Có nên đầu tư bất động sản trong giai đoạn 'hòa hoãn' thuế?

Dù không bị tác động trực tiếp từ chính sách thuế quan của Mỹ nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có thể có những ảnh hưởng từ các yếu tố gián tiếp như dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), sản xuất – việc làm và tâm lý đầu tư.

Ảnh minh họa: TB.

Ngày 9/4/2025, Tổng thống Mỹ Donald Trump thông báo điều chỉnh mức thuế đối ứng, tạm thời giảm về mức cơ sở 10% trong vòng 90 ngày đối với các quốc gia và vùng lãnh thổ liên quan, bao gồm cả Việt Nam. Đây được xem là một động thái tạo điều kiện thuận lợi cho đàm phán thương mại và làm dịu căng thẳng giữa các đối tác xuất khẩu.

Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng, sau giai đoạn hoãn áp thuế, nhà đầu tư cũng cũng cần lường trước các rủi ro lan tỏa đối với các ngành kinh tế có tính liên thông cao như bất động sản.

Theo nhận định từ Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), thị trường bất động sản Việt Nam không chịu tác động trực tiếp từ chính sách thuế quan của Mỹ, nhưng chịu ảnh hưởng gián tiếp thông qua nhiều kênh như dòng vốn FDI – nhất là các doanh nghiệp có tỷ trọng xuất khẩu lớn sang Mỹ; Tình hình sản xuất – việc làm tại các khu công nghiệp; Thu nhập của người dân – yếu tố quyết định đến nhu cầu mua nhà; Và đặc biệt là tâm lý thận trọng của giới đầu tư trong bối cảnh toàn cầu biến động. Những yếu tố này có khả năng tạo ra sự phân hóa đáng kể về sức hấp thụ và phát triển của từng phân khúc bất động sản, nhà đầu tư cần phân tích, đánh giá để có chiến lược đầu tư phù hợp.

Theo nhận định của ông Lê Minh Hà, nhà đầu tư chuyên đầu tư phân khúc bất động sản vùng ven Hà Nội, tại các đô thị trung tâm như TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, thị trường khả năng vẫn giữ được sự ổn định nhờ vào lực cầu ở thực và chính sách tín dụng đang được kiểm soát linh hoạt. Phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân sẽ tiếp tục hấp thụ tốt, trong khi các sản phẩm cao cấp có thể sẽ chững lại do phụ thuộc vào dòng tiền đầu tư và thu nhập tầng lớp khá giả.

“Các khu vực giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hưng Yên… đang có điều kiện phát triển nhờ chính sách giãn dân và đầu tư hạ tầng kết nối. Tuy nhiên, hiệu quả thu hút dân cư sẽ phụ thuộc nhiều vào khả năng phát triển bền vững của các khu công nghiệp – nơi tạo ra việc làm lâu dài và nhu cầu nhà ở ổn định của công nhân”, ông Hà phân tích.

Còn theo ông Nguyễn Văn Thành (phụ trách sàn giao dịch bất động sản khu công nghiệp Bắc Giang), khu vực quanh khu công nghiệp là khu vực dễ “tổn thương” nếu FDI suy giảm. Theo dự báo từ VDSC, từ năm 2026, khi nhiều hợp đồng thuê đất đến hạn, xu hướng dịch chuyển FDI sẽ bắt đầu rõ nét hơn, làm giảm nhu cầu tuyển dụng lao động và kéo theo hệ sinh thái dân cư quanh khu công nghiệp.

Ông Thành phân tích, “Phân khúc bất động sản quanh các khu công nghiệp chịu ảnh hưởng trực tiếp từ dòng vốn FDI và hoạt động sản xuất công nghiệp. Trong trường hợp các doanh nghiệp nước ngoài dịch chuyển nhà máy sang quốc gia khác hoặc điều chỉnh lại quy mô hoạt động theo hướng thu gọn thì nhu cầu nhà ở cho công nhân và chuyên gia cũng sẽ suy giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của các dự án dân cư lân cận. Do đó trong giai đoạn này đầu tư vào bất động sản công nghiệp và vùng lân cận các khu công nghiệp nhà đầu tư cần hết sức thận trọng".

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng được khá nhiều nhà đầu tư quan tâm. Sau một thời gian dài tăng trưởng nóng, phân khúc này hiện đang được đánh giá có mức đầu tư khá sát với khả năng của nhiều nhà đầu tư trung hạn. Tuy nhiên theo quan điểm của bà Đinh Thị Loan, sàn bất động sản tại Phú Quốc thì bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc nhiều vào kinh tế toàn cầu nên cần thận trọng với phân khúc này. Theo bà Loan, phân khúc nghỉ dưỡng – du lịch không chịu tác động trực tiếp từ chính sách thuế quan, nhưng lại dễ bị ảnh hưởng bởi tăng trưởng kinh tế toàn cầu. Nếu kinh tế thế giới giảm tốc, lượng khách quốc tế đến Việt Nam cũng sẽ giảm theo, ảnh hưởng đến hiệu suất vận hành và dòng tiền của các dự án du lịch.

"Ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư cần xem xét đầu tư có chọn lọc, phù hợp với định hướng phát triển bền vững. Nhà đầu tư cá nhân và tổ chức cần cân nhắc kỹ lưỡng, tránh các hoạt động đầu cơ thiếu kiểm soát", bà Loan nhấn mạnh.

“Chính sách thuế quan của Mỹ tuy đang chuyển biến theo hướng mềm dẻo hơn, nhưng cũng là hồi chuông cảnh báo cho Việt Nam trong việc chủ động đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, tăng nội lực sản xuất và tái cấu trúc thị trường bất động sản. Việc theo dõi sát sao các kênh tác động gián tiếp như dòng vốn FDI, lao động, thu nhập và tâm lý thị trường sẽ giúp nhà đầu tư xây dựng chiến lược đầu tư hiệu quả”, ông Thành nhận định.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị, nhà đầu tư chỉ nên đầu tư khi xác định rõ hướng đầu tư. Nên đầu tư tập trung vào phân khúc trung cấp, bình dân, đặc biệt tại TP Hồ Chí Minh, Hà Nội hoặc các thành phố vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt.

Nhà đầu tư phải có tầm nhìn trung và dài hạn (từ 3-5 năm), biết tận dụng được các ưu đãi lãi suất hoặc mua bất động sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng.

Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ nếu định đầu tư vào các khu vực quanh KCN phụ thuộc FDI lớn. Xem xét kỹ các dự án cao cấp với tính thanh khoản thấp, phụ thuộc nhiều vào khách nước ngoài hoặc giới đầu tư.

"Giai đoạn này đầu tư bất động sản sẽ không phù hợp với những nhà đầu tư có kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn từ mua đi bán lại trong vòng 6–12 tháng”, ông Lê Minh Hà đánh giá.

Thanh Bình