Dự kiến có 7 tuyến metro chạy qua, đất huyện vùng ven TP.HCM có thành 'chảo lửa'?

Bình Chánh nằm tại cửa ngõ phía Tây và Tây Nam thành phố, kết nối giữa Đồng bằng Sông Cửu Long với TP.HCM – là địa phận mà tuyến vành đai 3 và cao tốc Bến Lức - Long Thành đi qua.

Đây cũng là khu vực đã hội tụ các tuyến huyết mạch đi qua như quốc lộ 1A, quốc lộ 50, đại lộ Võ Văn Kiệt, Nguyễn Văn Linh, cao tốc Tp.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận… là những nhân tố tác động rõ nhất đến thị trường BĐS khu vực này suốt thời gian qua.

Đáng chú ý, theo Quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, trong 5 năm tới, TP.HCM là đô thị đặc biệt, trong đó, huyện Bình Chánh cùng 4 huyện khác là Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ sẽ được phát triển thành các đô thị vệ tinh, đạt chuẩn để nâng cấp lên thành phố.

Bất động sản Bình Chánh giàu tiềm năng, nhưng khó đột biến trong ngắn hạn.

Đặc biệt, huyện Bình Chánh sẽ có tuyến đường sắt tốc độ cao TP.HCM - Cần Thơ, với ga Tân Kiên rộng hơn 26ha. Huyện trong tương lai cũng sẽ có 7 tuyến metro đi qua, trong đó, Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) kéo dài thêm 20km từ Bến Thành (quận 1) đến An Hạ (Bình Chánh).

Metro số 3: An Hạ (Bình Chánh) - Depot Hiệp Bình Phước (TP. Thủ Đức), dài 45,8km; Metro số 5: Đô thị Đại học Hưng Long (Bình Chánh) - Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức), dài 53,9km; Metro số 7: Ga Tân Kiên (Bình Chánh) - Depot Long Bình (TP. Thủ Đức), dài 51,2km; Metro số 8: Đa Phước (Bình Chánh) - Bình Mỹ (Củ Chi), dài 42,8km; Metro số 9: Ga Bình Triệu (TP. Thủ Đức) - Depot An Hạ (Bình Chánh), dài 28,3km; Metro số 10: Tuyến vành đai ngoài dài 83,9km, đi qua Bình Chánh, Nhà Bè, TP. Thủ Đức, Hóc Môn.

Những thông tin quy hoạch, hạ tầng liên tục bùng lên tại Bình Chánh đang nhận được nhiều sự chú ý của nhà đầu tư địa ốc. Rất nhiều “tay to” sau thời gian dài mắc kẹt kỳ vọng sóng quy hoạch có thể thành cú hích giúp thanh khoản bất động khu này bật tăng, nhưng thực tế lại trái ngược.

Ông Lâm, chủ sàn môi giới khu vực Bình Chánh và Long An, cho hay từ trước Tết đến nay, văn phòng của ông chỉ chốt được chưa đầy 10 giao dịch. Số lượng hồ sơ đăng ký gửi bán thì vẫn ngày một chất đống.

“Hầu hết các lô đất có mức giảm 10-15% so với thời sốt đất, nhưng nhìn chung giá vẫn cao nên chưa thể thuyết phục khách xuống tiền. Có những lô giảm sâu 20-30% nhưng vị trí lại không đẹp, đường nhỏ, thiếu hạ tầng liên kết, mà khách thì ngày càng khó tính, tỉnh táo hơn”, ông Lâm chia sẻ.

Khảo sát trên thị trường chung cũng cho thấy sức cầu nhà đất tại Bình Chánh thời gian qua chưa có nhiều đột biến. Sau thời gian xảy ra sốt giá, thì trong khoảng 3 năm qua, mặt bằng giá nhích nhẹ, thậm chí giảm giá trước bối cảnh khó khăn chung của thị trường địa ốc. Nhu cầu ở khu vực này phần lớn đến từ nhu cầu thực, hoạt động đầu tư mua đi bán lại ít.

Có thể thấy, mặt bằng giá neo quá cao sau thời gian dài tăng giá là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường đất nền tại các khu vực có quy hoạch từ huyện lên thành phố như Bình Chánh không còn giữ được sức hút với nhà đầu tư.

Cần phải nhấn mạnh, đất nền tại các khu vực được quy hoạch từ huyện lên thành phố hay khu vực có nhiều “bom tấn” quy hoạch hạ tầng là sản phẩm có tiềm năng, dư địa lớn để đầu tư.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, thị trường hiện không còn chỗ cho các “tay chơi” sử dụng đòn bẩy tài chính đầu cơ, lướt sóng, thay vào đó chỉ dành cho những người có dòng tiền mạnh, tầm nhìn từ 3-5 năm hoặc hơn.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, đánh giá bất động sản vẫn đang là nơi “trú ngụ” tốt bậc nhất cho dòng tiền. Đặc biệt, trong bối cảnh thanh khoản thị trường xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá để thoát hàng, đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh.

Tuy nhiên, trước khi xuống tiền, các nhà đầu tư cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cần thận trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt do thông tin quy hoạch. Đồng thời, cần lựa chọn những nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động hợp pháp để được tư vấn đúng.

Khi săn đất theo quy hoạch, để giảm rủi ro, nhà đầu tư cần cân nhắc các nhóm yếu tố, như giao dịch thị trường đang rất chậm, khó có thể bứt tốc trong 3-4 quý tới; giá bán thứ cấp đang trong xu hướng giảm, nhất là ở các khu vực xa trung tâm; lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm hay không?...

Với riêng Bình Chánh, không thể phủ nhận đây là một trong số ít khu vực tại TP.HCM vẫn còn tồn tại nguồn cung thuộc phân khúc bình dân. Dự báo của Savills Việt Nam, năm 2025, nguồn cung mới tại khu ven TP.HCM đạt hơn 2.000 căn hộ, với hơn 80% thuộc phân khúc hạng C, tập trung tại Bình Chánh và Bình Tân. Cơ hội vẫn là hiện hữu nếu nhà đầu tư có thể tính toán hướng đi đúng.

Nhật Minh