Cho thuê phòng trọ phải thành lập doanh nghiệp?

Cần quy định rõ ràng

Điều 9 quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN. Nếu quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập DN, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, Nghị định 96/2024 của Chính phủ quy định 3 trường hợp để xác định kinh doanh BĐS với quy mô nhỏ. Thứ nhất, không phải lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật về xây dựng, về nhà ở. Thứ hai, không thuộc trường hợp giá trị trên 300 tỷ đồng/hợp đồng. Thứ ba, không thuộc trường hợp có số lần giao dịch quá 10 lần/năm. Qua đó, nhiều ý kiến đề nghị điều chỉnh Nghị định 96/2024, vì quy định chưa rõ ràng, khiến người cho thuê phòng trọ hay nhà cho thuê ngắn hạn, nhất là với nhà trọ nhỏ lẻ lo lắng, không biết cách thực hiện. Bởi, nếu cho thuê một vài phòng trọ phải thành lập DN, không chỉ chủ nhà trọ gặp khó khăn mà ngay cả người thuê trọ cũng chịu gánh nặng về chi phí.

Nhiều ý kiến cho quy định trên dễ xác định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ đối với hoạt động mua bán BĐS. Trường hợp có nhiều phòng trọ cho thuê, hoặc căn hộ dịch vụ, căn hộ condotel (xây dựng kết cấu căn hộ chung cư), hoặc nhà riêng lẻ cho thuê ngắn hạn theo ngày, tháng thì rất khó xác định. Quy định không quá 10 lần giao dịch/năm với nhà trọ thì không rõ ràng. Như chủ nhà trọ có 15 phòng trọ, 15 hợp đồng cho thuê thì có bị coi là 15 lần giao dịch hay không? Chưa kể, việc cho thuê nhà trọ không ổn định, người ở thường xuyên thay đổi là chuyện bình thường.

“Chẳng lẽ có 1 - 2 căn nhà, một vài phòng trọ và cho thuê chỉ vài ngày mà lại thành lập DN? Việc này không chỉ ảnh hưởng đến nguồn thu của người chủ cho thuê, mà khách ở trọ cũng bị nâng giá thuê vì chi phí thuế, việc có liên quan. Tuân thủ các quy định pháp luật về DN, thuế, lao động để thành lập, quản lý DN vốn đã khó, mà chi phí để duy trì hoạt động DN cũng không phải dễ. Chưa kể, do hạn chế hiểu biết pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh, có thể khiến người dân, hộ gia đình vô tình vi phạm quy định của pháp luật. Thậm chí, số tiền nộp phạt cho vi phạm có thể cao hơn số tiền thu được” - đó là ý kiến của nhiều người đề xuất.

Trên 10 căn nhà cho thuê mới thành lập doanh nghiệp

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang (ngụ TP. Hồ Chí Minh), quy định xác định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ dựa vào 3 tiêu chí nói trên là máy móc, cứng nhắc, khó đi vào thực tế, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của nhiều đối tượng từ chủ nhà đến người thuê nhà. Do vậy, kiến nghị cần điều chỉnh Nghị định 96/2024 theo hướng cá nhân có trên 10 BĐS cho thuê thì mới phải thành lập DN; bỏ quy định xác định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ theo số phòng trọ hay số lần giao dịch cho thuê. Đối với giá trị hợp đồng kinh doanh quy mô nhỏ không quá 300 tỷ đồng/hợp đồng cũng chưa hợp lý, vì hiện nay 1 căn biệt thự, 1 tòa nhà cũng có giá vài trăm tỷ, cả ngàn tỷ đồng ở các đô thị lớn. Quy định cần xem xét lại trường hợp giá trị căn nhà trên 300 tỷ đồng/căn, nhưng nếu giao dịch lặp đi lặp lại 10 lần thì mới phải thành lập DN. Còn trường hợp cho thuê thì có thể xem xét điều kiện có trên 10 BĐS (10 căn nhà), không tính theo số phòng trọ hay số lần cho thuê.

Đồng quan điểm, theo luật sư Huỳnh Văn Nông - Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, quy định trên chưa lường hết trường hợp cho thuê phòng trọ hay người có 1 căn nhà cho thuê. Nghị định 96/2024 cần tạm dừng để sửa đổi cụ thể về điều kiện kinh doanh BĐS quy mô nhỏ. Việc thành lập DN phải có bộ máy nhân sự, quy mô cụ thể. Quy định cứng nhắc, máy móc, bất cập thì sẽ ảnh hưởng đến chủ nhà trọ, từ đó người thuê nhà phải chịu thiệt. Vì vậy, Nghị định 96/2024 cần xem xét sửa đổi quy định cá nhân có trên 10 bất động sản cho thuê mới đăng ký thành lập DN mới hợp lý, loại trừ trường hợp chủ có nhiều phòng trọ và cho thuê nhà ngắn hạn.

Ngày 8/1/2024, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 19/QĐ-TTg, ban hành danh mục và phân công cơ quan chủ trì soạn thảo văn bản quy định chi tiết thi hành các luật, nghị quyết được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp 6. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS. Cơ quan phối hợp là Văn phòng Chính phủ, Bộ Tư pháp và các bộ, ngành, cơ quan có liên quan. Những khúc mắc của người kinh doanh dịch vụ nhà trọ đã được Thủ tướng Chính phủ yêu cầu làm rõ và hướng dẫn thi hành tại Khoản 6, Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS. Thời hạn trình ban hành trước ngày 15/9/2024.

N.R