Cơ chế là 'bàn đạp', dòng vốn là 'động lực' cho bất động sản

Nội dung này đã được đại diện Bộ Nông nghiệp và môi trường, Bộ Xây dựng, các chuyên gia, diễn giả phân tích, làm rõ tại diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản” được Đài PT-TH Hà Nội tổ chức ngày 09/04/2025 tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trong gần 3 tiếng với những nội dung thảo luận sôi nổi, diễn đàn đã đưa ra những nhận định: Khi những “nút thắt” về pháp lý, cơ chế và dòng vốn được tháo gỡ, thị trường sẽ có thêm nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế, giá nhà từng bước quay về giá trị thật, và cơ hội “an cư” sẽ đến gần hơn với người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp.

Diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản” do Đài Hà Nội tổ chức ngày 9/4/2025.

Ngày 9/4/2025, tại khách sạn Sofitel SaiGonPlaza, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh, Đài Hà Nội tổ chức diễn đàn quy mô quốc gia với chủ đề: “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản”. Vấn đề được lựa chọn mang tính thời sự, thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý, các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp. Sự kiện được tổ chức ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 76 quy định chi tiết thực hiện Nghị quyết số 170/2024 của Quốc hội quy định cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa; và Nghị định số 75 quy định chi tiết thực hiện Nghị quyết số 171/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Nhà báo Nguyễn Trung Sơn - Phó Tổng Giám đốc Đài Hà Nội phát biểu khai mạc diễn đàn.

Video: Nhiều dự án đang được "cởi trói" nhờ cơ chế đặc thù

Là chuyên gia điều phối tại diễn đàn, Tiến sĩ Nguyễn Đức Kiên - nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn Chính phủ đánh giá cao việc Đài Hà Nội tổ chức diễn đàn. Điều này đã chứng minh cho tư duy xuyên suốt của những người làm chương trình. Bởi dòng vốn và cơ chế là dòng chảy xuyên suốt trong sự phát triển của thị trường bất động sản.

Tiến sĩ Nguyễn Đức Kiên - nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn Chính phủ là người điều phối diễn đàn.

Giáo sư, tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Ủy viên ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho biết, trước đây khung pháp lý còn nhiều kẽ hở, khiến doanh nghiệp phải vừa chạy vừa xếp hàng, dẫn đến sai phạm. Khi dự án dừng lại, cán bộ bị xử lý, nhà đầu tư phải chịu nghĩa vụ kinh tế. Câu hỏi đặt ra là làm sao để những dự án sai phạm có thể tiếp tục?

Theo ông Cường, nguyên tắc là sai phải sửa, nhưng cơ chế đặc thù như Nghị quyết 171 cho phép các dự án tiếp tục mà không phải đấu thầu lại, chỉ cần điều chỉnh giá hoặc quy hoạch. Hầu hết, các dự án này nằm trên “đất vàng” cần khai thác hiệu quả. Còn với Nghị quyết 170, nhà đầu tư có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm nhà ở thương mại, kể cả khi đất chưa phải là đất ở, điều trước đây không được chấp nhận. Giáo sư, tiến sĩ Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản cần có thêm các cơ chế đặc thù khác để giải quyết những tồn đọng vĩ mô hơn. Cơ chế phải đột phá, dám bước ra vùng an toàn".

Trao đổi tại diễn đàn, Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và môi trường cho biết, Luật Đất đai 2024 đã cơ bản tháo gỡ rất quan trọng. Trước đây, khi mà các dự án chậm xác định nghĩa vụ tài chính, có rất nhiều dự án giao đất rồi nhưng chưa tính được tiền sử dụng đất. “Có những địa phương còn lúng túng trong xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Nếu vẫn xác định giá theo 10 năm trước thì các địa phương rất lo lắng, sợ ngân sách bị thất thu. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã giải quyết được vấn đề này. Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định giao đất. Nếu chưa hoàn thành thì mỗi năm sẽ phải nộp thêm cho nhà nước 5,4%”. Còn đối với nội dung phạm vi Nghị quyết 170, chỉ gói gọn trong ba địa phương là TP.Hồ Chí Minh, Khánh Hòa và Đà Nẵng. Tuy nhiên, hầu hết các địa phương trên cả nước đều có sai phạm. Do vậy, cần phải tiếp tục rà soát và phân loại các dự án trên tinh thần cái nào thuộc thẩm quyền địa phương thì chủ động tháo gỡ, cái nào thuộc Chính phủ thì Quốc hội tháo gỡ.

