Chuyên gia điểm danh dư địa phát triển của thị trường chung cư phía Nam Hà Nội

Toàn cảnh hội thảo

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường Hà Nội ghi nhận nhiều dự án được khởi động, tái khởi động, nguồn cung đang tăng lên đáng kể. Bên cạnh đó, sức cầu vẫn rất cao, đặc biệt các căn hộ sơ cấp có mức giá 60 – 70 triệu đồng.

TÂM LÝ THỊ TRƯỜNG HÀ NỘI TỐT BẤT NGỜ

Tại hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?" PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế cao cấp chia sẻ, có thể thấy, năm 2024 là năm mà phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá.

Thực tế, tổng hợp từ báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu, giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu/m2 năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu/m2 vào cuối quý 3/2024, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu/m2, nhiều dự án trung cấp thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, cả những dự án cũ cũng không ngoại lệ. Thời điểm sốt nóng, giá còn tăng theo ngày, theo tuần. Đáng nói là, dù giá cao nhưng theo ghi nhận, thanh khoản vẫn tốt, vẫn có người mua.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế cao cấp

“Trong thời gian tới, theo tôi, giá chung cư sẽ khó giảm, tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước đó”, ông Thịnh dự báo.

Nguồn cung sơ cấp hiện đã có tăng lên, tình trạng khan hiếm phần nào được khắc phục nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang trên 100 triệu đồng/m2, nhưng qua quan sát thị trường và tổng hợp từ các báo cáo có thể thấy, nguồn cung mới cũng được hấp thụ nhanh chóng. Mức giá "mềm" nhất hiện tại ở mức 60 -70 triệu đồng/m2, đến từ một số dự án mới được tái khởi động, ở các khu vực trước đây ít được chú ý.

“Theo đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng. Đó là nhận định chủ quan của tôi từ góc độ kinh tế và qua quan sát diễn biến thị trường”, vị chuyên gia đưa ra quan điểm.

Ở góc nhìn tích cực, ông Thịnh cho rằng, điều này cho thấy tâm lý thị trường Hà Nội đang tốt lên một cách bất ngờ. Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư bị dồn nén bấy lâu nay đã được dịp bung ra khi có nhiều động lực khôi phục niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường. Nhu cầu bùng nổ, trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm đã thúc đẩy giá tăng cao.

Chia sẻ về sự tăng giá của bất động sản, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, bất động sản từ lâu đã được coi là tài sản tích lũy giá trị, đặc biệt tại các nước châu Á, nơi có tâm lý “đất đai, nhà cửa là của để dành” rất phổ biến. Tại Việt Nam, trong khoảng 3 năm gần đây, có 3 yếu tố chính dẫn đến sự gia tăng giá bất động sản.

Phối cảnh dự án Hanoi Melody Residences ở Linh Đàm

Thứ nhất, thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài, theo đó quy trình phê duyệt dự án tại Việt Nam thường mất khá nhiều thời gian, từ khâu giải phóng mặt bằng đến hoàn tất các thủ tục pháp lý. Điều này làm gia tăng chi phí đầu tư, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Thứ hai, theo quy định hiện hành, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường. Điều này khiến giá trị đầu vào của các dự án cao hơn, kéo theo giá thành bất động sản tăng lên.

Thứ ba, ảnh hưởng của lạm phát và tỷ giá. Mặc dù lạm phát tại Việt Nam được kiểm soát tốt, nhưng sự tăng giá của vàng và USD so với VND đã tạo áp lực tăng giá lên bất động sản, bởi nhiều nhà đầu tư sử dụng các tài sản này như cơ sở tích lũy giá trị. “Chính vì vậy, tôi cho rằng, giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới”, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh khẳng định.

Ông Ngô Hữu Trường cho biết thêm, Hưng Thịnh hiện đang xây dựng dự án Hanoi Melody Residences ở Linh Đàm cơ bản đáp ứng được các yêu cầu để trở thành một dự án All in one. Dự án có 3 hầm đậu xe, đảm bảo mật độ thang máy (9 thang máy/29 tầng).

Hơn nữa, Hưng Thịnh đầu tư cả trường học mầm non trong dự án, có công viên nội khu, hồ bơi, phòng gym… đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh sống của các gia đình. So với tiện ích và các dự án trong khu vực, giá bán của dự án cũng hợp lý, ở mức 60-65 triệu đồng/m2. Nhiều chuyên gia nhận định, đây sẽ là dự án thu hút nhiều sự quan tâm của người dân và nhà đầu tư tại khu vực phía Nam Hà Nội

PHÂN KHÚC CHUNG CƯ DẪN DẮT THỊ TRƯỜNG

Trong thị trường bất động sản có nhiều phân khúc khác nhau, song, theo PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, từ năm 2025 và các năm tiếp theo, phân khúc nhà chung cư vẫn là nhóm chủ lực dẫn dắt thị trường, đặc biệt là nhóm nhà ở vừa túi tiền với giá trên dưới 3 tỷ đồng cho 1 căn hộ diện tích 70-100m2, thậm chí là 50m2 đối với các gia đình mới cũng rất tốt.

