Phạt Ban Quản trị nhà chung cư vì không xuất hóa đơn?

Ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á bị phạt hơn 119 tỉ đồng do không lập hóa đơn tiền nước. Ảnh: N.K

Chức năng của BQT và Ban quản lý nhà chung cư

Theo Luật Nhà ở 2023, BQT là tổ chức đại diện cho cư dân, được thành lập hợp pháp, có con dấu, mã số thuế, tài khoản ngân hàng và được giao quản lý kinh phí bảo trì bằng cách gửi ngân hàng để lấy lãi. Sau đó, lãi này dùng để sửa chữa các hạng mục như thang máy, hệ thống PCCC, chống thấm… và phải báo cáo minh bạch thu - chi với cư dân thông qua Hội nghị nhà chung cư(1).

Trong khi đó, Ban quản lý (BQL) là một bộ phận của công ty có chức năng quản lý vận hành chung cư một cách chuyên nghiệp, với đội ngũ kỹ thuật, vệ sinh, an ninh và phải đáp ứng đủ tiêu chuẩn chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành(2). Khi thực hiện việc quản lý, BQL sẽ thu giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư theo diện tích sử dụng căn hộ(3).

Thực tế, tại nhiều chung cư, BQT lại đảm nhiệm một phần quản lý vận hành, điều này dẫn đến nhiều sai sót trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế.

Thu tiền nước: thu hộ hay kinh doanh dịch vụ?

Một trong những tranh cãi nổi bật hiện nay là việc thu tiền nước từ cư dân có phải xuất hóa đơn và nộp thuế hay không.

Trong thực tế, công ty cấp nước không thể bơm nước trực tiếp đến từng hộ dân trong chung cư mà phải thông qua bồn chứa nước của chung cư. Nước sẽ được phân phối đến từng hộ dân qua đồng hồ nước do chủ đầu tư lắp đặt. Như vậy, hợp đồng cấp nước được ký giữa công ty cấp nước và BQT/BQL, chứ không phải từng hộ dân.

Với các chung cư để BQT thực hiện thu tiền nước hàng tháng từ các hộ dân, BQT chỉ thanh toán khoảng 90% cho công ty cấp nước, phần còn lại giữ lại để bù hao hụt kỹ thuật, điện máy bơm, tiền công ghi thu nước…

Nếu xét đúng bản chất, BQT đang “mua nước” rồi “bán lại” cho cư dân, có khoản giữ lại, chứ không đơn thuần là thu hộ như việc công ty cấp nước ký hợp đồng trực tiếp với các hộ dân thông thường. Trong trường hợp này, BQT được xem là tổ chức có hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ thì phải lập hóa đơn giao cho người mua, kê khai và nộp thuế theo quy định(4).

Mức phạt gần 120 tỉ đồng: Có quá nặng?

Về mức phạt gần 120 tỉ đồng đối với BQT chung cư Conic Đông Nam Á, nhiều ý kiến cho rằng con số này là bất thường. Nếu căn cứ vào hành vi không lập hóa đơn, mức phạt hiện hành với một hành vi là từ 10-20 triệu đồng, có thể tăng nếu có tình tiết tăng nặng như vi phạm nhiều lần nhưng không quá 100 triệu đồng đối với tổ chức(5). Do đó, để xác định chính xác cần xem căn cứ xử phạt và chi tiết nội dung trên biên bản xử phạt.

Trường hợp cơ quan thuế xác định có hành vi trốn thuế, thì mức xử phạt sẽ gấp từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn, và không bị giới hạn mức tối đa. Đây có thể là cơ sở dẫn đến mức phạt “khủng” trong vụ việc này, tùy thuộc vào số tiền thuế trốn và tình tiết tăng nặng(6).

Hướng dẫn chính sách thuế BQT từ Cơ quan thuế

Thực tế, năm 2019 có vụ việc tương tự tại một chung cư ở TPHCM: BQT bị xử phạt vì không lập hóa đơn tiền nước. Tuy nhiên, sau đó Cục Thuế TPHCM hướng dẫn tại Công văn ngày 31-7-2019, xác định đây là khoản thu hộ, không liên quan đến bán hàng hóa, dịch vụ. Đối với các khoản thu phí giữ xe máy, ô tô, tiền làm thẻ xe và thu khoản phí vận hành hồ bơi thì với cư dân trong khu căn hộ mang tính chất thu hộ, chi hộ không phải kê khai, nộp thuế. Còn với khoản thu gửi xe, hồ bơi khách vãng lai thì phải xuất hóa đơn, kê khai, nộp thuế. Trước hướng dẫn này, việc xử phạt BQT chung cư trên không còn tiếp tục thực hiện.

Ngược lại, Cục Thuế thành phố Hà Nội tại Công văn 10429/CT-TTHT ngày 10-3-2020 lại có quan điểm khác. Nếu BQT trực tiếp ký hợp đồng, cung cấp dịch vụ như quảng cáo, cho thuê địa điểm đặt tủ bán nước tự động, giữ xe… thì phải kê khai và nộp thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp. Còn khoản nào đúng bản chất thu hộ thì không phải kê khai, tính nộp thuế và lập hóa đơn GTGT.

Như vậy, giữa các cơ quan thuế có các cách hiểu khác nhau trong quy định về thuế đối với BQT chung cư.

Kiến nghị

Trước thực trạng trên, cơ quan thuế nên rà soát và hướng dẫn cụ thể cho các BQT chung cư trên địa bàn về nghĩa vụ thuế phát sinh trong quá trình hoạt động. Cơ quan thuế cũng có một phần trách nhiệm trong việc hướng dẫn chích sách thuế gây ra nhiều cách hiểu khác nhau làm ảnh hưởng đến việc tuân thủ pháp luật về thuế của các BQT nhà chung cư.

Thực tế, có BQT đã căn cứ vào Công văn Cục Thuế TPHCM để lý giải việc không xuất hóa đơn kinh doanh kể trên. Nguồn thu thuế từ tiền nước, giữ xe, quảng cáo, cho thuê mặt bằng… là ổn định và rất lớn, việc không kê khai thuế có thể làm thất thu ngân sách nhà nước hàng ngàn tỉ đồng mỗi năm. Trường hợp có phát sinh truy thu và xử phạt, nên cho phép BQT được nộp dần thay vì cưỡng chế tài khoản ngân hàng chứa kinh phí bảo trì, vì sẽ làm gián đoạn hoạt động quản lý, vận hành tòa nhà và ảnh hưởng trực tiếp đến sự an toàn sinh hoạt của cư dân.

BQT nhà chung cư nên giới hạn đúng vai trò theo quy định pháp luật, chỉ quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì. Còn các công việc chuyên môn như vận hành, kinh doanh dịch vụ nên thuê đơn vị là công ty có chức năng quản lý vận hành để hoạt động chuyên nghiệp hạn chế các rủi ro về thuế và trách nhiệm pháp lý cho các thành viên BQT.

(*) Công ty Luật TNHH Nghiệp Thành

(1) Điều 146, 147, 148 Luật Nhà ở 2023

(2) Điều 150 Luật Nhà ở 2023

(3) Điều 151 Luật Nhà ở 2023

(4) Điều 2, Điều 4 Nghị định 123/2020/NĐ-CP

(5) Điều 24.5 Nghị định 125/2020/NĐ-CP

(6) Điều 7 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP

Nguyễn Linh Chi (*)