Đất nền phía Nam đang sốt thật hay mới chỉ gợn sóng?

Khảo sát từ thực tế chỉ ra, kể từ trước Tết 2025 đến nay, thị trường bất động sản phía Nam đã xuất hiện tình trạng “sốt nóng” cục bộ ở một số khu vực, các nhà đầu tư “cá mập” rục rịch trở lại săn đất tại Nhơn Trạch, Long Thành, Cẩm Mỹ (Đồng Nai), TP.Thủ Đức, Hóc Môn (TP.HCM)...

Rục rịch tăng nhiệt

Tại không ít khu vực xuất hiện các nhóm đầu tư mua gom cùng lúc nhiều nền. Các lô đất diện tích 50-100m2 (có sổ) hoặc đất vườn diện tích lớn lân cận các hạ tầng giao thông trọng điểm sắp triển khai được săn lùng, giá tăng theo tuần, thậm chí theo ngày.

Đơn cử, trong gần 1 tháng qua, môi giới khu Đông TP.HCM liên tục nổ ra thông tin có giao dịch tăng đột biến. Lượng khách đi gom đất nền tăng khiến nhiều môi giới trở nên bận rộn hơn rất nhiều so với thời điểm trước Tết nguyên đán.

Đất nền phía Nam tăng nhiệt nhưng chỉ là cục bộ, thanh khoản toàn thị trường chưa thực sự đột biến.

Anh Vinh, môi giới chuyên đất nền ở Thủ Đức, cho hay vừa cùng chủ đất nhận "cọc" lô đất nền ven đường Đỗ Xuân Hợp, phường Phú Hữu và vẫn đang tất bật cùng một người bạn môi giới khác dẫn khách đi xem lô đất trên cùng địa bàn.

Môi giới này tiết lộ từ đầu tháng 2/2025 đến nay đã bán được gần 10 lô đất nền, trong đó có những lô lướt sóng (cùng với nhóm của mình) ăn chênh vài trăm triệu đồng. Theo anh Vinh, thời gian gần đây, anh rao lô đất nào là có người mua ngay.

“Hút khách nhất là các lô đất có giá từ 2,7 - 3,3 tỷ đồng/nền, giao dịch rất nhanh. Khách mua phần lớn là nhà đầu tư, có sẵn dòng tiền, có người từ Hà Nội, Hải Phòng vào, trong khi người mua ở thực có xu hướng tìm nhà xây sẵn để mua”, anh Vinh cho hay.

Không chỉ đất nền TP.HCM mà gần đây, các khu vực vùng ven như Nhơn Trạch, Định Quán, Cẩm Mỹ (Đồng Nai) hay một số khu vực thuộc Bà Rịa – Vũng Tàu , Long An sức cầu đã rục rịch tăng.

Khẩu vị người mua vẫn chuộng các nền đất diện tích nhỏ, sẵn sổ. Khách mua đến từ nhiều khu vực, trong đó xuất hiện nhóm đầu tư phía Bắc mua một lúc nhiều sản phẩm.

Điển hình, tại khu vực huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) từ sau Tết Nguyên đán đã xuất hiện lượng giao dịch cao hơn mà chủ yếu là đất nền có diện tích lớn. Tương tự, khu vực TP. Thuận An (Bình Dương), một số dự án căn hộ cũng đẩy mạnh bán hàng từ đầu năm.

Vùng giáp ranh giữa Bến Lức (Long An) và huyện Bình Chánh (TP.HCM) giá đất cũng rục rịch tăng từ đầu năm tới nay. Tại huyện Cần Giờ (TP.HCM), hơn 1 tháng trở lại đây, giá đất tăng từ 10 - 20 triệu đồng/m2 so với năm 2024.

Không dễ có “sóng lớn”

Những thông tin tích cực về thị trường đất nền phía Nam đang khiến không ít nhà đầu tư “ôm” đất nền giá cao trong giai đoạn trước kỳ vọng những cơn sóng mới sẽ mở ra cơ hội thoát hàng, cứu vãn lợi nhuận, song thực tế không như mong đợi.