Về địa bàn, ông Chung cho biết, thị trường bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội đang được quan tâm nhờ tiềm năng phát triển rõ rệt, đặc biệt khi chia theo 5 nhóm khu vực. Khu vực trong Vành đai 1, nguồn cung tại đây gần như đã cạn kiệt, chủ yếu là các dự án tái cấu trúc hoặc cải tạo từ các khu đô thị cũ.

Từ Vành đai 1 đến Vành đai 2, khu vực này vẫn còn nguồn cung nhưng rất khó tiếp cận để khai thác các dự án mới, hầu hết các dự án hiện tại là những dự án đã triển khai và đang trong giai đoạn phục hồi.

Từ Vành đai 2 đến Vành đai 3, đây được xem là địa bàn chiến lược, đóng vai trò chủ lực cho thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030.

Từ Vành đai 3 đến rìa Hà Nội cũ (khoảng 13-18km), Thanh Trì là khu vực trọng tâm trong nhóm cung độ này, với nhiều cơ hội phát triển vượt bậc nhờ quỹ đất dồi dào và dễ khai thác, dự báo đây sẽ là địa bàn có tỷ lệ thành công cao trong giai đoạn tới, khi các dự án mới được triển khai thuận lợi.

Từ rìa Hà Nội cũ đến km30 (qua Thường Tín, đến Vành đai 4), đây là khu vực giàu tiềm năng và dành cho giai đoạn sau năm 2030, phát triển tại đây sẽ phụ thuộc vào sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng lớn như đường Vành đai 4 và sự mở rộng của đô thị Hà Nội về phía Nam.

PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương

Ở góc nhìn vĩ mô, PGS.TS. Trần Kim Chung nhận định, so với thời điểm tháng 3/2023, hiện nay tình hình thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đã bước sang trang mới. Đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản trong nền kinh tế, yếu tố hỗ trợ đầu tiên chính là hệ thống thể chế cho thị trường về cơ bản đã hoàn chỉnh.

Kinh tế vĩ mô cơ bản đạt ngưỡng kỳ vọng 15/15 chỉ số, tăng trưởng GDP có khả năng đạt được mức 7%, ngưỡng mong muốn của mọi nền kinh tế, lạm phát ở mức 3,8% trong năm 2024.

Và nền kinh tế Việt Nam đang vận động tích cực để chuyển sang giai đoạn kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Đặc biệt, Việt Nam đang trở thành điểm đến của dòng vốn toàn cầu, trong bối cảnh dòng vốn, thị trường và nguồn hàng trên thế giới đều có sự điều chỉnh.

Việt Nam nằm trong vùng hút vốn khi các doanh nghiệp quốc tế rút vốn khỏi các thị trường truyền thống để chuyển sang các thị trường mới nổi. Theo đó, bất động sản công nghiệp được hưởng lợi lớn và đang hút vốn rất tích cực. Vốn FDI rót vào Việt Nam tính đến tháng 10/2024 đạt 5,2 tỷ USD. Với diễn biến trong tháng 11 vừa qua, thu hút vốn FDI sẽ còn tích cực hơn.

Bên cạnh đó, lượng kiều hối đổ về Việt Nam cũng rất cao, tính đến hiện tại có 25% lượng kiều hối vận hành trong thị trường bất động sản với nhiều hình thức khác nhau như mua đất, xây nhà. Đến cuối năm 2023, 190 tỷ USD kiều hối đã đổ về nước ta.

"Hơn hết, ở Việt Nam trong thời điểm hiện tại và tương lai, nền kinh tế có hiện tượng "song trùng", khi dân số vẫn trong cơ cấu dân số vàng và tầng lớp trung lưu tăng lên nhanh chóng, tức là tiết kiệm khả dụng của nền kinh tế rất tích cực. Mỗi ngày, gần 2.900 tỷ đồng được gửi vào ngân hàng và tổng lượng tiền gửi tiết kiệm của dân cư vào ngân hàng là 6,9 triệu tỷ đồng. Thị trường bất động sản cũng hưởng lợi khi lãi suất cho vay hạ thấp còn tín dụng ngân hàng dồi dào. Đến tháng 10/2024, 20% số vốn này đi vào thị trường bất động sản", PGS.TS. Trần Kim Chung bày tỏ.

Mỹ Linh