Đề xuất đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản: Có khả thi?

Theo các chuyên gia, đề xuất này sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ lướt sóng nhà đất nhưng cần phải tháo gỡ nhiều nút thắt.

Giảm đầu cơ, lướt sóng

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), nhận định, việc đề xuất đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận ròng từ chuyển nhượng bất động sản có thể hiểu như một nỗ lực tạo môi trường công bằng hơn giữa người đầu tư dài hạn và những hoạt động mua bán lướt sóng ngắn hạn.

Tại nhiều quốc gia, đây là một sắc thuế phổ biến để tránh tình trạng thị trường bị điều tiết bởi những biến động mang tính đầu cơ, làm méo mó giá trị thực của tài sản và ảnh hưởng đến nhu cầu thực.

Ở góc độ tích cực, nếu được thiết kế chuẩn xác, thuế lợi nhuận có thể khuyến khích nắm giữ tài sản lâu dài, tránh tâm lý đầu tư lướt sóng và tăng thu ngân sách nhà nước một cách có chọn lọc, theo nguyên tắc “người có lãi - người có nghĩa vụ đóng góp”.

Theo ông Huy, nếu thuế được thiết kế hợp lý và đi kèm các chính sách bổ trợ về tăng cung nhà ở giá hợp lý, sẽ góp phần làm giảm động lực đầu cơ ngắn hạn và ổn định mặt bằng giá nhà ở trung hạn.

Tuy nhiên, ông Huy cũng nhấn mạnh nếu chỉ đánh thuế mà không đồng thời giải bài toán nguồn cung, quỹ đất, pháp lý dự án và hạ tầng thì giá nhà vẫn chịu áp lực tăng bởi bản chất thiếu hụt của thị trường. "Thuế là liều thuốc bổ trợ, không phải thuốc chữa duy nhất để giải quyết vấn đề giá nhà cao. Tác động của nó cần được nhìn trong một chiến lược tổng thể", ông Huy nhấn mạnh.

Đề xuất đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ hạn chế nạn đầu cơ. (Ảnh minh họa).

Cũng theo ông Huy, để chính sách thuế hiệu quả, cần phân loại rõ các nhóm đối tượng để áp thuế. Theo đó, người sở hữu duy nhất một bất động sản để ở nên được miễn hoặc ưu đãi đặc biệt. Giao dịch trong phạm vi gia đình, thừa kế, đổi nhà do nhu cầu sinh sống cũng nên có cơ chế riêng.

Đối tượng trọng tâm mà chính sách hướng đến là các hoạt động đầu tư chuyên nghiệp, đặc biệt là đầu cơ ngắn hạn. Với nhóm này, cần thiết kế thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ, ví dụ bán trong vòng 1 năm sẽ thuế suất cao từ 15–20%. Nếu giữ từ 3–5 năm, thuế suất giảm dần, giữ trên 5 năm sẽ miễn hoặc giảm sâu. Điều này tạo ra sự khuyến khích đầu tư dài hạn, ổn định thị trường.

Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống dữ liệu định giá minh bạch, công khai, tránh hiện tượng kê khai giá ảo nhằm trốn thuế hoặc tạo chênh lệch giả tạo.

Ngoài ra, theo ông Huy, nên có hướng tiếp cận mềm dẻo, có lộ trình và hỗ trợ thị trường. Cụ thể, thay vì áp dụng ngay một mức thuế cố định 20%, có thể cân nhắc thí điểm ở các đô thị lớn hoặc với bất động sản đầu cơ rõ nét. Lộ trình sẽ tăng dần theo thời gian, có đánh giá tác động định kỳ.

"Đánh thuế lợi nhuận bất động sản là một bước đi cần thiết trong quá trình xây dựng thị trường minh bạch, ổn định và hướng đến phát triển bền vững. Tuy nhiên, để tránh phản ứng ngược, chính sách cần tạo niềm tin cho nhà đầu tư chân chính và bảo vệ quyền lợi cho người dân có nhu cầu ở thực", ông Huy nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group cũng ủng hộ đề xuất thu thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản thay cho cách tính thuế hiện hành.

"Nói về đề xuất này thì cá nhân tôi hoàn toàn đồng thuận và ủng hộ vì điều này thể hiện đúng rõ bản chất thị trường. Những người đầu tư bất động sản có lợi nhuận cao phải đóng thuế cao và ngược lại những người đầu tư bất động sản lỗ thì phần đóng thuế trên lợi nhuận sẽ giảm cho họ áp lực về thuế này vì nó giảm thiểu thiệt hại.

Về tổng thể thì nó sẽ đáp ứng đúng được bản chất của việc nộp thuế thu nhập cá nhân và hạn chế được tình trạng né thuế làm thất thu ngân sách do kê khai hai giá như hiện nay", ông Thắng bày tỏ.

PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) cũng cho rằng, phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế hơn vì phản ánh chính xác thu nhập thực tế. Tuy nhiên, phương pháp này lại gặp khó khăn trong việc xác định đúng giá mua, nhất là với các giao dịch bất động sản diễn ra cách đây nhiều năm, khi chưa có cơ chế quản lý giá mua - bán minh bạch như hiện nay.

