Bức thiết bảng giá đất mới

Giá đất tăng mất kiểm soát sẽ gây ra nhiều hệ lụy.

Bất thường bởi bảng giá đất quá thấp

Là vấn đề “nóng” tại nghị trường Quốc hội, việc kiềm chế cơn sốt giá ảo như trong các đợt đấu giá đất tại một số huyện ngoại thành Hà Nội vừa qua trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết khi các giải pháp đưa ra vẫn chưa khả thi.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về việc phân tích cơ cấu giá thành, giá bán, nguyên nhân tăng giá bất động sản và đề xuất giải pháp, Bộ Xây dựng nhận định, hiện tượng “cò” đấu giá, thông đồng... không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến người tham gia đấu giá, mà còn gián tiếp tác động đến giá cả và tâm lý thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, có hiện tượng đấu giá rất cao cho một số lô đất vùng ven các khu đô thị, nhưng sau khi trúng rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng “giá ảo” nhằm mục đích thao túng thị trường, mua đi, bán lại thu lợi bất chính.

Hiện tượng này diễn ra ở nhiều nơi, thậm chí mang tính tổ chức, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản tại những khu vực có đất đấu giá, gây hoang mang cho nhà đầu tư, nhất là những người có nhu cầu mua đất để ở.

Báo cáo tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai được Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi tới các đại biểu Quốc hội mới đây cũng nêu rõ, việc lập và công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, minh bạch đã tạo cơ hội cho các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai.

Nhiều đại biểu Quốc hội bày tỏ sự bức xúc rằng, có lẽ chưa ở đâu mà đất đai lại trở thành hàng hóa dễ bán như tại các phiên đấu giá, nơi người bán và người mua tập trung với mật độ dày đặc mà không cần bất cứ hình thức quảng cáo nào.

Thậm chí, nhiều người xem đấu giá đất là một nghề trong giai đoạn này, họ săn tìm cơ hội ở đất đấu giá, sẵn sàng bỏ tiền mua hồ sơ, vào tiền và chấp nhận mất cọc khi không sang tay được.

Cần phải nhấn mạnh rằng, họ làm việc này là hợp pháp, không trái với các quy định pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, những “lỗ hổng” cơ chế, đặc biệt xuất phát từ tình trạng lỗi thời của bảng giá đất trước đây, kéo theo việc chưa kịp điều chỉnh sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá khởi điểm thấp cùng quy định về tỷ lệ đặt cọc 20% chưa phù hợp, tạo hiệu ứng đăng ký ồ ạt theo kiểu “được thì tốt, không được cũng chẳng mất gì nhiều”.

Việc bảng giá đất không còn khung giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K), trong khi bảng giá đất cũ ở mức thấp khiến các địa phương gặp khó trong việc xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá đất.

Chẳng hạn, tại phiên đấu giá đất khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội ngày 19/8/2024, mức giá trúng bị đẩy cao ngất ngưởng lên tới 133,3 triệu đồng/m2, dẫn tới việc các cơ quan chức năng phải vào cuộc.

Thế nhưng, các phiên đấu giá tiếp theo trong đầu tháng 11 này tại đây vẫn diễn ra với kịch bản “bổn cũ soạn lại”: 52 lô đất tại khu LK01, LK02, LK05 và LK06 vẫn được giữ nguyên mức giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2, số vòng đấu tối thiểu là 6, bước giá vẫn là 6 triệu đồng/m2, mức tiền cọc chỉ dao động quanh 200 triệu đồng/lô… Kết quả, mức giá trúng lại bị đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2 và tiếp tục xuất hiện tình trạng bán chênh đến vài trăm triệu đồng mỗi lô sau phiên đấu giá.

Đây cũng là thực trạng chung của các phiên đấu giá đất tại Hà Nội khi các địa phương gặp “khó” do không có căn cứ để nâng cao giá khởi điểm mà không thể dừng hoạt động này trong bối cảnh áp lực gia tăng nguồn thu từ đất.

Ghi nhận thực tế cho thấy, hiện có hàng chục dự án đã hoàn thiện hạ tầng và các thủ tục liên quan, đủ điều kiện đấu giá, nhưng cũng vì giá đất trong bảng giá hiện hành thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường nên rất khó xác định được giá khởi điểm. Các dự án này chủ yếu tập trung ở các huyện ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Quốc Oai, Thạch Thất, Thường Tín, Phú Xuyên...

