Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà đất?

Đặt cọc khi mua bán nhà đất xảy ra hàng ngày, thế nhưng những tranh chấp liên quan đến loại giao dịch này cũng nhiều vô kể. Nguyên nhân có thể kể đến như các bên không ràng buộc chặt chẽ các điều khoản trong hợp đồng, bên mua không biết đã cọc phải mảnh đất đang thế chấp...

Để khỏi phải lôi nhau ra tòa, nhiều người khuyên cứ ra công chứng hợp đồng đặt cọc để hợp đồng có giá trị, được pháp luật bảo vệ. Ngược lại cũng có ý kiến cho rằng công chứng làm gì cho phiền phức, viết tay cũng được, giá trị như nhau.

Vậy để hạn chế rủi ro thì phải làm sao mới đúng?

Ra công chứng sẽ biết được tình trạng pháp lý của nhà đất

Ông N (quận 12, TP.HCM) kể với PV: Ông thỏa thuận mua căn nhà giá 3 tỉ đồng ở quận 12 của bà H. Hai bên tự soạn hợp đồng đặt cọc, ký tay. Ông N cọc 200 triệu đồng, hẹn sau 15 ngày ra công chứng. Một tuần sau, bà H bẻ kèo để bán nhà cho người khác và trả lại 200 triệu đồng cho ông N.

"Không đồng ý, tôi tìm đến luật sư để muốn đòi gấp đôi tiền cọc thì được khuyên nhận lại 200 triệu vì hợp đồng tôi với bà H ký không có ghi rõ điều khoản phạt, bồi thường khi các bên vi phạm hợp đồng", ông N nói và cho biết đây là bài học cho ông về việc ký hợp đồng cọc. Từ sau đó ông đều đi tới văn phòng công chứng để có mẫu hợp đồng đầy đủ các ràng buộc pháp lý theo yêu cầu.

Ngược lại với ông N, chị D.T.T.D (ngụ Tân Bình, TP.HCM) cho biết: "Tôi tuy ở Sài Gòn nhưng thường mua bán đất ở quê. Ở đó đâu phải muốn là công chứng được, nhiều khi tôi chỉ tranh thủ về. Bà con biết nhau cả, không cần công chứng. Tôi cũng hỏi luật sư rồi, miễn điều khoản rõ ràng là ổn".

Trao đổi với PLO, ông Nguyễn Đình Thịnh, Phó Trưởng văn phòng công chứng Nguyễn Đình Thịnh, nói đặt cọc là một trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015.

Với quy định pháp luật hiện hành thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nhiều người vẫn tự nguyện ra công chứng nhằm muốn đảm bảo an toàn, minh bạch cho các bên.

Theo ông Thịnh, về lý thuyết, việc công chứng hợp đồng đặt cọc không làm hợp đồng có giá trị pháp lý cao hơn loại hợp đồng không công chứng. Thế nhưng, việc đặt cọc trước mặt công chứng viên sẽ có nhiều điểm lợi cho người dân.

Thứ nhất, khi xem thông tin trên hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng điện tử, công chứng viên sẽ biết được tình trạng pháp lý của tài sản, đặc biệt là bất động sản. Thông tin chuyển nhượng, cầm cố, bị ngăn chặn giao dịch bởi tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền,… đều thể hiện trên hệ thống dữ liệu. Ngoài ra, công chứng viên sẽ cảnh báo nếu tài sản đang được thực hiện bởi một giao dịch nào đó để người đặt cọc cân nhắc.

Thứ hai, khi công chứng hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng đó được công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch. Ngoài ra, công chứng viên còn đóng vai trò là người làm chứng cho giao dịch đặt cọc này. Khi giao dịch có bên thứ 3 làm chứng thì hai bên sẽ cảm thấy an toàn, an tâm hơn về mặt tâm lý.

Cũng theo ông Thịnh, hợp đồng đặt cọc lập theo mẫu có sẵn thường có các điều khoản ràng buộc sơ sài, việc giải quyết khi xảy ra tranh chấp sẽ gặp khó khăn. Khi hợp đồng đặt cọc được lập tại tổ chức hành nghề công chứng thì với nghiệp vụ của công chứng viên, họ sẽ giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, đồng thời tư vấn cho người dân những vấn đề cần lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc, nêu rõ các điều khoản ràng buộc để tránh rủi ro cho các bên và là cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp.