Điển hình như trường hợp của anh Đỗ Thanh Bình, kể từ đầu năm 2024 đến nay liên tục “mất ăn, mất ngủ” vì việc bán “cắt lỗ” hay tiếp tục gồng thêm với lô đất nền nằm tại khu vực gần chợ Cầu Xáng, xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh (TP.HCM), được mua vào đúng vào đỉnh sóng đầu năm 2022, giá 3,8 tỷ đồng.

Thời điểm mua vào, anh Bình được “cò” quảng cáo với những lời mỹ miều, như giá đất khu vực này đã tăng hơn 20% kể từ cuối năm 2020, và dự báo có thể tăng 25-40% trong nửa đầu năm 2022. Vì lô đất khá đẹp (theo cảm quan), anh Bình kỳ vọng “lướt sóng” thu tiền về trong 1-2 năm.

Nhưng rồi thị trường đột ngột lao dốc, anh Bình là một trong số rất nhiều nhà đầu tư trong khu vực này không kịp “vào bờ”, mắc kẹt lại. Đầu năm 2024, sau thời gian dài gồng lãi khoản vay hơn 1 tỷ đồng, anh rao bán cắt lỗ 200 triệu đồng nhằm thu hồi vốn, nhưng bất thành.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2024, thấy thị trường ấm trở lại, các thông tin sốt đất cũng liên tục được thổi bùng lên, anh Bình “quay xe” không muốn bán cắt lỗ nữa, mà kỳ vọng có thể bán hòa vốn hoặc cao hơn giá gốc 100-200 triệu đồng. Song đến nay anh Bình vẫn chưa thể thoát được hàng.

“Tôi đang bị quay vòng với các thông tin sốt đất, thị trường ấm trở lại, vậy nên nửa muốn cắt lỗ để bán sớm, nửa lại muốn gồng lỗ chờ đợi thêm. Không biết sốt đất đang lan tới đâu, chứ đến khu vực của tôi thì chưa thấy. Hy vọng trong thời gian tới sẽ thấy”, anh Bình thổ lộ với VnBusiness.

Không chỉ những nhà đầu tư cá nhân với những thông tin sốt đất, tại nhiều dự án đất nền, các đợt mở bán cũng chưa thành công như mong đợi, thậm chí ở nhiều dự án thanh khoản khá chậm.

Đơn cử, đầu tháng 3, Tập đoàn Phương Trường An tổ chức bán hàng dự án đất nền phân lô mang tên Alana City (huyện Phú Giáo, Bình Dương). Dự án có quy mô gần 42 ha, với 2.760 sản phẩm đất nền phân lô. Tuy nhiên, dù được tổ chức mở bán rầm rộ nhưng lượng khách hàng tới tham quan và nghe giới thiệu sản phẩm không quá 20 người.

Hay tại Long An, hàng loạt dự án đất nền lớn cũng được chào bán, chẳng hạn Dự án Khu đô thị An Huy Mỹ Việt (huyện Đức Hòa) do An Huy Group làm chủ đầu tư, có diện tích 60 ha, gồm 2.500 sản phẩm đất nền phân lô. Được mở bán từ tháng 12/2024, song theo các sàn môi giới, tới đầu tháng 3, mới chỉ có vài chục nền được khách hàng đặt cọc mua.

Để thu hút khách hàng, tại nhiều dự án, chủ đầu tư đã dùng các chính sách như chiết khấu tối đa 15-30% giá trị nền đất cho khách hàng, tặng quà giá trị hàng trăm triệu đồng cho khách booking sớm… nhưng lượng khách quan tâm vẫn khá èo uột.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy thị trường nhà đất phía Nam đã tăng nhiệt đáng kể, với mức độ quan tâm tăng vọt, tuy nhiên, giao dịch thực tế chưa quá đột biến. Nói cách khác, thị trường đất nền phía Nam chỉ mới “gợn sóng” chứ chưa thực sự có “sóng lớn” trên diện rộng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết nguồn cung mới phân khúc đất nền phía Nam sẽ phục hồi tích cực trong năm 2025. Tuy nhiên, sức cầu thị trường chưa thể phục hồi trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để trở lại nhịp sôi động của giai đoạn năm 2019 trở về trước.

Trong khi đó, VARS cảnh báo, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá kỳ vọng, đã bị đẩy lên quá cao.

Nhật Minh