Đề xuất thí điểm mở rộng đất cho dự án nhà ở thương mại

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy. Ảnh: Quốc hội

Sáng 13/11, tại Nhà Quốc hội, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình của Chính phủ về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, Nghị quyết được xây dựng trên cơ sở bảo đảm sự nhất quán, kế thừa chính sách đã được thực hiện trước đây, đã được quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 và 2013, tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại (dưới quy mô khu đô thị).

Theo Bộ trưởng, từ ngày 1/7/2015, Luật Nhà ở năm 2014 quy định khác với Luật Đất đai, theo đó điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024; làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.

Trên thực tế, hạn mức giao đất ở qua các thời kỳ đối với hộ gia đình, cá nhân cao nhất là 400m2 còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nên nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu dân cư cũng không thực hiện được.

Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh… nên quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai là không triển khai được trên thực tế.

Dự thảo Nghị quyết được xây dựng để tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao do một phần nguyên nhân là việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư còn khó khăn. Vì vậy, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng, Nghị quyết được áp dụng trên phạm vi toàn quốc đối với dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản trong các trường hợp được quy định.

Về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Bộ trưởng cho biết, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một hoặc các loại đất sau: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện: phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất...

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh. Ảnh: Quốc hội

Thẩm tra, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết nhiều ý kiến cho rằng quy định về các loại đất được thực hiện thí điểm quá rộng, gồm đất trồng lúa, đất rừng (rừng đặc dụng, phòng hộ, rừng sản xuất), đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh...

Cơ quan thẩm tra lưu ý cần kiểm soát chặt chẽ để không chuyển đổi mục đích sử dụng với đất lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ hay quốc phòng, đất an ninh với diện tích lớn. Bởi việc này sẽ làm ảnh hưởng đến bảo vệ môi trường, an ninh lương thực, an ninh quốc phòng.

Theo ông Vũ Hồng Thanh, có ý kiến lo ngại việc cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở để làm dự án nhà ở thương mại sẽ dẫn đến sốt giá đất nông nghiệp và các loại đất khác. Việc này có thể gây ra nhiều khó khăn cho người dân và doanh nghiệp, cũng như Nhà nước khi cần thu hồi, đền bù đất.

Do đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ rà soát, làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng hoặc đang có quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ). Việc này nhằm tránh tình trạng lạm dụng chính sách, hợp thức hóa các tồn tại, thậm chí sai phạm (nếu có) hoặc tạo xu thế mua gom, đầu cơ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để làm các dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, cơ quan này đề nghị làm rõ nguyên tắc thực hiện với trường hợp có nhiều dự án đề nghị thí điểm, nhất là tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh - nơi có nhiều dự án bất động sản đang vướng mắc. Có ý kiến đề nghị không quy định tiêu chí này để tránh phát sinh thủ tục hoặc tạo cơ chế "xin - cho".

Minh Dương