Cho thuê căn hộ ngắn hạn cần theo quy định pháp luật

Ảnh hưởng quyền kinh doanh

Tại một chung cư trên địa bàn quận 4 (TPHCM), mô hình kinh doanh Airbnb (mô hình kết nối người cần thuê nhà, thuê phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê) bị những hộ dân trong chung cư phản ứng gay gắt.

Lý do khách thuê ngắn ngày, thậm chí tính theo giờ kiểu như khách sạn, nên tình trạng người lạ ra vào chung cư không kiểm soát được, gây nên tình trạng mất an ninh trật tự. Sau đó, Ban quản trị (BQT) dán thông báo cấm cư dân sử dụng căn hộ của mình để kinh doanh Airbnb.

Đại diện BQT chung cư cho biết, những hộ kinh doanh mô hình này tại chung cư rất hiệu quả, do giá cạnh tranh hơn phòng khách sạn tại cùng khu vực, nên căn hộ luôn trong tình trạng kín khách. Tuy nhiên, tình trạng này cũng vô tình gây thêm áp lực cho BQT vì phải đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh đến bảo trì trang thiết bị, tiện ích tại các không gian sinh hoạt chung.

Đây cũng là những vấn đề gây nên mâu thuẫn giữa cư dân và các chủ căn hộ cho thuê lưu trú du lịch.

Về phía người dân có chung cư cho thuê tỏ ra bức xúc, vì cho rằng quyền lợi chính đáng của họ bị ngăn cản. Chị Hoài, một người đang có hơn 10 căn hộ cho thuê theo mô hình này cho biết, đã đầu tư nhiều căn hộ thuê theo mô hình này từ hơn 1 năm nay. Tuy nhiên, mới đây BQT chung cư có thông báo không cho các hộ dân tại đây cho thuê chung cư ngắn hạn. Trước lệnh cấm này, chị Hoài chất vấn BQT hỏi thế nào là “ngắn hạn” cũng không được trả lời.

Nhiều khách hàng sử dụng dịch vụ căn hộ ngắn hạn cũng tỏ ra không đồng tình với quy định mới này. Theo một khách hàng thuê căn hộ ngắn hạn, dịch vụ này có chi phí rẻ hơn khách sạn lại phù hợp với nhu cầu của nhiều người.

Anh Bình, một khách hàng đến từ Hà Nội thuê căn hộ ngắn hạn tại một chung cư trên địa bàn quận 10 cho biết, mỗi dịp du lịch vào TPHCM với bạn bè, anh thích thuê căn hộ chung cư hơn ở khách sạn.

Theo anh Bình, ngoài không gian thoải mái, được nấu ăn thì còn được tiết kiệm chi phí giá thuê nhiều hơn chọn khách sạn trong cùng khu vực. “Nghe nói sắp tới TPHCM sẽ siết chặt mô hình này, với quy định mới, không biết việc thuê lưu trú có gặp khó khăn gì không?” - anh Bình băn khoăn.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, những năm gần đây, loại hình kinh doanh cho thuê căn hộ ngắn hạn tại TPHCM rất phổ biến, tập trung tại khu trung tâm sầm uất. Những quy định mới đang gây nhiều tranh cãi, nhưng nếu áp dụng sẽ ảnh hưởng đến NĐT.

Theo chuyên gia này, nếu khai thác hiệu quả thì tỷ suất lợi nhuận trung bình hiện nay của hình thức kinh doanh này ở mức 5-6%/năm. Với quy định mới, họ buộc phải quay về cho thuê dài hạn hạn, khi đó tỷ suất lợi nhuận giảm còn 4-5%/năm.

Những vấn đề cần làm rõ

Theo Quyết định 26 vừa được UBND TPHCM ban hành, quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư cho rằng, việc cho thuê căn hộ trong nhà chung cư phải đảm bảo đúng mục đích sử dụng để ở, tuyệt đối không sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích lưu trú ngắn hạn, theo ngày, giờ.

Tuy nhiên, theo Cục Kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính (Bộ Tư pháp), theo quy định hiện hành, các hành vi bị nghiêm cấm gồm: sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Theo Bộ Xây dựng, bản chất dịch vụ cho thuê lưu trú theo hình thức Airbnb là người thuê sử dụng căn hộ với mục đích để ở, pháp luật hiện không có quy định nào để xác định cho thuê ngắn hạn là bao nhiêu ngày, hay cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình. Thực tế hiện nay chủ sở hữu kinh doanh cho thuê căn hộ dài hạn thì không bị cấm, mà cho thuê ngắn hạn (dưới 30 ngày) lại bị cấm là chưa hợp lý.

Do vậy, việc cấm cho thuê căn hộ qua Airbnb là chưa hợp lý, chưa đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý. Chủ sở hữu căn hộ không ở thì họ có quyền cho thuê, đây là một trong những quyền tài sản của chủ sở hữu theo quy định tại Bộ luật Dân sự.

Mô hình này trên thực tế có thể gây phiền hà đến các cư dân khác, nhưng thay vì cấm cần có giải pháp để quản lý. Thí dụ chủ nhà phải đăng ký kinh doanh, đáp ứng các điều kiện về đảm bảo an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy, không để ảnh hưởng đến cộng đồng trong chung cư.

Do đó, hướng xử lý là các cơ quan chức năng nên có những biện pháp tổng thể như ban hành các quy định pháp luật cụ thể trong quản lý nhà chung cư về hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn ngày.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết, hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn không làm gia tăng mật độ cư trú vượt mức quy hoạch, cũng không gây xuống cấp hạ tầng kỹ thuật. Việc cho thuê căn hộ ngắn hạn là quyền hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ, được quy định trong Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015.

Để tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước, HoREA kiến nghị bổ sung quy định về cho thuê căn hộ ngắn hạn vào Luật Nhà ở, làm rõ trách nhiệm của người cho thuê, nghĩa vụ phối hợp với BQT, chính quyền địa phương, và quy định mức phí quản lý có thể cao hơn cư dân thường trú. Yêu cầu người cho thuê căn hộ ngắn hạn phải đăng ký kinh doanh và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Đồng thời, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, rà soát và báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật liên quan nhằm đảm bảo quản lý hiệu quả, hài hòa lợi ích giữa người cho thuê, cộng đồng cư dân và khách thuê căn hộ.

BÌNH MINH