 - 30 triệu đồng/m2 nhưng không ai mua. Đất Xanh Miền Bắc từng phân phối nhiều dự án giai đoạn trước Covid-19, chúng tôi thậm chí đã phải đưa ra chính sách cam kết mua lại để hấp dẫn khách hàng.

Nhưng khi giá tăng lên đến 60 triệu đồng/m2, mọi người lại đổ xô đi mua. Đây là tâm lý đầu tư theo hiệu ứng đám đông, rất phổ biến ở Việt Nam, không chỉ trong bất động sản mà còn ở các lĩnh vực khác như chứng khoán.

Nhiều nhà đầu tư mua theo tâm lý fomo mà không cân nhắc kỹ, dẫn đến việc phải chịu rủi ro lớn khi thị trường chững lại hoặc đi xuống.

Thực tế ở thời điểm hiện tại, giao dịch nhà ở đã chậm lại rõ rệt từ sau Tết. Nhiều nhà đầu tư kỳ cựu đã lựa chọn bán chung cư để bỏ tiền vào ngân hàng, hưởng lãi suất từ 5 - 6%, gấp đôi việc cho thuê nhà.

Quan trọng hơn, họ đã chuẩn bị sẵn sàng nguồn tiền để chờ đợi cơ hội đầu tư tốt hơn.

Dòng tiền di chuyển vào Nam và các tỉnh vùng ven

Như ông vừa phân tích, giá chung cư Hà Nội đã tăng rất cao, khó tăng thêm và khả năng sinh lời từ cho thuê hạn chế, vậy theo ông đâu sẽ là điểm đến tiếp theo của dòng tiền đầu tư trong thời gian tới?

Ông Vũ Cương Quyết: Giá chung cư tại Hà Nội đã rất cao, trong khi lợi nhuận từ cho thuê thấp đã khiến các nhà đầu tư di chuyển sang các tỉnh vùng ven và Nam tiến.

Tại các tỉnh phía Nam như Bình Dương, Long An, giá chung cư rẻ hơn rất nhiều, chỉ từ 35-40 triệu đồng/m2, nhưng tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê lại cao hơn, đạt 7-8%.

Ví dụ, tại Thuận An (Bình Dương), một căn hộ hai ngủ, một vệ sinh có giá khoảng 1,1-1,6 tỷ đồng, các căn hai ngủ, hai vệ sinh có giá khoảng 1,7 tỷ đồng. Sau khi mua nhà, nhà đầu tư bỏ ra khoảng 150 triệu đồng để hoàn thiện nội thất cơ bản. Tổng số tiền đầu tư khoảng 1,8 - 1,9 tỷ đồng/căn hộ, nhưng có thể cho thuê với giá 8-9 triệu đồng/tháng. Đây là mức lợi nhuận hấp dẫn hơn nhiều so với việc mua chung cư Hà Nội.

Ngoài ra, các tỉnh phía Nam có mật độ dân số cao, tập trung nhiều khu công nghiệp và trường đại học, nên nhu cầu thuê nhà luôn lớn. Điều này lý giải tại sao nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội đang chuyển hướng vào thị trường phía Nam.

Giá chung cư Hà Nội tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư "quay lưng". Ảnh: Hoàng Anh.

Tương tự, các khu vục xung quanh Hà Nội như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên cũng là những thị trường chung cư cho thuê rất tốt, với nhu cầu thuê cao và mức giá chung cư ở mức hợp lý. Giá chung cư Bắc Ninh khoảng từ 40 -45 triệu đồng/m2, Bắc Giang từ 35 -40 triệu đồng/m2, Thái Nguyên 22-30 triệu đồng/m2, chỉ bằng một nửa so với giá chung cư Hà Nội.

Với hệ thống giao thông thuận tiện, đây đều là các thành phố công nghiệp, nhu cầu ở, cho thuê rất cao, các tỉnh vùng ven vẫn rất tiềm năng so với các thành phố lớn.

Trong khi đó, tại Hà Nội, với 1,7 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ mua được căn studio 20m2 và cho thuê được khoảng 5 triệu đồng/tháng. Nếu muốn cho thuê được khoảng 7 - 8 triệu đồng/tháng, nhà đầu tư phải bỏ ra thấp nhất 2,5 tỷ đồng để mua căn 30m2.

Giá chung cư Hà Nội rẻ cũng từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, còn trung bình thì từ 70 - 80 triệu/m2, đột biến lên tới hơn 100 triệu/m2. Mặt bằng giá rất cao, trong khi lợi nhuận cho thuê rõ ràng thấp hơn nhiều so với các tỉnh vùng ven Hà Nội và TP.HCM, khả năng tăng giá thêm cũng là rất khó.

Trái lại, khi các nhà đầu tư mua chung cư để cho thuê ở các tỉnh thành khác, vì mặt bằng giá đang ở mức thấp, nên chỉ cần nhích nhẹ, biên độ tăng giá trên dòng tiền đầu tư đã ở mức rất hấp dẫn.