Đồng quan điểm, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, cùng với cơ chế chính sách tháo gỡ cho các dự án nhà ở thương mại, hiện cũng cần có các cơ chế chính sách phù hợp để thúc đẩy sự phát triển nhà ở xã hội một cách hiệu quả hơn nữa, đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội, chứ không chỉ giới hạn cho đối tượng người thu nhập thấp. Tuy nhiên, số lượng các dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng hiện nay còn hạn chế. Do đó, cần phải có những cơ chế khuyến khích mạnh mẽ hơn nữa. Chính phủ hiện đang xây dựng và trình Quốc hội về các cơ chế chính sách mới để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Đặc biệt, đối với vấn đề nguồn vốn, cần phải thành lập quỹ ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính và thủ tục đầu tư cần được rút ngắn, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tham gia. Chỉ khi giải quyết được các vấn đề này, chúng ta mới có thể đạt được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội như đã đề ra".

Là một trong những địa phương đi đầu trong thực hiện Nghị quyết 170 và 171 của Quốc hội, Ông Nguyễn Anh Quân, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Hà Nội cho biết: Thực hiện chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm, thành phố Hà Nội đã thành lập một tổ công tác đặc biệt để rà soát tháo gỡ vướng mắc các dự án. Tổ này họp định kỳ và lắng nghe vướng mắc của doanh nghiệp để rà soát. Vướng mắc nào vượt thẩm quyền thì xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ. Đặc biệt, Hà Nội đang tích cực rà soát, xác định lại giá đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án gặp vướng mắc trước đây. Tập trung xử lý vướng mắc trong tính lại tiền sử dụng đất do thay đổi về giá đất, quy hoạch. Ngoài ra, thành phố Hà Nội cũng xin ý kiến Bộ Nông nghiệp và Môi trường để nhằm đảm bảo xác định đúng giá đất. Tập trung vào việc rà soát xử lý vi phạm, tăng cường công tác quản lý đất đai, giảm thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho doanh nghiệp nắm bắt kịp thời cơ hội. “Tính đến tháng 4/2025, tổ công tác đặc biệt do Chủ tịch UBND Thành phố Trần Sỹ Thanh làm tổ trưởng đã họp 7 phiên với 6 phiên họp đầu tiên đã tháo gỡ điểm nghẽn cơ bản cho 24/36 dự án được khởi động lại. Các biện pháp trên thể hiện sự quyết tâm của Hà Nội trong việc tháo gỡ các dự án theo đúng tinh thần của Tổng Bí thư Tô Lâm.”

Video: Cơ chế đặc thù: dòng vốn cho thị trường bất động sản

Chia sẻ rõ thêm về thẩm quyền của các địa phương trong việc giải quyết vướng mắc tồn đọng trong các dự án bất động sản. Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết: “Với hướng đi giải quyết, xử lý vướng mắc các dự án bất động sản như Hà Nội đang làm, Hà Nội dựa trên cơ sở đó tiếp tục thực hiện. Đặc biệt là đang có Luật Thủ đô với những cơ chế đặc thù. Còn tại các địa phương khác, khi các dự án có kết luật thanh tra, địa phương cũng có thể chủ động làm tiếp.”

