Dự thảo điều chỉnh giá đất: Phải sát thực tế, ngăn chặn trục lợi

Giá nhà đất trung tâm TPHCM đã tăng 20 - 30 lần chỉ trong 10 năm gần đây. Ảnh: Hồng Phúc.

Điều chỉnh để phù hợp thực tế?

Ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TPHCM, giải thích cơ sở để TPHCM quyết định dự thảo điều chỉnh giá đất mới so với 4 năm về trước. Đó là, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2024. Cùng với đó, Quốc hội cũng thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng. Theo đó, Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2024 thì Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Do đó, TPHCM đi đến quyết định dự thảo điều chỉnh giá đất mới cho phù hợp với tình hình thực tế giá đất của địa phương. Cụ thể, ngày 3/7, UBND TPHCM đã giao Sở TNMT xây dựng bảng giá đất, tham mưu kế hoạch để thực hiện Điều 257 Luật Đất đai. So với quy định cũ, toàn bộ nội dung xây dựng bảng giá đất được quy định rõ tại điều 17, Nghị định 71. Bảng giá mới không còn hệ số, chỉ quy định 12 trường hợp chứa đựng trong bảng giá đất.

Theo Giám đốc Sở TNMT, dự thảo điều chỉnh giá đất mới sẽ không tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đồng thời, việc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến từng nhóm đối tượng cụ thể. Riêng với nhóm các trường hợp được bố trí tái định cư, bảng giá đất điều chỉnh được công bố đảm bảo tương đồng với giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường. Dẫn chứng cụ thể, ông Thắng cho biết, kết quả khảo sát, lấy ý kiến cho thấy, bảng giá đất dự kiến điều chỉnh 4.565 tuyến đường, tăng 557 tuyến đường so với số lượng tuyến đường được điều chỉnh giá đất theo Quyết định số 02/2020 của thành phố. “Về giá đất, dự kiến tại dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh có tăng so với bảng giá đất tại Quyết định số 02 nêu trên khoảng 7 lần. Tuy nhiên, bảng giá đất theo Quyết định 02 khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất là 3,5 lần. Do đó, thực tế bảng giá đất điều chỉnh chỉ tăng khoảng 2,5 lần. Tức là, giá đất tại Bảng giá đất dự kiến điều chỉnh chỉ tương ứng bằng 70% mặt bằng giá thị trường” - lãnh đạo Sở TNMT cung cấp thông tin.

Giá đất trên tuyến đường Lê Lợi (quận 1, TPHCM) hiện đang có mức giá trên dưới 850 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Ảnh: HỒNG PHÚC.

Giá tăng lên hơn 800 triệu đồng/m2 là... phù hợp?

Đánh giá về dự thảo điều chỉnh giá đất mới của TPHCM so với quyết định cũ đã tồn tại 4 năm qua, TS Trương Thị Minh Sâm - Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế và Quản lý TPHCM cho rằng, về cơ bản so với bảng giá đất cũ thì nhiều khu vực của TPHCM đã được điều chỉnh tăng giá, thậm chí tăng gấp nhiều lần. Chẳng hạn, giá đất tại một số tuyến đường trung tâm quận 1, như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ theo Quyết định 02 là 162 triệu đồng/m², tức bằng mức tối đa của khung giá đất theo pháp luật đất đai năm 2013. Nếu theo bảng giá đất dự kiến điều chỉnh cho 2 tuyến đường này thì giá tăng lên khoảng 810 triệu đồng/m2 , tức gấp khoảng 5 lần so với thời điểm đó. “Dù tăng hơn nhiều lần nhưng mức tăng này là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực vào thời điểm hiện tại. Vấn đề đặt ra là TPHCM cần kiểm soát việc giao dịch trên thực tế để tránh tình trạng trục lợi từ tăng giá đất hoặc tình trạng móc nối giữa hai bên giao dịch để trốn thuế, dù thực tế có thể mức giao dịch đội lên nhiều lần so với giá được thỏa thuận công chứng để đóng thuế” - TS Sâm khuyến nghị.