Ông Nguyễn Minh Tấn - Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội cho biết, cơ quan này sẽ căn cứ theo Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất để xây dựng bảng giá đất mới và nội dung này đang được thực hiện theo đúng quy trình của Luật Đất đai 2024.

Khó cũng phải làm

Gần đây, một số địa phương đã công bố bảng giá đất mới, trong đó có TP.HCM, với mức giá cao hơn quy định cũ từ vài lần đến vài chục lần gây ra nhiều lo lắng cho các doanh nghiệp bất động sản, nhất là doanh nghiệp có các dự án chưa hoàn thành hoặc mới chỉ đóng tạm một phần thuế đất. Lý do bởi, khi tính toán lại với bảng giá đất mới thì số tiền sử dụng đất phải đóng nhiều khả năng sẽ tăng vọt, làm ảnh hưởng tới việc triển khai dự án.

Thực tế, các dự án triển khai trước thời điểm 1/8/2024 đều thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Luật này quy định Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định giá tiền sử dụng đất để doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi được cấp phép xây dựng.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án chưa xác định xong tiền sử dụng đất nhưng vẫn được Sở Xây dựng hỗ trợ cấp giấy phép xây dựng, sau đó mới đi tìm đơn vị định giá đất. Sự vận dụng linh hoạt này vô hình trung khiến cho nhiều dự án đã xây dựng, bán hàng, thậm chí bàn giao nhà cho khách xong, nhưng vài năm sau cơ quan chức năng mới “chốt” được tiền sử dụng đất với con số cao “không tưởng” khiến chủ đầu tư choáng váng.

Chẳng hạn, tại dự án Lakeview City ở TP. Thủ Đức, TP.HCM của Tập đoàn Novaland, thời điểm năm 2017 khi thực hiện dự án này, Novaland tính toán dựa trên phương án giá đất tại thời điểm đã hoàn tất đền bù năm 2008 và đã trích lập số tiền dự phòng 4.358 tỷ đồng cho tiền thuê đất và tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2020, TP.HCM mới phê duyệt phương án giá đất của dự án nhưng là tại thời điểm tháng 4/2017, nên Cục Thuế TP.HCM đã yêu cầu Novaland nộp bổ sung số tiền gần 5.176 tỷ đồng cho các khoản thuê đất và sử dụng đất. Novaland không đồng ý với việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất như trên nên đã kiến nghị lên cấp cao hơn.

Việc chưa minh bạch thời điểm tính tiền sử dụng đất đang khiến các chủ đầu tư dự án đối diện với nhiều rủi ro: Không thể tiếp tục triển khai dự án, không đủ khả năng tài chính để đóng số tiền sử dụng đất phát sinh, không ra sổ hồng được cho cư dân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ ngừng hoạt động hoặc phá sản…

Dẫu vậy, nhìn ở một góc độ khác, việc áp dụng bảng giá đất mới với giá được coi là bước đầu sát với thị trường cũng giúp TP.HCM dễ dàng hơn trong việc xử lý dự án sau này, nhất là trong công tác xác định giá khởi điểm, hạn chế bất cập như đã từng diễn ra ở một số thương vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm cách đây hơn 2 năm.

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, bảng giá đất mới được xây dựng từ dữ liệu của 133 quyết định phê duyệt giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư, với 1.293 khu vực, vị trí đất đã được phê duyệt giá đất; 96.330 giao dịch thành công theo dữ liệu liên thông của cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế để phân vùng giá trị.

Quá trình ban hành bảng giá đất mới đã tuân thủ các quy định, đồng thời Thành phố đã thực hiện đủ các bước về lập và chấp thuận đề nghị xây dựng; thời gian soạn thảo, lấy ý kiến rộng rãi kéo dài 3 tháng và thẩm định dự thảo quyết định. Các ý kiến góp ý đã được Sở tiếp thu đầy đủ vào dự thảo.

TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, căn cứ của việc xác định giá khởi điểm cho đất đấu giá dựa trên bảng giá đất.

Do đó, khi bảng giá đất tham chiếu chuẩn hơn sẽ giúp cho việc xác định giá khởi điểm chuẩn xác hơn, hạn chế được tình trạng đầu cơ khi tiền đặt cọc sẽ cao hơn rất nhiều so với hiện tại. Bên cạnh đó, dữ liệu này cũng sẽ giúp cơ quan thuế tính toán chính xác nghĩa vụ tài chính đối với các giao dịch đất đai, từ đó giảm thiểu tình trạng đầu cơ và gian lận thuế.

Việt Dương