Cấp sổ đỏ xây nhà trên đất nông nghiệp được không?

Câu hỏi

Tôi muốn cho con đất để làm nhà nhưng phần đất này là đất nông nghiệp. Luật sư cho tôi hỏi có cách nào hợp thức hóa cấp sổ đỏ cho việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp?

Trả lời

Trước tiên, cần xác định chính xác đất của nhà bạn có phải đất nông nghiệp hay không. Trường hợp đây là đất nông nghiệp thì đương nhiên bạn không có quyền xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Chính quyền địa phương sẽ kiểm tra, xử phạt hành chính, thậm chí buộc bạn tháo dỡ công trình sai phạm vì lý do xây dựng không có phép và xây trên đất nông nghiệp.

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhưng nhiều trường hợp đã xảy ra do thiếu hiểu biết hoặc nhu cầu cấp thiết về chỗ ở. Việc hợp thức hóa xây dựng nhà trên đất nông nghiệp đòi hỏi phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết.

Hiện nay pháp luật chưa có định nghĩa chính xác về đất nông nghiệp, nhưng đất nông nghiệp được hiểu là loại đất phục vụ chủ yếu cho việc trồng trọt, chăn nuôi, bảo vệ môi trường sinh thái và cung cấp sản phẩm làm tư liệu thúc đẩy các ngành công nghiệp, dịch vụ. Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải xin phép UBND cấp huyện.

Mặc dù có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không phải khi nào cũng được chuyển, vì UBND cấp huyện chỉ đồng ý chuyển khi quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 5 Điều 166 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu có quyết định “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” của UBND cấp huyện nơi có đất.

Đồng thời tại khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ điều kiện để cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, UBND cấp huyện chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2024. Khi đất của nhà bạn đủ điều kiện, được cấp phép của địa phương các quy định trên thì bạn cần tiến hành nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất của bạn theo trình tự, thủ tục theo Điều 227 Luật Đất đai.

Trường hợp không đủ điều kiện theo các quy định trên, nếu bạn muốn kê khai, cấp sổ đỏ cũng cần phải chờ chính sách, quy hoạch ở địa phương có cho phép hợp thức hóa đất sai phạm không? Chỉ khi đủ điều kiện, được cấp phép của địa phương, bạn mới tiến hành nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất của bạn.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối

Câu hỏi bạn đọc xin gửi về địa chỉ: Báo Kinh tế & Đô thị, số 21 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội; Email: bandoc@ktdt.com.vn

Phương Nguyên