Chung cư Discovery Complex: Quyền lợi hợp pháp của cư dân đang bị xâm phạm?

Đại diện cư dân Chung cư 302 đường Cầu Giấy tập trung trước sảnh tòa nhà vào sáng 4/4.

Hơn 7 năm, cư dân chưa được nhận “sổ hồng”

Dự án Discovery Complex bao gồm Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà chung cư cao tầng, do Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Cầu Giấy làm chủ đầu tư, thuộc Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển Thương mại Kinh Đô (Kinh Đô TCI Group).

Dự án này đã trở thành một trong những "điểm nóng" tại Hà Nội, khi hàng loạt tranh chấp kéo dài giữa cư dân và chủ đầu tư. Nguyên nhân chủ yếu là việc cư dân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, dù họ đã thanh toán đầy đủ giá trị hợp đồng. Mới đây, hàng trăm cư dân đã tập trung trước sảnh tòa nhà, căng băng rôn với các yêu cầu như: “Yêu cầu chủ đầu tư chấm dứt thu phí vô căn cứ”, “Yêu cầu chủ đầu tư công khai và trả đầy đủ quỹ bảo trì”.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhân Dân, đại diện cư dân cho biết theo hợp đồng, chủ đầu tư thu 95% tổng giá trị căn hộ, còn 5% còn lại sẽ thu sau khi căn hộ được cấp sổ hồng. Tuy nhiên, từ năm 2018, khi cư dân hoàn tất thanh toán, chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện cam kết cấp sổ hồng. Điều này đã khiến nhiều cư dân gặp khó khăn khi muốn chuyển nhượng căn hộ.

“Hiện, chung cư Discovery Complex có hơn 500 căn hộ được bàn giao, dân số khoảng 2.000 người. Việc chưa được cấp sổ hồng giống như chúng tôi đang ở bất hợp pháp trong chính căn hộ mà mình đã bỏ ra nhiều tỷ đồng để mua”, ông Nguyễn Mạnh Hùng, một cư dân tòa nhà bức xúc chia sẻ.

Ngoài việc chậm cấp sổ hồng, còn nhiều vấn đề khác ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cư dân. Bà Mạnh Thị Thanh Nga, Trưởng Ban quản trị chung cư, cho biết: "Đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Bên cạnh đó, tòa tháp văn phòng có chung khối đế với tháp căn hộ vẫn chưa được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy nhưng đã được đưa vào khai thác và cho thuê, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Đơn vị quản lý vận hành chưa chuyên nghiệp, nhiều chi phí chưa được thỏa thuận rõ ràng với cư dân".

Chủ đầu tư tiếp tục viện dẫn “vướng mắc”

Ngày 8/4, đại diện chủ đầu tư đã có buổi làm việc với Ban quản trị chung cư Discovery Complex. Tại buổi làm việc, ông Trần Đức Minh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Cầu Giấy cho biết, mặc dù tòa nhà đã hoàn tất nghiệm thu từ năm 2021, nhưng do một số vướng mắc nên vẫn chưa được chấp thuận nghiệm thu. Chủ đầu tư cam kết sẽ tiếp tục gửi văn bản tới Bộ Xây dựng để hoàn thiện thủ tục.

Biên bản buổi làm việc ngày 8/4/2025 giữa đầu tư và cư dân.

Về quỹ bảo trì, ông Minh cho biết đã bàn giao 18 tỷ đồng cho Ban quản trị, số tiền còn lại 28 tỷ đồng đã được phong tỏa tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Hà Nội. Tuy nhiên, bà Mạnh Thị Thanh Nga cho biết sau 4 tiếng đối thoại và 3 tiếng làm việc, hai bên vẫn không tìm được tiếng nói chung và các vấn đề còn lại chưa được giải quyết.

Trong biên bản rà soát thống nhất một số nội dung liên quan đến tòa nhà ngày 4/4/2025, đại diện Ủy ban nhân dân phường Dịch Vọng (quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội) cho biết: “Ủy ban nhân dân phường đã đề nghị chủ đầu tư tổ chức hội nghị đối thoại với cư dân vào ngày 8/4/2025; xây dựng lộ trình cụ thể tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục cấp sổ hồng; đồng thời bàn giao công tác quản lý, vận hành tòa nhà và bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Chính quyền địa phương cũng đề nghị Ban quản trị, chủ đầu tư và cư dân phối hợp thực hiện hiệu quả các giải pháp tháo gỡ vướng mắc, tránh tụ tập đông người, gây mất an ninh, trật tự khu vực”.

