Chủ nhà cho thuê lao đao

Nhiều chủ nhà "đặt cược" hàng trăm triệu vào nội thất chất lượng, kỳ vọng nâng giá thuê, cải thiện tỷ suất. Ảnh: Quỳnh Danh.

Anh Hiếu Nguyễn (42 tuổi), một nhà đầu tư căn hộ tại TP.HCM, cho biết vừa chi khoảng 500 triệu đồng để cải tạo và nâng cấp phần lớn nội thất trong căn hộ tại dự án Urban Hill (thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng, phường Tân Hưng).

Đây là căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 78 m2, anh Hiếu mua từ đầu năm 2024 với giá 6,5 tỷ đồng (tương đương 83 triệu đồng/m2) để đầu tư cho thuê. Thời gian đầu, anh cho một gia đình Hàn Quốc thuê với giá khá ổn định 25 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên sau một năm, khi khách kết thúc hợp đồng để về nước, căn hộ bị “treo” khoảng nửa năm không có khách.

Buộc giảm giá thuê hơn 30%

Anh Hiếu cho biết từ đầu năm nay, nhiều chủ nhà trong cùng dự án đã đồng loạt giảm giá thuê xuống còn 20-22 triệu đồng/tháng, khiến căn hộ của anh trở nên “kém cạnh tranh” nếu giữ mức cũ.

Theo tâm lý chung, anh thử giảm còn 22 triệu đồng/tháng nhưng không hiệu quả. Anh giảm tiếp còn 20 triệu, vẫn không ai hỏi thuê. “Giá thuê chạm đáy vào khoảng tháng 3. Thị trường giống như bị nén lại. Khách ít đi, nguồn cung nhiều hơn nên tôi rất khó cho thuê”, anh Hiếu trải lòng.

Thực tế, thống kê dữ liệu từ sàn giao dịch Batdongsan.com.vn cho thấy giá thuê căn hộ trung bình tháng 11 tại Urban Hill đã giảm gần 37% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi giá bán căn hộ tại đây lại tăng hơn 35%. Thực tế được phản ánh qua việc môi giới liên tục gọi điện hỏi mua lại căn hộ của anh Hiếu với giá 8,5 tỷ đồng (108 triệu đồng/m2), nhưng anh vẫn quyết không bán vì tin rằng “giá bán sẽ còn tăng tiếp”.

Nhìn nhận vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết tỷ suất lợi nhuận cho thuê ở TP.HCM đã giảm liên tục 4 năm qua, hiện ở mức thấp kỷ lục do “giá bán tăng quá nhanh nhưng giá thuê không theo kịp”.

Sau nửa năm để trống dù đã giảm giá, anh Hiếu buộc phải đổi chiến lược: đầu tư mạnh tay vào nâng cấp nội thất với hy vọng thu hút nhóm khách thuê mới.

Anh Hiếu cho biết khu Phú Mỹ Hưng vốn tập trung nhiều người nước ngoài sinh sống và làm việc tại các trường học, khu công nghiệp trong phạm vi phường Tân Hưng, Tân Thuận. Họ là các chuyên gia, giáo viên hay kỹ sư có xu hướng thuê ngắn hạn nhưng ưu tiên căn hộ đầy đủ tiện nghi, chất lượng cao và có thể dọn vào ở ngay. Đây là nhóm khách mà anh Hiếu muốn hướng tới.

Theo đó, anh bắt đầu “đại tu” toàn bộ căn hộ từ giữa năm nay: thay hệ tủ bếp và sơn mới toàn bộ tường, lắp đặt máy rửa chén, đổi bộ bàn - ghế ăn, cải tạo nhà kho thành phòng thay đồ, thay toàn bộ hệ đèn - rèm - tủ tường và nâng cấp phòng vệ sinh master.

Đến tháng 8 khi căn hộ hoàn thiện, anh Hiếu mạnh dạn nâng giá rao thuê trở lại mức 24 triệu đồng/tháng, cao hơn mặt bằng chung nhưng bất ngờ là căn hộ được chốt rất nhanh. Một cặp vợ chồng người Anh đến xem, ưng ý và ký hợp đồng ngay trong tháng 9.

“Có lẽ tôi may mắn gặp khách dễ tính, nhưng rõ ràng nội thất mới, sạch, tiện nghi đã tạo lợi thế. Nhờ nâng cấp, căn hộ trở nên khác biệt so với phần còn lại”, anh Hiếu nói.

Khó hoàn vốn nội thất

Trên thực tế, anh Hiếu không phải chủ nhà duy nhất chọn cách đầu tư thêm nội thất để "cứu" tỷ suất cho thuê nhà đang chạm đáy ở TP.HCM. Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, cho rằng việc chủ nhà đầu tư nội thất để cải thiện khả năng cho thuê có hai lý do chính.

Phần lớn dự án căn hộ tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng tập trung nhiều người nước ngoài sinh sống, làm việc trong cùng khu vực. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thứ nhất, hiện nay, những căn không có nội thất gần như không thể cho thuê ngay, đặc biệt ở các khu vực có tỷ lệ người nước ngoài cao như Phú Mỹ Hưng, nơi phần lớn khách thuê chỉ lưu trú 6-18 tháng và không muốn tự mua sắm đồ đạc.

Thứ hai, trong bối cảnh nguồn cung cho thuê nhiều và giá thuê khó tăng, một căn hộ có nội thất chỉn chu, đẹp và tiện nghi sẽ tạo được sự khác biệt so với những căn làm nội thất sơ sài hoặc xuống cấp.

Tuy vậy, ông Kiên cho rằng bài toán tài chính lại không đơn giản. Dù giá thuê có thể tăng thêm vài triệu mỗi tháng sau khi cải tạo, mức tăng này thường không đủ bù chi phí đầu tư nội thất.

Ông phân tích: “Nội thất nếu gia đình chủ nhà sử dụng có thể bền 10-15 năm, nhưng khi để khách thuê dùng, vòng đời chỉ còn khoảng 5-8 năm, đặc biệt với đồ gỗ công nghiệp và thiết bị điện. Giả sử mỗi tháng chủ nhà thu thêm được 4 triệu đồng, tức khoảng 48 triệu mỗi năm, thì ngay cả trong điều kiện lý tưởng nhất, 8 năm cũng không đủ để thu hồi số tiền cải tạo”.

Do đó, vị chuyên gia cho rằng việc đầu tư nội thất để nâng tỷ suất cho thuê chỉ phù hợp với chủ nhà có dòng tiền dư dả hoặc muốn căn hộ giữ giá tốt hơn trong dài hạn, thay vì kỳ vọng hoàn vốn nhanh.

Lam Như