Chính vì vậy, thay vì chọn Hà Nội, các nhà đầu tư đang chọn về các tỉnh vùng ven, với kỳ vọng dòng tiền từ việc cho thuê từ 5 - 7%/năm cộng với biên độ tăng giá khoảng 5% một năm, đây là mức sinh lời rất hấp dẫn.

Có vẻ các nhà đầu tư hiện nay đang ưa thích chung cư, thay vì mua đất nền như trước đây, thưa ông?

Ông Vũ Cương Quyết: Trước đây, các nhà đầu tư thường có tâm lý thích mua đất nền và nằm im đợi tăng giá.

Tuy nhiên, từ sau đại dịch, khoảng 3 - 4 năm trở lại đây, nhiều người thích đầu tư chung cư hơn. Lý do bởi chung cư có tính thanh khoản cao, dễ mua, dễ bán khi cần. Thứ hai là chung cư mang lại dòng tiền cho thuê ổn định. Nếu không bán, nhà đầu tư có thể cho thuê để tạo ra dòng tiền hàng tháng.

Và thứ ba là khả năng tăng giá bền vững. Chung cư vừa có thể tăng giá trong dài hạn, vừa đảm bảo nguồn thu từ việc cho thuê.

Ngược lại, đất nền không tạo ra dòng tiền. Việc đầu tư đất nền chỉ hiệu quả khi giá đất tăng. Trái lại, nếu thị trường đi xuống, đất nền rất khó thanh khoản, thậm chí không bán được, mang lại rủi ro cho các nhà đầu tư.

Ông nhìn nhận như thế nào về lớp các nhà đầu tư bất động sản hiện nay, họ có khác gì so với trước đó?

Ông Vũ Cương Quyết: Thị trường trong ba năm vừa qua đã xuất hiện một lớp nhà đầu tư mới, rất khác so với trước đây.

Các nhà đầu tư mới đa phần thường có số vốn nhỏ (1-2 tỷ đồng) và ưu tiên các sản phẩm giá rẻ, có dòng tiền hoặc dễ lướt sóng. Nhiều nhà đầu tư giai đoạn vừa qua thấy thị trường tốt liền đặt cọc, mua để lướt sóng.

Những nhà đầu tư này thường sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng lớn (vay 70-80%) giá trị bất động sản nhờ chính sách bán hàng hấp dẫn của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, điều này cũng rất rủi ro khi hết thời hạn ân hạn nợ gốc khoảng từ 18 - 20 tháng, mà bất động sản đó chưa lướt sóng được, nhà đầu tư không đủ khả năng trả nợ ngân hàng, sẽ bị gẫy dòng tiền.

Nhóm thứ hai trên thị trường là các nhà đầu tư kỳ cựu, họ thường sử dụng vốn tự có hoặc vay ngân hàng rất ít. Trải qua nhiều năm trên thị trường, họ đánh giá rất tốt các dự án tiềm năng. Họ không chạy theo các dự án được truyền thông rầm rộ, mà âm thầm săn đón nhiều dự án đã đi vào sử dụng có giá hợp lý, hoặc đất nền, nhà phố tại khu vực trung tâm.

Đối với các dự án mới, các nhà đầu tư này cũng giữ tâm lý thận trọng, họ lựa chọn kỹ lưỡng, không vay ngân hàng và chọn chính sách thanh toán sớm để được thêm các ưu đãi của chủ đầu tư.

Điều nay đã thay đổi rất nhiều so với trước đây, các nhà đầu tư sẵn sàng vay ngân hàng, mua một lúc 3 - 5 tài sản. Họ chỉ có 10 tỷ đồng, nhưng sẵn sàng mua các bất động sản hàng chục tỷ đồng. Hệ quả là khi thị trường khủng hoảng, đóng băng thanh khoản, các nhà đầu tư không có khả năng trả nợ, tài sản cũng không bán được, buộc phải cắt lỗ, hay bị ngân hàng thu hồi tài sản đảm bảo, phát mãi.

Ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư muốn mua chung cư cho thuê tại phía Nam?

Ông Vũ Cương Quyết: Khi đầu tư chung cư cho thuê, nhà đầu tư cần lưu ý đánh giá tiềm năng thị trường, xem xét mật độ dân cư, công việc, thu nhập của người dân, số lượng các khu công nghiệp, trường đại học tại khu vực.

Thứ hai, nhà đầu tư cần tham khảo nguồn cung, phân tích kỹ lưỡng nguồn cung bất động sản trong khu vực để tránh "cung vượt cầu".

Cuối cùng, về lợi nhuận cho thuê, nếu lợi nhuận từ cho thuê chỉ đạt 2-3%, thấp hơn lãi suất ngân hàng, thì nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Canh tranh khốc liệt buộc các sàn phải thay đổi để thích ứng

Có phải vì vậy mà Đất Xanh Miền Bắc đang mở rộng vào thị trường phía Nam trong năm nay để đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư?