Còn luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM cho rằng, việc điều chỉnh giá đất theo yêu cầu cấp thiết được quy định tại Luật Đất đai năm 2024. Trong đó, giúp tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Về vấn đề điều chỉnh tăng giá đất, luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng: Quy định của Luật yêu cầu các địa phương phải điều chỉnh bảng giá đất mới cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại từng địa phương. Đáng chú ý, Luật Đất đai mới nhất bỏ khung giá đất, bên cạnh đó thì bảng giá đất theo quy định mới cũng sẽ được công bố và áp dụng lần đầu từ ngày 1/1/2026 và hàng năm sẽ được điều chỉnh, sửa đổi để áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Bảng giá đất do các địa phương xây dựng theo Luật Đất đai 2013 sẽ được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. “TPHCM dự thảo điều chỉnh giá đất là kịp thời với tình hình thực tiễn và nên sớm áp dụng để ngăn chặn các hành vi trục lợi trong thị trường bất động sản. Bảng giá đất mới khi được áp dụng cũng sẽ là căn cứ để xử phạt, từ đó minh bạch thị trường này” - luật sư Hậu hiến kế.

Người mừng, người lo

Là người theo dõi quá trình biến động giá đất tại TP Thủ Đức (TPHCM), ông Nguyễn Thanh Bình (55 tuổi, nguyên cán bộ tại TP Thủ Đức) cho biết, sau khoảng 3 năm thành lập, biến động giá đất tại thành phố mới của TPHCM đã tăng lên nhiều lần. Do đó, việc Sở TNMT TPHCM lấy ý kiến Dự thảo Bảng giá đất suy cho cùng là điều tất yếu, đồng thời phù hợp với thị trường và quy luật phát triển. Dù vậy, ông Bình vẫn đặt tỏ ra lo ngại khi giá đất dự kiến có mức tăng khá cao, có thể tác động trực tiếp đến mặt bằng giá cả của thị trường nhà, đất. Do đó, ông Bình ủng hộ việc điều chỉnh tăng giá đất gắn theo theo lộ trình cụ thể và thận trọng.

Cũng lo ngại về các khả năng tác động của chính sách mới đến thị trường, ông Trần Văn Phương - Giám đốc Công ty bất động sản Tâm Phát đưa ra góc nhìn, trong 2 năm sau dịch Covid-19 thì thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại sau những cơn “sốt ảo” giả tạo. Một thời nhà đất thu hút mạnh giới đầu cơ, song nay mọi chuyện đã thay đổi. Từng có lúc bất động sản đóng băng tạm thời, thậm chí phải bàn đến chuyện “gỡ khó”. “Tôi liên tưởng đến hai mặt, bảng giá đất mới sẽ khiến cho “người mừng, người lo”. Những người có mặt bằng ở vị trí đắc địa, lý tưởng cho kinh doanh sẽ vui mừng nhất. Thế nhưng, người cần thuê hoặc tìm mua nhà ở tại các khu vực “đất vàng” trung tâm sẽ gặp vô vàn khó khăn hơn. Dung hòa lợi ích giữa các nhóm chịu ảnh hưởng từ chính sách mới chưa bao giờ là chuyện dễ dàng đối với chính quyền thành phố” - ông Phương bày tỏ.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM kiến nghị xem xét tạm hoãn ban hành Bảng giá đất

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị UBND TPHCM xem xét tạm hoãn ban hành Bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8/2024 và tập trung xây dựng Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai. Theo HoEA, giá đất theo Dự thảo Bảng giá đất tăng phổ biến từ 10-20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành quy định tại Quyết định 02/2020 của UBND TPHCM. Đồng thời, việc ban hành Dự thảo Bảng giá đất chưa thật sự cần thiết tại thời điểm hiện nay. Trong giai đoạn từ nay đến năm 2025, HoREA đề nghị TPHCM tiếp tục đánh giá tác động của Dự thảo Bảng giá đất lần đầu đối với các đối tượng chịu tác động. Bởi vì, mức giá theo Dự thảo Bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

THÀNH LUÂN