Công chứng hợp đồng đặt cọc giúp hạn chế được nhiều rủi ro. Ảnh minh họa: AI

Đồng quan điểm, luật sư Lê Văn Thanh (Đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích: Vì pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc, do đó hợp đồng đặt cọc không công chứng vẫn có giá trị pháp lý tương đương với hợp đồng đặt cọc có công chứng. Tuy nhiên, theo luật sư Thanh, có một số ưu điểm khi hợp đồng đặt cọc được công chứng

Cụ thể, sẽ có thêm bên thứ ba kiểm tra hồ sơ giấy tờ, đặc biệt là giấy tờ về nhà đất thì sẽ tăng tính xác thực của giấy tờ, hồ sơ.

Ngoài ra, sẽ thuận lợi hơn khi giải quyết tranh chấp tại tòa. Đó là việc hợp đồng được công chứng thông thường sẽ được các bên thừa nhận khi đã có tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận (các bên không dám phủ nhận việc mình đã ký hợp đồng đặt cọc). Một số trường hợp các bên ký tay, sau đó không thừa nhận chữ ký của mình dẫn đến việc phải thực hiện việc giám định chữ ký, mất thời gian giải quyết.

Cân nhắc tùy theo nhu cầu, nhưng cần đảm bảo an toàn

Ngoài những lợi ích dễ dàng nhìn thấy khi hợp đồng đặt cọc được công chứng thì có những vấn đề khác người dân cần biết.

Cụ thể như trường hợp của ông T (ngụ Phú Nhuận). Ông cho biết đang có ý định bán căn nhà ở quận Phú Nhuận. Có người hỏi mua nhưng đề nghị phải ra công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, ông nghe một số người tư vấn khi hợp đồng đặt cọc được công chứng thì nếu các bên thay đổi ý định ban đầu, muốn hủy hợp đồng đặt cọc thì buộc phải ra công chức làm thủ tục hủy.

"Tôi lo lắng, nếu vì lý do nào đó mà bên kia không hợp tác thì làm sao hủy được hợp đồng? Khi đó ông có thể bán nhà cho người khác hay không?", ông T nói.

Công chứng viên Nguyễn Đình Thịnh chia sẻ: Đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng và đang có giá trị ràng buộc giữa các bên (vẫn còn hiệu lực) thì việc hủy bỏ hợp đồng này phải tuân theo Điều 51 Luật Công chứng 2014. Theo đó, việc công chứng hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Việc này được thực hiện tại văn phòng công chứng/phòng công chứng đã thực hiện việc công chứng trước đó.

Còn đối với hợp đồng đặt cọc có điều khoản thỏa thuận ghi rõ thời gian thực hiện nghĩa vụ, nếu qua thời gian đó một trong hai bên không thực hiện thì bên vi phạm hợp đồng đặt cọc phải chịu mất cọc (đối với bên đặt cọc) hoặc trả cọc và bồi thường (đối với bên nhận đặt cọc) theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

"Thực tế, nếu hợp đồng đặt cọc đã hết hiệu lực lâu rồi, bên nhận cọc đã tìm mọi cách liên hệ để đề nghị bên đặt cọc ra hợp tác hủy hợp đồng nhưng vẫn không được hợp tác thì công chứng viên có thể cân nhắc cho bên nhận cọc ký hợp đồng đặt cọc mới với người khác và tiến hành chuyển nhượng tài sản theo đúng quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên có tài sản muốn bán. Trường hợp người đặt cọc ban đầu có ý kiến hay tranh chấp thì cứ thực hiện theo thỏa thuận hoặc kiện ra tòa để được giải quyết:, ông Thịnh nói.

Cuối cùng, cả hai chuyên gia đều cho rằng, căn cứ vào những phân tích trên, tùy vào mục đích, mong muốn của các bên mà lựa chọn phương án (công chứng hoặc không) sao cho việc giao dịch được nhanh chóng, an toàn.

NGUYỄN CHÍNH