Chỉ ưu đãi lãi vay khi mua nhà là chưa đủ vì giá nhà quá cao

Vào TP.HCM làm việc đã 6 năm, nhưng giấc mơ sở hữu nhà ở của vợ chồng anh Phạm Công Tài vẫn xa vời.

Với khoản tiết kiệm 400 triệu đồng, từ năm ngoái đến nay, cả hai vợ chồng anh đi xem nhiều căn hộ chuyển nhượng, hết tìm trên mạng lại dò hỏi bạn bè, mong sớm có được một tổ ấm vừa vặn với khoản tích lũy. Thế nhưng, giấc mơ sở hữu nhà rất xa tầm với. Giá nhà không chỉ cao, mà còn liên tục tăng, khiến kế hoạch tậu nhà của họ cứ thế bị trì hoãn hết lần này đến lần khác.

Đầu năm nay, Chính phủ đã gợi ý một giải pháp mới để người trẻ có thể an cư lạc nghiệp, đó là các ngân hàng cho vay mua nhà. Cuộc đua cho vay mua nhà đối với người trẻ sau đó được hàng loạt ngân hàng thương mại hưởng ứng. Tuy nhiên, khi tìm hiểu điều kiện vay, nhiều người nhận ra rằng, lãi suất ưu đãi chỉ là “bề nổi”, trong khi công thức tính lãi sau ưu đãi mới là yếu tố quyết định áp lực tài chính với người vay.

Thực tế, nhiều ngân hàng công bố mức lãi suất khởi điểm rất thấp, có khi thấp hơn cả lãi suất huy động, khiến người vay cảm thấy đây là cơ hội hiếm có. Tuy nhiên, phần lớn các gói vay này chỉ áp dụng ưu đãi trong thời gian ngắn, thường là 3 - 12 tháng. Sau giai đoạn này, lãi suất được tính theo công thức thả nổi, tức là bằng lãi suất cơ sở, cộng thêm biên độ nhất định (thường từ 3 - 4%/năm).

Chẳng hạn, một ngân hàng đưa ra mức lãi suất ưu đãi 5%/năm trong 3 tháng đầu, nhưng sau đó tính theo công thức lãi suất cơ sở cộng 3,5%, tức là có thể lên tới 10%/năm.

Tất nhiên, so với trước đây, lãi suất vay mua nhà đã giảm hơn, song bài toán được - mất khiến vợ chồng anh Tài phải cân nhắc. Đi tìm hiểu dự án căn hộ ở các quận vùng ven TP.HCM, anh càng lo lắng bởi giá chung cư khá cao, ngay cả chung cư cũ cũng có giá 2 - 3 tỷ đồng, còn những căn hộ mới đều có giá 4 - 5 tỷ đồng.

Tổng thu nhập của hai vợ chồng anh khoảng 30 triệu đồng/tháng, riêng chi phí sinh hoạt, nuôi con đã ngốn hết 2/3 thu nhập hàng tháng. Đó là chưa nói đến khoản tiền tích góp hiện tại cũng chưa đủ để đóng 30% giá trị ban đầu của căn nhà mà hầu hết các chủ đầu tư đang áp dụng.

Ngay cả trường hợp đủ, vợ chồng anh Tài cũng phải vay thêm ít nhất 1,5 tỷ đồng trong vòng 20 năm. Nếu 5 năm đầu cố định lãi suất 8,5%, số tiền trả dao động 17 triệu đồng/tháng.

Sau khi hết mức cố định này, lãi suất thả nổi có thể tăng lên 10% hoặc cao hơn. Lãi suất thả nổi có thể ảnh hưởng lớn đến kế hoạch tài chính của người vay. Chưa kể, số tiền lãi vay ban đầu quá cao cũng là gánh nặng không nhỏ, nhất là trong bối cảnh kinh tế khó khăn, công việc bấp bênh.

Lãi suất thấp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu, nhưng điều này càng trở nên ý nghĩa hơn khi có nguồn cung nhà ở phù hợp. Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, giá nhà ở tại Thành phố đã tăng trung bình 15 - 20% mỗi năm trong giai đoạn 2015 - 2023. Trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 8 - 10% mỗi năm, khiến các gia đình trẻ khó có thể mua được nhà ở.

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đã tăng mạnh trong mấy năm qua. Hiện tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt 60 - 70 triệu đồng/m2, số lượng dự án mở bán mới có giá trên 100 triệu đồng/m2 tăng lên đáng kể, trong khi các dự án có giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như “biến mất” khỏi thị trường, kể cả ở khu vực nội đô hay ngoại thành.

Với mức thu nhập trung bình của người trẻ dao động từ 15 đến 25 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ 60 m2 có giá 3 - 5 tỷ đồng là điều không tưởng nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ các gói vay hay từ gia đình.

Dù các gói vay mua nhà có thể giúp người trẻ tiến gần hơn đến mục tiêu sở hữu bất động sản, nhưng nếu không đi kèm với những chính sách điều tiết giá nhà hợp lý, thì rào cản giá cả vẫn là một vấn đề nan giải.

Để hỗ trợ lao động trẻ, VARS kiến nghị, bên cạnh việc tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội, Nhà nước cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm. Đồng thời phát triển các gói vay lãi suất thấp và cố định trong dài hạn.

Các chủ đầu tư cần cân bằng giữa lợi nhuận và nhu cầu thực tế của thị trường, phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp hơn với nhu cầu của đại đa số người dân như nhà ở bình dân, giá rẻ.

Trọng Tín