Điều chỉnh bảng giá đất tại Tp.HCM - Bài 1: Nỗi lo tiền sử dụng đất tăng cao

Tiền sử dụng tăng vì bảng giá đất mới

Cuối tháng 7/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM đã ban hành văn bản Dự thảo bảng giá đất để lấy ý kiến nhiều sở, ngành và các địa phương về việc điều chỉnh các hệ số đất tại hàng loạt khu vực trên địa bàn.

Theo nội dung Dự thảo, giá đất mới hầu hết các khu vực tại Tp.HCM đều tăng gấp nhiều lần. Trong đó, đất ở các khu đô thị lớn, tuyến đường trọng điểm ở trung tâm dự kiến sẽ điều chỉnh tăng lên hàng trăm triệu đồng (300 - 800 triệu/m2, tăng từ 5 - 10 lần so với bảng giá hiện tại).

Dự thảo điều chỉnh bảng giá đất sẽ làm nhiều khu vực có giá đất tăng "chóng mặt".

Các khu vực quận, huyện ngoại thành dự kiến cũng đón nhận việc điều chỉnh biên độ giá đất tăng từ 15 - 51 lần so với giá quy định hiện tại. Tuy nhiên, với dự thảo quy định trên, nhiều người dân thuộc diện đang chờ tách thửa, chờ lên thổ cư hoặc cấp sổ đỏ bày tỏ sự lo lắng chi phí sẽ tăng đột biến.

Theo thông tin từ Văn phòng Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), sau khi xuất hiện thông tin về quy định ban hành bảng giá đất, HoREA đã gửi nhiều văn bản khẩn đề nghị chưa nên ban hành bảng giá đất vì người dân sẽ bị ảnh hưởng về nghĩa vụ tài chính.

HoREA đưa ra ra trường hợp ông A làm hồ sơ xin cấp "Giấy chứng nhận" cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng (huyện Bình Chánh).

Thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp có giá là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 trong bảng giá đất hiện hành.

Tính thời điểm hiện tại, ông A chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng tính theo công thức sau đây: Tiền sử dụng đất phải nộp = 100m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) = 660 triệu đồng.

Tuy nhiên, nếu tính tiền sử dụng đất theo dự thảo bảng giá đất dự kiến, quy định đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần).

Ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng tính theo công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = 100m2 x (65 triệu đồng/m2 - 3,2 triệu đồng/m2) = 6,18 tỷ đồng.

Do vậy, nếu thực hiện theo Dự thảo bảng giá đất thì số tiền sử dụng đất mà người này phải nộp sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Trường hợp tính tiền giá đất cao được HoREA đưa ra để có cơ sở cho cơ quan chức năng chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: "HoREA đã có văn bản khẩn gửi UBND Tp.HCM và nhiều cơ quan đơn vị về dự thảo ban hành bảng giá đất tại Tp.HCM.

Hiệp hội xin được đề nghị cơ quan soạn thảo bảng giá đất nên đặt mình vào hoàn cảnh của người dân, để thấu hiểu và thấy rõ là vì sao tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8/2024, mà chỉ nên tập trung xây dựng "Bảng giá đất lần đầu" áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024".

Điều chỉnh bảng giá đất, cho tặng cũng "toát mồ hôi"

Việc Dự thảo điều chỉnh bảng giá đất đã được Tp.HCM tạm ngưng chưa áp dụng từ ngày 1/8/2024, nhưng vẫn chưa thể vơi bớt đi những băn khoăn lo lắng của người dân trên địa bàn Tp.HCM.

Chia sẻ với Người Đưa Tin, chị Thục Vy (ngụ quận Gò Vấp, Tp.HCM) cho biết: "Gia đình tôi mua mảnh đất hơn 500m2 tại Củ Chi, mới chỉ có 80m2 thổ cư, tôi đang có ý định chia đôi mảnh đất cho con trai và con gái. Tuy nhiên, khi đọc được thông tin bảng giá đất tại Tp.HCM điều chỉnh tôi khá bất ngờ vì số tiền tôi phải bỏ ra để tăng diện tích thổ cư và tách sổ cho các con sẽ tăng theo.

Trong khi, thời điểm tôi mua miếng đất này giá thấp, đến giờ vẫn không tăng giá. Nếu tính thêm tiền thuế đất nữa thì giá trị chung của mảnh đất cũng tăng theo".

Câu chuyện chuyển mục đích đất và thừa kế lại cho con cháu cũng đang được người dân quan tâm. Khi mà giá đất tăng cao thì các loại thuế phí cũng tăng.

Chia sẻ về tình huống lo lắng của người dân hiện nay, HoREA đưa ra dẫn chứng ông C., làm hồ sơ xin tách thửa 1.000m2 đất nông nghiệp liền kề với thửa đất có nhà ở, đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành 5 thửa đất ở, mỗi thửa có diện tích 200m2 để chia cho các con.

Phần diện tích 1.000m2 đất nông nghiệp này nằm tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng (huyện Bình Chánh).

Nếu phải tính tiền sử dụng đất theo Dự thảo bảng giá đất đối với trường hợp đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2.

Ông C. sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 61,8 tỷ đồng. Nếu chỉ tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất quy định hiện hành thì ông C. chỉ phải nộp tiền sử dụng đất 6,6 tỷ đồng.

Số tiền sử dụng đất mà ông C. phải nộp theo Dự thảo bảng giá đất là 61,8 tỷ đồng sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất là 6,6 tỷ đồng, nếu chỉ nộp theo bảng giá đất quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Như vậy, nếu áp dụng Dự thảo bảng giá đất thì người dân thuộc các trường hợp đang chờ tách thửa, chờ lên thổ cư hoặc chờ cấp sổ đỏ phải đóng tiền sử dụng đất tăng lên rất nhiều lần, thậm chí gần 10 lần so với việc áp dụng bảng giá đất hiện tại.

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch Công ty CP Liên minh khu Tây cho rằng: "Hiện nay, dự thảo chưa được ban hành chính thức, nhưng đã có tác động lớn tới thị trường và tâm lý người dân. Việc đề xuất bảng giá đất mới tiệm cận với thị trường vô tình làm biến động về giá đất rất lớn.

Đặc biệt, những người có đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp muốn chuyển đổi hoặc thừa kế cho con cháu".

Ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch Công ty CP Liên minh khu Tây.

"Tuy nhiên, chúng ta cũng phải nhìn nhận, việc ban hành dự thảo điều chỉnh là nhằm đưa giá đất về sát với thị trường, giá trị thực của từng khu vực, tránh cho việc đẩy cao giá như thời gian trước đấy, đó là một điều rất tích cực mà cơ quan chức năng đã nghiên cứu.

Việc dự thảo đưa ra phải nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ nhiều hướng và điều tiên quyết nhất vẫn là làm sao có lợi cho người dân, minh bạch thị trường bất động sản", ông Hùng chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư và Phát triển VNO (VNO Group) cũng cho rằng: "Việc điều chỉnh giá đất tại Tp.HCM ảnh hưởng sâu rộng đến người dân. Nhưng nếu cơ quan chức năng thực hiện quá gấp, vội vã thông tin, sẽ khiến người dân hoang mang và đặt nhiều dấu hỏi không đáng có. Cần có lộ trình cụ thể, tuyên truyền và áp dụng từng khu vực một để tránh biến động lớn".

Còn nữa…

Phùng Sỹ Sơn