Nhìn nhận tín hiệu tích cực, Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá, những đột phá về thể chế từ Đại hội XIII và Nghị quyết 18 đã tạo nền tảng vững chắc để sửa đổi đồng bộ các luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đầu tư, giúp mỗi luật phát huy đúng vai trò và chức năng của mình, tránh sự chồng chéo trong quản lý. Triển khai Nghị quyết 171, TP.Hồ Chí Minh nhận được đăng ký thí điểm 343 dự án với 1.913 ha. Dự kiến sẽ có thêm 216 nghìn căn nhà được đưa ra thị trường trong vòng 3-10 năm tới. Có thể thấy, đây là lần đầu tiên Quốc hội thông qua nghị quyết đặc thù chỉ để giải quyết 64 dự án cho ba địa phương. Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, “Nghị quyết 171 cần được mở rộng phạm vi áp dụng, không chỉ giới hạn ở ba địa phương thí điểm mà cần phải nhân rộng cho hơn 1.500 dự án đang gặp vướng mắc trên toàn quốc.”

Cùng với chính sách đặc thù, phiên thảo luận thứ 2 của diễn đàn với chủ đề “Linh hoạt trong chính sách tiền tệ để thị trường bất động sản phát triển bền vững” cũng nhận được các ý kiến đóng góp sôi nổi. Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước khu vực 2 cho rằng, thị trường bất động sản đang quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Nếu định hướng chủ trương chính sách thì nên tập trung vào sản xuất kinh doanh. Còn riêng với tín dụng tiêu dùng cho người dân vay mua nhà thì thông qua các số liệu sẽ giúp chúng ta thực hiện nhiều mục tiêu trong phát triển bất động sản. Hiện nay, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh đạt 1,085 triệu tỷ đồng, chiếm 27,5% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn. Tăng trưởng lĩnh vực này còn cao hơn tăng trưởng tín dụng chung. Do vậy, không có việc ngân hàng gây khó. Việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản giúp tạo lập nhà ở, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng phát triển. Hai tháng đầu năm tăng 0,67%. Một điểm thuận lợi nữa trong trung và dài hạn là hành lang pháp lý vô cùng thuận lợi cho tín dụng ngân hàng. Một dự án đủ pháp lý thì tín dụng ngân hàng hoàn toàn cho vay được. Đối với nhà ở xã hội vẫn còn vướng về pháp lý, còn đủ pháp lý thì vẫn cho vay. Cho vay thông qua ngân hàng chính sách thì vẫn đáp ứng. “Điểm khó nhất khi cho vay thông qua ngân hàng là phần lớn người vay là người nghèo mà giá nhà lại cao. Mua căn hộ ở TP.HCM thấp nhất 1 tỷ mà vay 800 triệu thì rất khó khăn mặc dù lãi suất rất thấp.” Do vậy, với việc tăng điều kiện về thu nhập lên dưới 30 triệu hai vợ chồng, một cá nhân dưới 15 triệu thì sự điều chỉnh này có ý nghĩa rất lớn.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, Chính phủ đã có nhiều cơ chế đặc thù như Nghị quyết 170 và 171 nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Các cơ chế này tạo động lực lớn cho nhà đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giải quyết các điểm nghẽn, vướng mắc pháp lý về đất đai. Tuy nhiên, cơ chế vẫn đang "tháo không đều", mới "cởi mở một phần", còn nhiều vấn đề lớn chưa được giải quyết dứt điểm, gồm pháp lý, dòng vốn và nguồn cung. Trong đó, vướng mắc về pháp lý là rào cản lớn nhất, khiến 1.136 dự án trên cả nước "đắp chiếu", kéo theo gần 3,5 tỷ USD từ các dự án này nằm bất động và liên đới nhiều lĩnh vực như vật liệu, tiêu dùng, nội thất, điện tử... Gói hỗ trợ tín dụng lại chưa có những biện pháp về hành chính thủ tục cụ thể để các nguồn vốn đó được giải ngân. “Một vấn đề nhức nhối khác là giá nhà tăng phi mã vượt tầm tài chính số đông, thị trường toàn nhà cao cấp,"tuyệt chủng" nhà bình dân, còn nhà ở xã hội nguồn cung nhỏ giọt. "Sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng là biểu hiệu cho thấy thị trường đang phát triển thiếu lành mạnh”

