Chủ nhà chấp nhận 'xuống nước', mặt bằng nhà phố sắp hết cảnh treo biển cả năm đợi khách?

Sau 8 tháng bỏ trống, mặt bằng tại Hàn Thuyên (quận 1, TP.HCM) vừa lộ diện khách thuê mới. Thương hiệu cà phê Adoré - World Coffee, thuộc CTCP Thực phẩm Á Long, được cho là đã quyết định đầu tư vào vị trí “đất vàng” này sau gần 8 tháng Starbucks rút lui.

Tỷ lệ lấp đầy tăng

Việc Adoré chọn mặt bằng đắc địa này cho thấy sự tự tin và chiến lược phát triển thương hiệu mạnh mẽ. Dù không tiết lộ cụ thể, nhưng theo thông tin từ môi giới, mức chào thuê gần nhất là 700 triệu đồng/tháng, thấp hơn 50 triệu đồng so với mức giá sau khi Starbucks rời đi.

Từ Hàn Thuyên nhìn rộng ra các tuyến đường trung tâm tại TP.HCM cho thấy thị trường mặt bằng bán lẻ nhà phố đang dần bước qua đáy hình chữ U, với tỷ lệ lấp đầy được cải thiện đáng kể, dù mặt bằng giá vẫn neo cao.

Khảo sát của VnBusiness trên các tuyến phố đắc địa như Hàm Nghi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Nguyễn Du, Đồng Khởi, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai... trước đây mặt bằng treo biển chào thuê la liệt thì nay đã được lấp kín gần hết.

Ngay cả trên những con đường đắt đỏ bậc nhất TP.HCM, với giá thuê mặt bằng bình quân 120-500 triệu đồng/tháng, như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi... hiện cũng chỉ còn một vài địa chỉ đóng cửa hoặc treo biển tìm khách.

Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng nhà phố đang tăng trở lại nhưng còn lắm thách thức khi giá thuê vẫn rất cao.

Ông Phan Anh Tuấn, quản lý một sàn môi giới trên địa bàn quận 1 (TP.HCM), đang vận hành hơn 10.000m2 mặt bằng sàn thương mại, nhận định lý do các mặt bằng dần được lấp đầy bởi các chủ nhà đã chấp nhận giảm giá, thay vì vẫn giữ nguyên hoặc tìm cách tăng giá như thời gian trước.

"Làn sóng tháo chạy khỏi mặt bằng nhà phố trung tâm thời gian trước chủ yếu là do sức mua yếu, các công ty cắt giảm quy mô, chuyển hướng sang bán hàng online, hoặc dịch chuyển ra vùng ngoại ô để giảm thiểu chi phí. Điều này buộc các chủ nhà phải giảm giá 10-15%, nhiều trường hợp giảm tới 30%", ông Tuấn tiết lộ.

Không chỉ trên các sàn môi giới, sau thời gian dài ế ẩm, không ít chủ mặt bằng nhà phố riêng lẻ trên địa bàn TP.HCM và Hà Nội bắt đầu chấp nhận ngồi vào bàn đàm phán với khách thuê.

Đơn cử, sau gần nửa năm bỏ trống mặt bằng, bà Huân, chủ căn nhà 6 tầng trên đường Lý Thường Kiệt (Tân Bình, TP.HCM), đồng ý giảm giá từ 25 triệu đồng xuống 21 triệu đồng/tháng cho một hộ kinh doanh thời trang, với thời hạn hợp đồng 1 năm.

Bà Huân cho hay căn này của bà từng được lấp đầy trước khi rơi vào tình trạng “vườn không nhà trống” khi đại dịch Covid-19 xảy ra. Sau dịch, bà tích cực tìm khách thuê nhưng tình hình cũng không mấy khả quan, sau thời gian dài “ế ẩm”, bà chấp nhận giảm giá.

“So với thời còn đông khách, hiện mỗi tháng tôi thất thu cả trăm triệu đồng. Nhận thấy tình hình không khả quan cho lắm nên tôi chấp nhận giảm giá thuê để hút khách. Chiến lược là chỉ ký hợp đồng 1 năm, áp điều khoản tăng giá 10-15% khi gia hạn”, bà Huân chia sẻ.

Phục hồi chưa đồng đều

Dữ liệu của chuyên trang Batdongsan cũng chỉ ra trong đầu năm 2025, khi nhu cầu thuê giảm sút, nhiều chủ nhà dần chấp nhận hạ giá. Phần lớn mặt bằng thuộc phân khúc bình dân, ở khu vực ngoại thành đã giảm giá từ 10 - 15% cho các hợp đồng ký mới. Tại khu vực trung tâm, mức giá cho thuê thấp hơn từ 15 - 20% so với các hợp đồng đã ký trước đó.

Trong khi đó, theo số liệu từ DKRA Group, trong 2 tháng đầu năm 2025, giá thuê nhà phố tại các quận 1, 3, Bình Thạnh giảm 20 - 25%. Những khu vực xa trung tâm như quận 7, quận 10, Bình Tân, TP.Thủ Đức cũng giảm giá trên dưới 20%.

Có thể thấy, giá thuê giảm về mức hợp lý hơn đã giúp các mặt bằng bỏ trống lâu nay tìm được khách thuê. Đặc biệt, trong bối cảnh kinh tế vẫn còn khó khăn, nhất là căng thẳng thương chiến Mỹ - Trung thì việc chủ nhà giảm giá thuê là một giải pháp có lợi cho cả hai bên.

Những diễn biến thực tế cũng chỉ ra rằng “gió đang đổi chiều” trên bàn đàm phán, khi khách thuê đang có lợi thế rõ ràng hơn thay vì nghiêng hẳn về phía chủ nhà như trước.

Dù tỷ lệ lấp đầy đang tăng trở lại, song theo các chuyên gia, thị trường cho thuê nhà mặt phố TP.HCM vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Bên cạnh nhóm F&B mới có nhu cầu mở rộng để tăng nhận diện, nhiều mặt hàng bán lẻ như thời trang, mỹ phẩm... đã giảm nhu cầu khi chuyển dần sang bán hàng online.

Bà Đỗ Thị Xuân Trang – Trưởng phòng Dịch vụ bán lẻ của Avison Young Việt Nam – nhận định thị trường nhà phố cho thuê vẫn phục hồi không đồng đều do chênh lệch về vị trí và khách thuê. Các biến động kinh tế và sự phát triển của thương mại điện tử khiến nhiều thương hiệu thận trọng hơn, ưu tiên lựa chọn mặt bằng kỹ càng, tinh gọn hệ thống để nâng cao chất lượng dịch vụ.

Đáng chú ý, các thương hiệu quốc tế mới thường ưu tiên thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại nhờ lưu lượng khách ổn định, chi phí đầu tư thấp, vận hành chuyên nghiệp và đa dạng diện tích thuê.

Vì vậy, trong tương lai, các chủ nhà phố cần linh hoạt hơn trong việc định giá thuê, đồng thời các doanh nghiệp phải đánh giá kỹ lưỡng hiệu quả kinh doanh trước khi quyết định đầu tư vào các vị trí đắc địa. Sự hợp tác chặt chẽ giữa chủ nhà và doanh nghiệp sẽ là chìa khóa để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường mặt bằng bán lẻ tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội...

Hưng Nguyên