Điểm nóng đất nền ven đô đang xuất hiện làn sóng 'đu đỉnh-cắt lỗ'?

Dữ liệu từ nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn công bố mới đây cho thấy trong các tháng đầu năm 2025, giá rao bán đất nền vùng ven Hà Nội tăng từ 30-80% tùy khu vực, trong đó đáng chú ý là huyện Quốc Oai ghi nhận mức tăng 74%.

Dấu hiệu giảm tốc

Điển hình, khảo sát tại khu vực xã Hòa Thạch, những lô đất mặt đường nhánh ô tô có thể đi vào, giá tăng từ 17-22 triệu đồng/m2 lên 22-28 triệu đồng/m2. Ở vị trí mặt đường tỉnh lộ 412B, đất nền Đông Yên tăng giá từ 30-40 triệu đồng/m2 lên 40-45 triệu đồng/m2.

Với các vị trí nằm sâu trong khu dân cư, mức tăng ghi nhận từ 9-11 triệu đồng/m2 lên mức 10-14 triệu đồng/m2. Đơn cử, đất tại Phú Mãn tăng nhẹ từ 12-13 triệu đồng/m2 lên 13-14 triệu đồng/m2. Đất Phú Cát cũng tăng từ 10-12 triệu đồng/m2 lên 11,5-14 triệu đồng/m2.

Không chỉ giá rao bán mà đất đấu giá tại huyện Quốc Oai trong quý đầu năm 2025 cũng ghi nhận mức trúng tăng mạnh sau từng phiên và liên tục thiết lập đỉnh cao mới, từ 76 triệu đồng/m2 lên 104 triệu đồng/m2, rồi chạm nóc 119,3 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau hơn nửa năm tăng nóng, đến trung tuần tháng 5/2025, thị trường đất nền Quốc Oai đang có những diễn biến đầy bất ngờ. Dù vẫn được đánh giá giàu tiềm năng, giá neo cao nhưng thanh khoản thị trường nhìn chung không có quá nhiều đột biến.

Nhiều điểm nóng đất nền ven đô đã không còn duy trì được sức nóng, giá đất vẫn neo cao nhưng khó bán (Ảnh minh họa: HN).

Việc không thể “đánh nhanh thắng nhanh” đang khiến nhiều nhà đầu tư vốn có ý định dùng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” rơi vào thế khó. Không ít người “gãy” đòn bẩy buộc phải rao bán cắt lãi 50-70%, thậm chí bán hòa vốn hoặc cắt lỗ 5-15%.

Đơn cử như trường hợp của anh Đặng Trung Cường, nhà đầu tư chuyên đất nền vùng ven Hà Nội, cho biết vào cuối năm 2024, anh cùng nhóm của mình nhập cuộc bắt sóng đất đấu giá Quốc Oai. Lựa chọn khu vực xã Hưng Đạo (hình thành trên cơ sở sáp nhập 2 xã Tân Phú và Đại Thành) là khu vực có giá đất tăng nóng nhất, anh Cường mua vào lô đất 70m2.

“Do ăn theo đường vành đai 4, đất mặt tiền xã này dao động từ 70-80 triệu đồng/m2, trong ngõ 40-60 triệu đồng/m2. Đất đấu giá tại đây có giá trúng cao nhất lên tới 104 triệu đồng/m2, vì vậy tôi rót hơn 4 tỷ đồng để đầu tư với ý định đánh nhanh thắng nhanh. Nhưng sau hơn nửa năm không thể thoát hàng với giá kỳ vọng, vào giữa tháng 4 vừa qua, tôi rao bán cắt lãi 70-90% để tìm khách, song đến nay chưa chốt được”, anh Cường chia sẻ.

Lại điệp khúc “đu đỉnh-cắt lỗ”?

Không chỉ là hiện tượng cục bộ, hiện tượng nhà đầu tư lao vào sốt đất thời gian qua tại khu vực ven đô buộc phải giảm lãi, thậm chí bán hòa vốn hoặc cắt lỗ không hiếm.