Trong khi đó, TS. Trương Văn Phước - nguyên quyền chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, cần để thị trường phát huy vai trò tự điều tiết, đặc biệt trong phân bổ vốn. Chính sách tín dụng hiện nay đã “chấp nhận được”, dòng tiền đang được rót vào đúng những nhu cầu thực tế. Ông cũng lưu ý, Việt Nam có thể học hỏi Trung Quốc khi đối mặt khó khăn xuất khẩu, nước này đẩy mạnh nội địa, giảm lãi suất để kích thích bất động sản và các ngành liên quan. “Ngoài tín dụng ngân hàng, nên sớm triển khai các cơ chế huy động vốn như phát hành trái phiếu riêng lẻ, đối tác công tư (PPP), hoặc áp dụng cơ chế đặc thù như trái phiếu dự án và xã hội hóa nguồn vốn. Thị trường bất động sản là mắt xích quan trọng trong nền kinh tế nên cần được gắn chặt với quá trình cải cách thể chế tài chính.”

Chia sẻ từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty CP Xây dựng Lê Thành cho biết, tiếp cận vốn vẫn là vấn đề nan giải với doanh nghiệp tư nhân. Theo ông, chi phí phát hành trái phiếu hiện quá cao, chỉ phù hợp với các tập đoàn lớn. Tuy nhiên, ông cũng phản ánh bất cập trong giai đoạn trước, khi không có gói tín dụng ưu đãi nào cho nhà ở xã hội. Công ty ông từng vay 8 năm với lãi suất tới 14%/năm từ Vietinbank, nhưng dù có kiến nghị được hưởng ưu đãi từ gói 145.000 tỷ đồng, vẫn không được giảm lãi suất. Ông cũng bày tỏ lo ngại về khả năng ngân hàng đáp ứng dòng tiền nếu bất động sản phục hồi mạnh từ năm 2025 và bùng nổ vào 2027. “Chính sách trung ương, địa phương thì tốt, nhưng xử lý cụ thể tại từng dự án lại vướng. Có nơi bị chậm đến 5-6 tháng chỉ vì thủ tục,” ông Nghĩa nói và đề nghị cần cải thiện hiệu quả hành chính tại cấp cơ sở để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận vốn nhanh chóng.

Giáo sư Trần Ngọc Thơ, Giảng viên Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, ví von thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay như người già mắc ba thứ bệnh là cao huyết áp, đường huyết và mỡ máu. Dẫn giải cụ thể hơn, ông cho biết "huyết áp" ở đây chính là giá nhà, "đường huyết" là dòng vốn và "mỡ máu" là hàng tồn kho. Cả 3 thứ này đều đang quá cao theo hướng không ai mong muốn. “Giá nhà tính trên thu nhập người dân đã vượt xa mấy chục lần, không xử lý sẽ mất thanh khoản; dòng vốn quá lệ thuộc vào hệ thống ngân hàng, kênh huy động này "bóp lại" là thị trường rơi vào nguy cơ tắc nghẽn vốn. Cuối cùng là hàng tồn kho, nợ xấu bất động sản tích lũy dần như những mảng xơ vữa trong hệ thống ngân hàng, âm thầm gây ra đột quỵ tài chính.”

Giáo sư Trần Ngọc Thơ nhận định, vấn đề ở đây là ngoài bệnh nhân tự chữa thì cần bác sĩ tài khóa, tiền tệ phải dám bước ra vùng an toàn của mình. Cuối năm chúng ta sửa luật chứng khoán thì lại có nhiều rào cản cho doanh nghiệp. Có 2 loại cholesteron tốt và xấu. Tốt là phải tập trung đưa nhà ở xã hội nhà ở thương mại giải quyết vấn đề cholesteron tích lũy lâu ngày không tốt cho nền kinh tế. Ngoài ra, Cuộc cách mạng tinh giảm biên chế dẫn đến dư thùa BĐS thì làm thế nào để tăng nguồn cung tức là cholestoeron tốt cho nền kinh tế.

Thực hiện: Mỹ Hạnh
Ảnh: Văn Tuyến
Đồ họa: Thanh Nga

Mỹ Hạnh