Dự báo BĐS 2025: Đất nền tách thửa được 'săn tìm', biệt thự, liền kề thành tâm điểm

Đất nền đã tách thửa vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng xuống tiền

"Nhiệt" thị trường 2025 tỏa dần đều các khu vực

2024 được đánh giá là năm tạo bước ngoặt trong công cuộc xây dựng hành lang pháp lý mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Việc đưa 3 luật cùng có hiệu lực trước 5 tháng so với quy định thể hiện sự nỗ lực, quyết tâm cao của Chính phủ, các cơ quan bộ ngành trong việc thúc đẩy thị trường sớm hồi phục.

Bước sang năm 2025, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng các quy định pháp luật dần được hiện thực hóa và đi vào đời sống.

Thị trường sẽ theo đà để mạnh dạn tiến vào chu kỳ mới, bất chấp một số khó khăn, trở ngại còn sót lại. “Nhiệt” thị trường bất động sản năm 2025 tỏa dần đều hơn giữa các khu vực, trong đó, khu vực miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt.

Cụ thể, với loại hình căn hộ chung cư, nguồn cung chủ yếu là phân khúc cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường. Tiếp đó, phân khúc biệt thự, liền kề dần trở thành tâm điểm thị trường. Nhất là các dự án thuộc các đại đô thị tiếp tục tạo chú ý với tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng ấn tượng, cùng với đó là mức giá bán cũng “neo” ở mức cao.

Đối với đất nền đã tách thửa, có pháp lý tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng xuống tiền. Ngoài ra, phân khúc bất động sản công nghiệp cũng đón nhận nhiều tín hiệu tích cực đến từ kết quả phục hồi của nền kinh tế, cũng như cơ hội mở ra từ các “gã khổng lồ” trên thế giới với quyết định chọn Việt Nam là “bến đậu”.

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được VARS dự báo năm 2025 có thêm tín hiệu tích cực, đặc biệt là sản phẩm condotel (căn hộ du lịch nghỉ dưỡng) khi bắt đầu có các dự án đang hoạt động được cấp sổ. Phân khúc bất động sản thương mại, văn phòng duy trì đà tăng trưởng ổn định.

VARS dự báo phân khúc nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2025 tăng trưởng, chủ yếu tại các đại đô thị vùng ven. Trong đó, nguồn cung tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37.000 sản phẩm, TP.HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18.000 sản phẩm. Nguồn cung bất động sản giảm bớt sự phân hóa theo khu vực và cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên, phân khúc bình dân sẽ được cải thiện rõ rệt hơn nhờ vào sự gia tăng của dự án nhà ở xã hội.

Phân khúc bình dân sẽ được cải thiện rõ rệt hơn nhờ vào sự gia tăng của dự án nhà ở xã hội.

Nhiều nút thắt cần được tháo gỡ

Theo ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS, phân khúc nhà ở vẫn dẫn dắt tiến trình phục hồi, song còn nhiều yếu tố chưa tích cực như: nguồn cung yếu, cục bộ, giá bán tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng cao mới, thiếu trầm trọng nhà ở giá bình dân…

Cũng theo ông, thị trường bất động sản thương mại vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định với trợ lực quan trọng từ nhu cầu của dòng vốn đầu tư ngoại, đang không ngừng gia tăng theo hướng có chọn lọc... Dù đã có thêm một vài kết quả tích cực, nhưng thị trường du lịch, nghỉ dưỡng phát triển tương đối chậm chạp và phải đối mặt với các thách thức về pháp lý, niềm tin của nhà đầu tư. Bất động sản công nghiệp vẫn được coi là ngôi sao triển vọng của thị trường.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực VARS lại cho rằng trong thời gian tới thị trường bất động sản cần tiếp tục tháo gỡ các nút thắt còn tồn tại để vươn mình phát triển bền vững.

Phó chủ tịch VARS chỉ ra những nút thắt hiện hữu còn tồn tại của thị trường như: nhiều địa phương chưa công bố bảng giá đất; các dự án có quy mô vừa và nhỏ đang phải chịu áp lực từ đền bù giải phóng mặt bằng; việc đấu giá đất còn nhiều kẽ hở, bị lợi dụng; việc bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều khó khăn…

“Vấn đề tính tiền sử dụng đất, tôi cho rằng cần nghiên cứu, xác định công cụ đo lường giá bán để đảm bảo có căn cứ đủ chuẩn xác định bảng giá đất; khuyến khích giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch của giá giao dịch bất động sản; xây dựng hệ thống thông tin thị trường với dữ liệu đủ lớn, có tính cập nhật và chính xác cao để lấy dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất được hợp lý. Bên cạnh đó cần có các biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng", ông Thanh nói.

Về vấn đề nhà ở xã hội, ông Thanh đề xuất nên thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn; xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc. Đồng thời đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể. Đặc biệt là việc xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá (đưa danh sách các cá nhân, tổ chức vi phạm vào danh sách để hạn chế hoặc cấm tham gia các phiên đấu giá) và xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu.

Hơn hết, các vấn đề còn tồn tại liên quan đến nhà ở xã hội, phân bổ quỹ đất, ông Nguyễn Chí Thanh nhấn mạnh,phải quyết liệt trong công tác lập quy hoạch, cụ thể: yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội; áp dụng các quy định cần thiết để đánh giá sự phù hợp dự án khi thẩm định thông qua đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch phân khu hoạch quy hoạch chung.

“Cùng với đó phải khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội. Các khu vực đã phê duyệt chủ trương đầu tư cần khẩn trương lựa chọn chủ đầu tư xây dựng, tăng cường đầu tư công, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước để đầu tư hạ tầng xung quanh khu vực dự kiến phát triển dự án nhà ở xã hội”, Phó chủ tịch Thường trực VARS kiến nghị.

Lệ Chi