Như tại Sóc Sơn, những cơn sốt đấu giá đất tại các khu vực lân cận, đặc biệt là vụ đất đấu giá được “thổi” lên hơn 30 tỷ đồng/m2, được kỳ vọng sẽ hâm nóng thị trường đất nền Sóc Sơn, tuy nhiên, thực tế không như mong đợi.

Hơn nửa năm sau vụ đấu giá gây dậy sóng dư luận, thị trường đất nền Sóc Sơn hiện tại dường như chưa có nhiều đột biến về thanh khoản, giá đất vẫn giữ ở mức cao nhưng khó bán.

Khảo sát cho thấy các khu vực đấu giá vẫn “bất động”, giá rao bán đất nền trong ngõ tại xã Quang Tiến dao động từ 20-30 triệu đồng/m2. Tại khu vực mặt đường, xe ô tô qua lại được, có thể kinh doanh, giá rao bán khoảng 35-60 triệu đồng/m2.

Xét trên diện rộng hơn, tại các xã lân cận như Phú Cường, Thanh Xuân, Hiển Ninh, Mai Đình, Phú Minh... giá rao bán đất nền đang dao động từ 15-70 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Đơn cử, tại xã Mai Đình, giá rao bán đất nền trong ngõ dao động ở mức 20-35 triệu đồng/m2, đất mặt đường có thể kinh doanh dao động ở mức 50-75 triệu đồng/m2.

Hiện thực đất nền giá cao nhưng khó thanh khoản đang khiến không ít nhà đầu tư đất nền đang có nhu cầu thoát hàng tại Sóc Sơn như “ngồi trên đống lửa”.

Đơn cử như trường hợp của anh Trần Tuấn Khải, một nhà đầu tư tay ngang, cho biết vào cuối năm 2021, khi thấy bạn bè liên tục bàn tán về nhà đất, nhiều người thắng cả chục tỷ đồng, anh “đánh liều” xuống tiền chốt một lô đất phân lô ô bàn cờ ở Sóc Sơn, diện tích 65m2, trị giá gần 2 tỷ đồng.

Đầu năm 2024, trước áp lực về tài chính, anh Khải bắt đầu rao bán lại lô đất với giá ngang bằng mức mua vào, nhưng sau hơn 12 tháng, đến nay vẫn không tìm được khách.

Trong tình cảnh bế tắc, những cơn sốt đất đấu giá tại các huyện vùng ven như Thanh Oai, Hoài Đức, với giá trúng lên tới hàng trăm triệu đồng/m2, được anh Khải kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng giúp thị trường đất nền tại Sóc Sơn cũng có thể ấm hơn.

Tuy nhiên, mọi chuyện không như kỳ vọng, kể từ đầu tháng 5 vừa qua, dù đã chấp nhận bán lỗ 150 triệu đồng cho lô đất này, nhưng đến nay anh Khải vẫn chưa thể thoát được hàng.

Những diễn biến thực tế cho thấy thị trường đất nền có cải thiện đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ. Nếu nhà đầu tư thiếu cẩn trọng lao vào “cơn say” đất nền, khả năng rơi vào vòng xoáy “đu đỉnh - cắt lỗ” là hiện hữu.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, nhìn nhận khi giá bất động sản bị đẩy lên mức quá cao, cùng với việc các nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào đẩy sóng sẽ dẫn đến rủi ro cho thị trường vì vượt quá sức mua của người dân. Một thời gian sau, các nhà đầu tư, đầu cơ có thể sẽ phải cắt lỗ.

Trong khi đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, cho rằng thông tin sáp nhập tỉnh là một yếu tố khiến thị trường bùng nổ cục bộ. Đây là chất xúc tác mạnh khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất. Nhưng nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt dài hạn vì giá đã vượt xa giá trị thực.

“Tập trung vào thanh khoản - kiểm soát đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư phải trả lời được các câu hỏi: Ai sẽ mua lại? Ai sẽ thuê? Ai sẽ sống ở đó? ”, ông Trung đưa lời khuyên.

Hưng Nguyên