Cổ phiếu BĐS khu công nghiệp ở vùng định giá hấp dẫn, chuyên gia khuyến nghị gì?

Trong kịch bản tiêu cực nhất, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam có thể giảm 30%

Ngày 2/4/2025, chính quyền Tổng thống Mỹ Donald Trump bất ngờ công bố các biện pháp thuế quan mới với phạm vi rộng và mức độ nghiêm trọng vượt xa kỳ vọng của thị trường. Tuy nhiên, đến ngày 9/4, ông Trump quyết định tạm dừng phần lớn các mức thuế quan đối ứng cụ thể theo từng quốc gia trong vòng 90 ngày nhằm tạo dư địa đàm phán và giảm căng thẳng. Dù vậy, xu hướng chung của chính sách thuế quan vẫn được nhận định khá rõ ràng: các mức thuế cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước sẽ tiếp tục được áp dụng, với mức tối thiểu là 10%.

Trong báo cáo mới cập nhật, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định các quốc gia châu Á như Việt Nam, Malaysia, Thái Lan, Singapore… có mức độ phụ thuộc lớn vào xuất khẩu, đặc biệt là tỷ trọng xuất khẩu sang Mỹ cao, được đánh giá sẽ chịu ảnh hưởng không nhỏ từ các động thái thuế quan của chính quyền Mỹ.

Ảnh: VDSC

Trong kịch bản tiêu cực nhất, giả định Việt Nam tiếp tục bị áp mức thuế quan cao hơn các quốc gia trong khu vực ASEAN, nhóm phân tích VDSC cho rằng dòng vốn FDI sẽ bị ảnh hưởng mạnh, và giá trị FDI đăng ký có thể suy giảm về tương đương giai đoạn 2013-2016, tương đương mức suy giảm 30% về giá trị.

“Xu hướng chuyển dịch nhà máy sản xuất và chuỗi cung ứng đi kèm (bắt đầu từ 2017 – giai đoạn thương chiến Mỹ Trung lần 1) sẽ có rủi ro bị trì hoãn; các doanh nghiệp FDI có xu hướng chờ đợi quyết định cuối cùng về chính sách thuế quan (dự kiến trong nửa cuối 2025), trước khi có quyết định về việc chọn vị trí thuê đất để đặt nhà máy”, báo cáo của VDSC nhận định.

Chung góc nhìn thận trọng, Chứng khoán KBSec Việt Nam (KBSV) trong báo cáo chiến lược mới đây cũng nhận định trong ngắn hạn (2025 - 2026), các doanh nghiệp FDI có xu hướng tạm dừng việc giải ngân cho các dự án xây dựng nhà máy mới đã đăng ký trước đó.

Trong dài hạn, kỳ vọng dòng vốn FDI giải ngân có thể phục hồi và được bù đắp bởi các doanh nghiệp FDI nhắm đến thị trường xuất khẩu ngoài Mỹ, nhờ Việt Nam vẫn duy trì lợi thế về lực lượng nhân công giá rẻ, vị trí thuận lợi cho việc giao thương, các chính sách thu hút vốn FDI… Mặc dù vậy, các doanh nghiệp này vẫn sẽ có xu hướng tạm thời ngừng mở rộng đầu tư tại Việt Nam từ 1 – 2 năm tới, do công suất dư thừa từ phần sản lượng phục vụ cho thị trường Mỹ và cần thêm thời gian để dịch chuyển đơn hàng sang thị trường khác.

Còn theo SSI Research, việc mức thuế đối ứng 46% đối với hàng nhập khẩu từ Việt Nam cao hơn so với các quốc gia thu hút FDI khác trong Châu Á, bao gồm Indonesia (32%), Ấn Độ (26%), và Philippines (17%) có thể tác động đến xu hướng chuyển dịch đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam. Nhà đầu tư có thể chuyển sang trạng thái chờ đợi. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu đất công nghiệp tại Việt Nam.

Cổ phiếu BĐS KCN đang có định giá hấp dẫn nhưng NĐT cần thận trọng

Trước các biến động thuế quan, VDSC đánh giá các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) với khách hàng chính là các doanh nghiệp FDI sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp trong trung hạn trong kịch bản thuế đối ứng được áp ở mức cao (trên 20%), đặc biệt là với những ngành hàng chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu xuất khẩu của Việt Nam (điện thoại, máy móc, hàng dệt may,…).

Mặc dù lường trước các kịch bản tiêu cực, các chuyên gia VDSC vẫn nhìn thấy một số triển vọng tích cực dựa trên các lợi thế trong nước cũng như xu hướng tại các doanh nghiệp KCN BĐS.

Đầu tiên, xét về mặt vĩ mô, Chính phủ Việt Nam đang có những nỗ lực để có kết quả đàm phán tốt hơn với chính phủ Mỹ, với việc cam kết giảm thuế nhập khẩu hàng Mỹ về 0%; đồng thời chủ động giảm thâm hụt thương mại với Mỹ thông qua việc ký kết các thỏa thuận trong lĩnh vực hàng không, năng lượng và an ninh quốc phòng.

Thứ hai, về phía doanh nghiệp FDI, ngoài chọn Việt Nam như một cứ điểm mới thay thế Trung Quốc, họ cũng chú ý tới thị trường tiêu dùng nội địa, khi Việt Nam là quốc gia có tăng trưởng GDP cao so với các quốc gia trong khu vực ASEAN; đồng thời vẫn đang trong thời kỳ “cơ cấu dân số vàng” đi cùng nhu cầu tiêu thụ hàng hóa cao. Vì vậy, VDSC kỳ vọng khối FDI vẫn sẽ duy trì kế hoạch mở rộng sản xuất tại Việt Nam, nhưng sẽ thận trọng hơn và đa dạng hóa thị trường tiêu thụ sản phẩm.

Ảnh: VDSC

Cuối cùng, về phía doanh nghiệp BĐS KCN, một số doanh nghiệp đã hướng tới thu hút FDI có hàm lượng công nghệ cao (lĩnh vực ít chịu ảnh hưởng của chính sách thuế quan), tránh phụ thuộc vào dòng vốn FDI sản xuất và gia công đơn thuần vốn dễ gặp phải rủi ro về chính sách thuế quan.

Trong báo cáo mới nhất, các chuyên gia KBSV chỉ ra rằng hầu hết các cổ phiếu doanh nghiệp BĐS KCN đang có mức định giá hấp dẫn với P/B thấp hơn mức trung bình 5 năm.

Tuy nhiên, nhóm phân tích khuyến nghị nhà đầu tư nên thận trọng vì các doanh nghiệp BĐS KCN chịu ảnh hưởng tiêu cực trực tiếp khi Chiến tranh thương mại 2.0 leo thang căng thẳng, tạo ra những rủi ro đáng kể đến hoạt động kinh doanh và kết quả lợi nhuận của doanh nghiệp trong 2025.

Diên Vỹ