Cởi 'nút thắt' định giá đất

Dự án Lotus Residence của chủ đầu tư Công ty Anh Tuấn chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cho dù rất muốn. Ảnh: Việt Dũng

Dự án “sống dở, chết dở” vì định giá đất

Để thực hiện dự án Khu dân cư Phú Thuận (Lotus Residence) tại phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM, Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn (chủ đầu tư) đã tự thỏa thuận thu mua đất của các hộ dân, sau đó làm hồ sơ để cơ quan chức năng thẩm định, phê duyệt cho làm dự án.

Năm 2010, dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư với các loại hình như đất nền, nhà phố, biệt thự, chung cư cao tầng với tổng diện tích gần 4,6 ha, mật độ xây dựng 40%... Lúc này, chủ đầu tư tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo để triển khai dự án. Đến năm 2015-2016, khi cơ bản hoàn thành các thủ tục cần thiết, Công ty Anh Tuấn chính thức giới thiệu dự án ra thị trường và nhận được sự quan tâm đông đảo của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, đến giai đoạn thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án thì bị tắc. Anh Tuấn đã nộp hồ sơ xin được đóng tiền sử dụng đất, trong trường hợp chưa có con số cụ thể thì xin ứng trước, khi nào xác định được chính xác số tiền cần phải đóng sẽ bổ sung thêm nhưng không được, do đó dự án không thể triển khai tiếp từ đó tới nay, trong khi chủ đầu tư đã thực hiện chuyển nhượng nền đất với khách hàng. Những xích mích giữa khách hàng với doanh nghiệp cũng xuất phát từ đây.

“Trong suốt 13 năm qua, chúng tôi phải gồng mình xoay xở để tồn tại, chi phí tài chính từ dự án phát sinh lớn gấp nhiều lần so với dự tính. Mệt mỏi chờ đợi được đóng tiền sử dụng đất, Công ty trong nhiều năm liền làm văn bản gửi lên cơ quan chức năng xin được nộp tiền sử dụng đất mà không được”, ông Dương Tuấn Tú - Tổng giám đốc Công ty Anh Tuấn rầu rĩ nói.

Tập đoàn Novaland cũng có nhiều dự án bị vướng tiền sử dụng đất. Trong đó, có một số dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên Novaland chưa làm được thủ tục cấp sổ cho cư dân.

Tương tự, dự án Khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ tại quận Phú Nhuận, TP.HCM do Công ty TNHH Nova Sage làm chủ đầu tư có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ những năm 2016-2017. Doanh nghiệp này đã tạm nộp hơn 232 tỷ đồng tiền sử dụng đất của dự án và đã bàn giao nhà cho khách hàng từ cuối năm 2018, nhưng đến nay vẫn chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất. Vì vậy, cư dân mua nhà tại dự án mòn mỏi chờ được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ suốt hơn 5 năm qua.

Tại Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đang rơi vào tình cảnh trên, có thể kể đến dự án Aqua Dona tại xã Long Hưng, TP. Biên Hòa do Công ty Donacoop làm làm chủ đầu tư đang rơi vào cảnh “sống dở, chết dở” vì chờ định giá đất khi chưa thể xác định được giá đất để tính tiền thuê đất…

Chờ sớm được gỡ khó

Theo các thành viên thị trường, vướng mắc lớn nhất dẫn đến việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính ở các dự án nhà ở hiện nay là do quy định pháp luật về xác định giá đất chưa đảm bảo công khai, minh bạch, công bằng và khách quan trong quá trình thực hiện, cho nên khi các cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán vào kết luận có sai phạm gây áp lực rất lớn cho đơn vị xác định giá đất và cơ quan quản lý nhà nước dẫn đến tâm lý e ngại, không an tâm khi thẩm định giá đất.

Do gặp khó trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở trên cả nước không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, từ đó chủ đầu tư không thể thực hiện được thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng. Thực trạng này vừa làm phát sinh khiếu kiện, gây mất trật tự, an ninh xã hội, vừa làm thất thu ngân sách nhà nước.

Báo cáo mới nhất của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho thấy, đến cuối năm 2023, TP.HCM còn khoảng 59.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng. Trong đó, có 39 dự án với khoảng 19.958 căn chưa thể cấp sổ hồng do chưa tính được tiền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Những “nút thắt” trên kỳ vọng sớm được tháo gỡ khi Luật Đất đai sửa đổi với những quy định mới về bảng giá đất, định giá đất đã chính thức được Quốc hội thông qua. Cụ thể, Luật đã bỏ khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hàng năm. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Luật cũng quy định UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Trường hợp bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.

Về phương pháp định giá đất, Luật Đất đai sửa đổi đưa ra 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất này để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong Bảng giá đất để định giá. Việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.

“Khi bỏ khung giá đất, các địa phương phải xây dựng bảng giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường. Đây là bước đột phá, là cuộc cách mạng về tầm nhìn và tư duy quản lý đất đai”, luật sư Trương Văn Tuấn - Đoàn luật sư TP.HCM nói và cho biết thêm, theo quy định của Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường, từ đó khiến các tổ chức và cơ quan chức năng gặp khó trong quá trình định giá và thu tiền sử dụng đất.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều chủ đầu tư cho biết họ mong mỏi được đóng tiền sử dụng đất hơn ai hết, lý do bởi chỉ khi thực hiện xong thủ tục này thì mới có thể nhanh chóng làm thủ tục cấp sổ hồng cho dự án. Điều này sẽ giúp chủ đầu tư hoàn thành cam kết với khách hàng và thu được số tiền còn lại.

“Chỉ vì những vướng mắc liên quan đến thủ tục hành chính mà dự án phải nằm bất động nhiều năm nay. Doanh nghiệp tha thiết xin một con số cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai mà cũng không được. Trong khi đó, để thực hiện dự án thì chủ đầu tư cũng phải đi vay mượn khắp nơi, nay không triển khai được thì sao doanh nghiệp sống nổi”, đại diện Công ty Anh Tuấn nói và hy vọng những vướng mắc xung quanh công tác định giá đất sớm được tháo gỡ để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cũng như cam kết với người mua nhà.

Việt Dũng