Ông Vũ Cương Quyết: Trong suốt 15 năm qua, Đất Xanh Miền Bắc luôn đồng hành cùng các nhà đầu tư, đưa các nhà đầu tư "đi khắp muôn nơi". Chúng tôi luôn tìm các thị trường tốt để phục vụ nhu cầu của.

Trước đó, giai đoạn 2010 - 2015, Đất Xanh Miền Bắc đã từng đưa các nhà đầu tư vào thị trường phía Nam, đặc biệt là Đồng Nai, Bình Dương. Chúng tôi cũng từng khai thác tiềm năng của thị trường bất động sản Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang. Thời điểm đó, giá bất động sản ở khu vực phía Nam còn rất hấp dẫn, chỉ dao động từ 3 - 5 triệu đồng/m2, Đà Nẵng khoảng 7 triệu đồng/m2.

Trong 10 năm gần đây, chúng tôi tập trung mạnh mẽ vào thị trường Hà Nội, nơi có sự tăng trưởng tốt. Bên cạnh đó, các khu vực như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa và Nghệ An cũng được chú trọng phát triển.

Và thời điểm này, Đất Xanh Miền Bắc đang nhìn thấy tiềm năng rất lớn ở thị trường phía Nam, cả về giá và khả năng sinh lời từ việc cho thuê.

Bên cạnh đó, chúng tôi cũng sẽ phát triển các thị trường vùng ven Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Hải Phòng.

Ngoài ra, việc Nam tiến của Đất Xanh Miền Bắc còn có nguyên nhân gì khác từ thị trường, thưa ông?

Ông Vũ Cương Quyết: Bên cạnh những quy định mới trong nghề môi giới, giúp nâng cao tính chuyên nghiệp và chuẩn hóa hoạt động môi giới bất động sản, những năm gần đây, sự cạnh tranh giữa các sàn giao dịch cũng ngày càng khốc liệt.

Trước đây, số lượng sàn còn hạn chế, nhưng hiện nay, ngày càng có nhiều đơn vị môi giới bất động sản mới được thành lập, trong khi số lượng dự án lại không nhiều.

Thời gian trước, thị trường bất động sản trăm hoa đua nở, nhiều chủ đầu tư tham gia phát triển các dự án, nguồn hàng rất dồi dào, nhưng trong 5 năm qua, thị trường chỉ còn những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm thực sự trụ vững.

Điều này buộc các sàn giao dịch phải tự nâng cao năng lực, chuyên nghiệp hóa dịch vụ, xây dựng thương hiệu mạnh hơn và cải thiện phương thức tư vấn, chăm sóc khách hàng để tạo dựng uy tín, niềm tin với khách hàng và các chủ đầu tư.

Trong năm nay, Đất Xanh Miền Bắc có kế hoạch kinh doanh như thế nào để theo dấu thị trường?

Ông Vũ Cương Quyết: Chúng tôi đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất. Trong đại dịch Covid-19, nhiều văn phòng ở các tỉnh của Đất Xanh Miền Bắc đã phải đóng cửa.

Tuy nhiên, từ năm 2023 đến đầu 2024, khi thị trường dần phục hồi, chúng tôi đã bắt đầu mở rộng hoạt động trở lại tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc.

Hiện tại, hoạt động của chúng tôi đã gần tương đương với giai đoạn 2019, trước đại dịch.

Không chỉ mở rộng tại miền Bắc, chúng tôi cũng đẩy mạnh phát triển vào thị trường miền Trung và miền Nam, đồng thời tăng cường tuyển dụng nhân sự để đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường trong bối cảnh mới.

Liệu việc mở rộng vào miền Nam có gây ra sự cạnh tranh với các doanh nghiệp trong cùng hệ thống là Đất Xanh Miền Trung và Miền Nam hay không, thưa ông?

Ông Vũ Cương Quyết: Chúng tôi không lo lắng về sự cạnh tranh, bởi thị trường còn rất lớn. Bên cạnh đó, sự mở rộng này của Đất Xanh Miền Bắc chủ yếu nhằm phục vụ các nhà đầu tư từ miền Bắc.

Thực tế, các nhà đầu tư miền Bắc chiếm đến 50 - 60% tổng lượng các nhà đầu tư trên cả nước, họ có truyền thống, có kinh nghiệm đầu tư và rất thành công. Sau một thời gian chờ đợi để theo dõi diễn biến thị trường, hiện họ đang dần quay trở lại với hoạt động đầu tư mạnh mẽ hơn.

Đất Xanh Miền Bắc luôn nắm bắt kịp thời những xu hướng mới, diễn biến mới của thị trường, để đáp ứng được nhu cầu của các khách hàng và nhà đầu tư bất động sản.

Xin cảm ơn ông!

Phương Linh