Do đó, để đảm bảo công bằng và hạn chế tình trạng lách thuế, ông Nghị đề xuất nên áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán giống như thuế thu nhập doanh nghiệp.

Hiện, các cơ quan thuế và Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có đầy đủ thông tin về giá mua bán để tính thuế. Do đó, việc kiểm soát giá chuyển nhượng hoàn toàn có thể thực hiện được bằng cách đối chiếu với dữ liệu thực tế.

“Áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất. Nếu thực thi nghiêm ngặt chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm, các công ty bất động sản cũng sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định mức giá bán, từ đó giúp thị trường vận hành minh bạch và thực chất hơn”, ông Nghị phân tích.

Nhiều nút thắt cần tháo

TS Phạm Thế Anh - Trưởng khoa Kinh tế, Đại học Kinh tế Quốc dân - đưa ra một thực tế là đánh thuế cao trên phần lãi từ chuyển nhượng có thể phản tác dụng khi khiến người bán ngần ngại giao dịch, thậm chí găm giữ bất động sản lâu hơn, từ đó không những không hạ được giá mà còn khiến thị trường thêm đóng băng.

Nhiều nút thắt được các chuyên gia chỉ ra cần tháo gỡ. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Vì vậy, để triển khai phương pháp tính thuế này, Bộ Tài chính thừa nhận cần phải có hệ thống dữ liệu đầy đủ, minh bạch về giá cả, chi phí, hóa đơn và các giao dịch bất động sản. Cơ quan thuế cũng phải có hướng dẫn chi tiết và rõ ràng về những khoản chi phí nào được tính vào giá vốn, cũng như các yêu cầu chứng từ tương ứng.

Bên cạnh đó, cần thiết lập bảng giá bất động sản sát với giá thị trường, do UBND tỉnh, thành phố ban hành, để làm cơ sở tính thuế trong những trường hợp không xác định được giá mua bán thực tế.

Còn ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - nhìn nhận, thực tế giá bất động sản đang bị đẩy lên rất cao so với thu nhập người dân.

Ông cho rằng việc đánh thuế để điều tiết người có lợi nhuận cao phải đóng thuế là đúng, nhưng phương pháp tính thuế ra sao để giúp cho thị trường minh bạch và ổn định cũng như tránh việc đẩy giá bất động sản tăng thêm và người dân lại gánh thêm chi phí là điều cần tính tới.

"Chúng ta phải nhìn nhận giá bất động sản giá nhà ở quá cao so với thu nhập của người dân. Chúng ta không thể chỉ đặt nặng vấn đề đánh thuế mà không phân biệt đối tượng. Ở đây chúng ta phải thấy những đất nền được đầu tư xây dựng, mua sau 3 năm không xây dựng thì rõ ràng lãng phí cần phải đánh thuế mạnh vào đối tượng như vậy.

Và những nhà mua thô xong không hoàn thiện cũng theo thời gian nhất định thì chúng ta mới cần đánh thuế những đối tượng đấy. Còn cứ đánh thuế cứ bổ đều hết ra thì chúng ta không đánh được trúng vào đối tượng cần đánh thuế mà vô hình chung vẫn đẩy giá bất động sản tăng lên", ông Thanh nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng chỉ ra một khó khăn trong quá trình thực hiện là việc giao dịch bất động sản kê khai hai giá. Để hạn chế được thực trạng này, ông Võ Hồng Thắng đề xuất 3 giải pháp: Thứ nhất là nhanh chóng hoàn thiện bảng giá đất tiệm cận giá thị trường theo đúng Luật Đất đai 2024 cho từng vị trí cụ thể và từng địa phương, có tính cập nhật thường xuyên hàng năm. Thứ hai là cần đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản và nhà ở bất động sản.

"Chúng ta có thể áp dụng từ những thành phố trực thuộc trung ương trước và lan rộng ra cả nước. Khi xây dựng được cơ sở dữ liệu quốc gia về giá nhà cũng như giá bất động sản rồi thì rõ ràng việc trốn thuế hay kê khai hai giá tôi cho rằng gần như bị triệt tiêu", ông Thắng nhấn mạnh.

Cuối cùng, theo ông Thắng là cần tăng cường giám sát kiểm tra và xử phạt nếu phát hiện trường hợp có hành vi trốn thuế, cần có biện pháp mạnh tay và có tính chất răn đe.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm Giao dịch Bất động sản Căn nhà mới cũng cho rằng việc áp thuế 20% trên phần chênh lệch giá mua - bán cần đi kèm với chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi kê khai sai giá.

"Nếu thực hiện nghiêm túc, chính sách này sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, hạn chế tình trạng "hai giá" và đảm bảo Nhà nước thu thuế công bằng", ông Vũ nhận định.

Theo ông Vũ, một trong những tác động quan trọng của việc đánh thuế trên lợi nhuận thực tế là giúp ngăn chặn tình trạng đẩy giá nhà đất do môi giới và mua bán lòng vòng.

"Khi thuế được áp dụng chặt chẽ, các doanh nghiệp cũng phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn khi định giá thay vì đẩy giá lên cao một cách tùy tiện. Điều này sẽ giúp thị trường vận hành lành mạnh và phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản", ông Vũ nói.

Châu Anh