Sau 4 tiếng đối thoại và 3 tiếng làm việc để thống nhất biên bản hai bên vẫn không tìm được tiếng nói chung.

Trong suốt hơn 7 năm qua, cư dân Discovery Complex đã nhiều lần gửi đơn kiến nghị tới các cơ quan chức năng, đề nghị can thiệp để bảo vệ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên, đến nay nhiều nội dung vẫn chưa được giải quyết dứt điểm, trong khi chủ đầu tư liên tục viện dẫn “vướng mắc” và chưa có hành động cụ thể, rõ ràng.

Trước thực tế nhiều quyền lợi bị ảnh hưởng nghiêm trọng, một số cư dân đang xem xét khởi kiện ra tòa án. Liên quan đến vấn đề pháp lý trong vụ việc này, luật sư Nguyễn Phú Thắng, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội nhận định: Việc chủ đầu tư không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người dân là hành vi vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng.

Việc chủ đầu tư không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người dân là hành vi vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng.

Luật sư Nguyễn Phú Thắng, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội

Theo quy định tại Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà ở, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp người mua có nhu cầu tự thực hiện. Nếu quá thời hạn 12 tháng mà chưa thực hiện, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính, mức phạt lên tới 1 tỷ đồng, tùy theo số lượng căn hộ vi phạm.

Tuy nhiên, mức phạt hiện nay chưa đủ sức răn đe, trong khi hậu quả đối với cư dân là rất lớn. Nhiều trường hợp chủ đầu tư cố tình vi phạm, như xây dựng sai thiết kế, vượt tầng, chưa hoàn thành nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy, khiến cơ quan chức năng không thể cấp sổ. Có dự án bị “treo” hàng nghìn sổ hồng trong nhiều năm.

Về phí bảo trì 2%, Luật Nhà ở quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao quỹ cho ban quản trị. Trường hợp cố tình chậm trễ, chiếm dụng hoặc không bàn giao, cơ quan chức năng có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế theo Nghị định 30/2021/NĐ-CP. Trong trường hợp có dấu hiệu chiếm đoạt, chủ đầu tư có thể bị xem xét xử lý hình sự về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” theo Điều 175 Bộ luật Hình sự năm 2015.

Luật sư Thắng cho rằng cần xem xét các biện pháp xử lý bổ sung như tạm dừng triển khai dự án mới, tăng mức ký quỹ hoặc chế tài tài chính mạnh hơn để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân và nâng cao tính tuân thủ pháp luật của các chủ đầu tư.

Thực tế cho thấy, tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, không bàn giao kinh phí bảo trì... không chỉ xảy ra tại Discovery Complex, mà còn diễn ra ở nhiều dự án chung cư khác trên địa bàn thành phố Hà Nội. Cụ thể, tại chung cư The Golden An Khánh (Hoài Đức), hơn 150 hộ dân ở tòa 18T1 và 18T2 vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do chủ đầu tư chậm thực hiện kết luận thanh tra. Tại khu chung cư HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai), việc cấp sổ hồng cũng bị đình trệ vì chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý.

Chung cư AZ Sky Định Công từng bị cơ quan chức năng cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì do vi phạm nghĩa vụ tài chính. Tại chung cư Keangnam (Nam Từ Liêm), đã xảy ra tranh chấp lớn khi chủ đầu tư chậm bàn giao hơn 2% quỹ bảo trì, khiến cư dân phải gửi đơn kiến nghị đến Chính phủ. Đặc biệt, Thanh tra Bộ Xây dựng đã phát hiện vi phạm tại 22 dự án và yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả cho cư dân hơn 250 tỷ đồng tiền quỹ bảo trì.

Những phân tích của chuyên gia pháp lý cho thấy, các quy định pháp luật hiện hành đã có đủ cơ chế để bảo vệ cư dân, nhưng việc thực thi vẫn còn hạn chế. Nếu không xử lý nghiêm minh, các vi phạm tương tự tại những dự án bất động sản khác sẽ tiếp tục tái diễn, gây thiệt hại cho hàng nghìn người dân.

Những tồn tại kéo dài tại Chung cư Discovery Complex đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của hàng trăm hộ dân. Thực tiễn này cũng đặt ra yêu cầu đối với cơ quan chức năng trong việc xử lý nghiêm minh các vi phạm trong hoạt động đầu tư, xây dựng và quản lý. Cơ quan chức năng và chính quyền địa phương cần tăng cường giám sát, buộc chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp lý, trong đó có việc sớm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cư dân và khắc phục các vi phạm đã được kết luận.

VŨ LINH