Đường đua M&A bất động sản chờ 'bom tấn' trong năm 2025

Năm 2024, thị trường M&A bất động sản Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với tổng giá trị giao dịch đạt mức kỷ lục. Theo VARS, tổng giá trị 13 thương vụ M&A bất động sản nổi bật năm 2024 đạt hơn 1,8 tỷ USD, bao gồm các thương vụ lớn từ Vingroup, Becamex IDC, Novaland...

Điểm tựa từ năm 2024

Một điều dễ thấy trong năm 2024 là dù gặp không ít khó khăn về dòng tiền, song các doanh nghiệp trong nước có tiềm lực mạnh vẫn không ngại “vung tiền” thâu tóm quỹ đất sạch nhằm nâng cao sức mạnh nội tại.

Nhắc đến cuộc đua mở rộng quỹ đất, phát triển dự án thì không thể không nhắc đến Vinhomes. Theo Chứng khoán Shinhan, Vinhomes hiện sở hữu quỹ đất hơn 18.000 ha, diện tích đủ để chủ đầu tư này triển khai dự án cho 30 năm tới.

Dẫu vậy, doanh nghiệp “họ Vin” vẫn liên tục đề xuất các dự án mới. Mới đây, Vingroup đã đề xuất làm dự án Khu đô thị mới phía Tây Bắc (Khu 1) tại TP Bắc Ninh, có diện tích gần 270 ha, vốn đầu tư ước tính hơn 44.500 tỷ đồng.

Tương tự, những năm gần đây, T&T Group của “bầu” Hiển cũng liên tục có động thái mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động nghiên cứu đầu tư tại nhiều tỉnh như Hòa Bình, Vũng Tàu, Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Ninh, Thái Nguyên, Hà Nội, An Giang, Hà Tĩnh, Quảng Trị, Đồng Tháp...

Thị trường M&A bất động sản năm 2025 được dự báo có nhiều hơn các thương vụ bom tấn.

Những ai quan tâm đến lĩnh vực bất động sản đều biết rằng đặc thù của doanh nghiệp trong ngành này là có quỹ đất lớn sẽ đồng nghĩa với lợi thế phát triển. Vì vậy, không chỉ những cái tên đã kể ở trên, loạt đại gia đầu ngành cũng đang gia nhập đường đua rót tiền gom đất, mua dự án.

Có thể nói các doanh nghiệp trong nước đang rất tích cực trên thị trường M&A, tuy nhiên, nhìn chung cuộc đua năm 2024 vẫn có phần nghiêng về khối ngoại với các thương vụ trăm triệu USD.

Chẳng hạn tại thương vụ lớn nhất năm gọi tên Vingroup thoái vốn tại Vincom Retail giá trị ước tính 39.100 tỷ đồng (tương đương 1,54 tỷ USD), bên mua là các doanh nghiệp có liên hệ với tập đoàn đa ngành Berjaya Corporation Berhad của Malaysia.

Trong khi đó Becamex IDC được UBND tỉnh Bình Dương cho phép chuyển nhượng dự án Khu liên hợp công nghiệp dịch vụ - đô thị Bình Dương quy mô 18,9ha cho đối tác.

Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án là Công ty TNHH Sycamore, thuộc Capital Land (có trụ sở chính tại Singapore). Quy mô dự án chuyển nhượng gồm 462 căn nhà ở biệt thự thấp tầng và khoảng 3.300 căn hộ. Tổng diện tích xây dựng khoảng 592.876m2. Giá trị thương vụ M&A này được ước tính hơn 14.000 tỷ đồng (tương đương 553 triệu USD).

Chờ những bom tấn

Ngoài ra, không thể không kể đến việc Kim Oanh Group đã kí kết hợp tác ba tập đoàn gồm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development (đều của Nhật Bản) để phát triển dự án Một Thế Giới - The One World tại Bình Dương. Dự án có quy mô gần 50ha, tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD.

Rõ ràng, trong bối cảnh khối nội gặp khó, các đại gia nước ngoài đang chớp thời cơ để thâu tóm dự án. Bước sang năm 2025, dù thị trường bất động sản dần phục hồi, sức mạnh của doanh nghiệp nội có thể trở lại, tuy nhiên, cán cân trong cuộc đua M&A được dự báo tiếp tục nghiêng về phía khối ngoại.

Cushman & Wakefield dự báo một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục “chiếm sóng” trên thị trường

Đáng chú ý, theo Cushman & Wakefield, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.

Phân khúc nhà ở, theo giới chuyên gia, vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại trong năm 2025 bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Nếu 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland..., thì hiện nay, thị trường có thêm nhiều “tay chơi” mới tham gia cuộc chơi như Lotte Group, GS, Sumitomo, Hong Kong Land...

Cùng với nhà ở, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng đang là “hố đen” hút vốn FDI. Ngoài ra, các phân khúc văn phòng, dự án phức hợp, du lịch cũng có dự báo tích cực về khả năng tăng trưởng.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Môi giới và Đầu tư, Savills Hà Nội, chia sẻ thị trường có xu hướng nghiêng về phía bên mua, đặc biệt là đối với các tài sản mà chủ đầu tư không có năng lực triển khai hoặc đang gặp khó khăn về tài chính.

Ngược lại, trong các ngành có tiềm năng tăng trưởng, lợi thế đàm phán lại nghiêng về phía bên bán, khi các nhà đầu tư buộc phải trả mức giá cao hơn cho các dự án hấp dẫn và tỷ suất sinh lời cao.

Tuy nhiên, dù lợi thế nghiêng về bên nào, theo đại diện Savills, cuộc đua M&A đang dần chuyển từ xu hướng đối đầu sang đối tác. Trong bối cảnh hiện tại, M&A ôn hòa đang chiếm ưu thế, với xu hướng chủ đạo là tập trung vào lợi ích chung và phát triển hợp tác lâu dài.

“Các thương vụ này thường được thiết kế để tạo ra giá trị cho cả hai bên, nhằm tối ưu hóa nguồn lực và mở rộng cơ hội kinh doanh. Sự hợp tác ôn hòa không chỉ giúp củng cố mối quan hệ lâu dài giữa các bên liên quan mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững trong thị trường M&A”, bà Dung nói.

Hưng Nguyên