Đề nghị xem xét lãi suất hợp lý với người mua nhà lần đầu

Khu vực Nam Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: Khánh Huy

HoREA đề nghị một số giải pháp để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (affordable housing) có mức giá không quá 35 triệu đồng/m2, căn hộ giá không quá 3 tỷ đồng.

Đồng thời đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét xây dựng cơ chế cho người trẻ (từ 18-45 tuổi) mua căn nhà đầu tiên được vay tín dụng với lãi suất thương mại hợp lý.

Theo gợi ý của HoREA, lãi suất này khoảng 6-7%/năm được bảo đảm khoản vay bằng chính căn nhà đó. Thời hạn vay 10-15 năm sẽ tạo “cú huých”, khuyến khích các doanh nghiệp tái cấu trúc các dự án bất động sản hiện hữu, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Trước đó, HoREA cũng từng đưa ra kiến nghị về việc nghiên cứu chính sách vay ưu đãi lãi suất 4,7%/năm trong 20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên, giá tài sản không quá 2 tỷ đồng một căn.

Lý giải nguyên nhân đề xuất trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, nhóm người trẻ trong độ tuổi lao động còn một khoảng thời gian dài để làm ăn và trả nợ, thông thường sau khoảng 10 - 15 năm sẽ có thu nhập tăng gấp đôi hoặc cao hơn. Do đó, nhóm này hầu như không có rủi ro cho các ngân hàng thương mại khi vay.

Cùng với đó, việc tạo cơ chế thuận lợi cho nhóm lao động trẻ mua nhà ở thương mại giá vừa túi tiền sẽ là động lực để khuyến khích doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc rổ hàng, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc này nhiều hơn. Điều này cũng giúp cấu trúc hoạt động của thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu áp dụng cùng với “Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030” sẽ tái cấu trúc thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, tính đến quý 4/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy. Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội năm trước đã ghi nhận mức tăng mạnh, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2023.

Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư tại hiện có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 24% theo năm. Mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại thành phố là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó.

Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhóm có thu nhập cao nhất (nhóm gồm 20% dân số có thu nhập cao nhất – nhóm 5) có thu nhập bình quân 1 người 1 tháng đạt 14,47 triệu đồng tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng tại TP. HCM; 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng tại Bình Dương.

Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hoặc TP Hồ Chí Minh, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.

Theo VARS, mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình.

Cụ thể, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê. Giả định một hộ gia đình có 4 người, trong đó có 2 người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ gia đình sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, mức giá sơ cấp căn hộ trung bình năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2. Như vậy, để mua được một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực.

Cụ thể, tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng hay Tây Hồ, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình lên tới 10 con số. Trong khi đó, các khu vực ngoại thành như Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên có mức giá dễ tiếp cận hơn, nhưng cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ 40 - 60 triệu/tháng.

Giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8%/năm trong 20 năm, nhưng theo nguyên tắc tài chính, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập. Vì vậy, thu nhập tối thiểu để mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm nên cao hơn khoảng 2 tới 3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình hiện tại của người lao động Hà Nội.

Tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu cần có nên ở mức trên 1 tỷ đồng/năm, tương đương với mức chênh lệch trong khoảng 3,7 đến 8 lần so với hiện tại. Tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, mức chênh lệch là 3 tới 3,5 lần.

Tại hội nghị với các ngân hàng thương mại ngày 11/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại xây dựng các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, góp phần xóa nhà tạm, nhà dột nát, trong đó có ưu đãi cho những người trẻ có nhu cầu an cư, lạc nghiệp.

Ngô Sơn