'Canh bạc' đầu tư căn hộ cho thuê

Có gần 10 năm lăn lộn với loại hình căn hộ cho thuê, trong thời kỳ thị trường xuống đáy, anh Tạ Quốc Quân (Cầu Giấy, Hà Nội) từng cân nhắc xả bớt 2/5 căn chung cư để tái danh mục đầu tư.

Vượt qua “đáy chữ v”

Theo anh Quân, trong giai đoạn 2014-2018, phân khúc nhà cho thuê lên đỉnh cao với tỷ suất sinh lời bình quân 6-8% (tương đương lãi gửi ngân hàng), giá trị tài sản cũng tăng nhanh. Tuy nhiên, giá thuê xuất hiện đà giảm từ cuối năm 2019 và bắt đầu “lao dốc” khi đại dịch càn quét.

“Năm 2021, đại dịch bùng lên, nhiều khu căn hộ cho thuê gần như tê liệt, lợi nhuận thậm chí giảm về 0%. Đầu năm 2022, nhiều bạn bè của tôi quyết định thoát hàng để tái đầu tư. Số còn lại cố bám trụ, đánh cược với tương lai và đến nay bước đầu được đền đáp”, anh Quân chia sẻ.

Đầu tư căn hộ cho thuê đang phục hồi, song vẫn kém hấp dẫn so với nhiều phân khúc khác.

Cùng chung nhận định loại hình căn hộ cho thuê đang vực dậy từ đáy, anh Đình Bảo, một môi giới chuyên mảng cho thuê tại khu vực Bắc Từ Liêm (Hà Nội), cho hay phân khúc này hiện tại gần như đã về mức trước dịch. Ngay cả giá nhà trọ bình dân cũng có xu hướng tăng 5 - 15% theo tháng.

Khó khăn hiện tại, nếu có, thì chỉ xảy ra với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nặng, tiền cho thuê không đủ trả lãi, trong khi không thể bán ra đúng giá để thoát hàng, buộc phải bán cắt lỗ. Với những nhà đầu tư dùng “tiền thịt”, đa phần đang hưởng lợi vì tốc độ tăng trưởng đang khá tốt.

“Hầu hết các khu căn hộ, nhà trọ cho thuê liên kết với chúng tôi hiện có tỷ lệ lấp đầy trên 90%, các chính sách hỗ trợ người thuê gần như không còn. Giá thuê căn hộ tầm trung hiện vào khoảng 10 - 15 triệu đồng/tháng. Nhà trọ dao động ở mức 1,5 - 4 triệu đồng, tùy vị trí, diện tích”, anh Bảo tiết lộ.

Các báo cáo thăm dò thị trường cũng cho ra kết quả tích cực về thị trường căn hộ cho thuê. Đơn cử, báo cáo của Batdongsan chỉ ra đầu tư căn hộ đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Trong đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt 4,6%, tại TP.HCM là 4,1%, trong khi trung bình cả nước là 4,5%.

Khó trở lại thời hoàng kim

Cơ hội rõ ràng đang trở lại với các nhà đầu tư căn hộ cho thuê, tuy nhiên, theo giới chuyên gia, phân khúc này khó trở lại thời hoàng kim, bởi thời thế đã thay đổi.

Trước hết, căn hộ cho thuê dù đang phục hồi về giá như trên đã phân tích, tuy nhiên, xét trên toàn cảnh, lợi nhuận đầu tư cho thuê căn hộ vẫn kém hấp dẫn so với các loại hình khác.

Cụ thể, theo dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan, tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê căn hộ TP.HCM năm 2023 là 4,6%, sang năm nay chỉ còn 3,8-4%, thấp hơn các quốc gia khác như Indonesia (6%), Thái Lan (6%), Philippine (5%), Malaysia (5%).

Trong khi đó, theo số liệu từ CBRE Việt Nam, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đang rất thấp, đặc biệt là tại TP.HCM. Giai đoạn 2015-2016, tỷ suất này khoảng 7-7,5%/năm, đến 2017-2019 giảm xuống chỉ còn 5-6,5% và lập mức thấp kỷ lục 2,5-4% giai đoạn 2020-2021 (giai đoạn covid -19). Hiện tại, lợi nhuận từ cho thuê căn hộ cũng chỉ duy trì ở tầm dưới 4%/năm.

Bà Dương Thanh Hà, Giám đốc kinh doanh Công ty dịch vụ Realty Home, đơn vị chuyên tư vấn cho thuê căn hộ tại TP.HCM, cũng nêu lên một thực tế là hiện tại có hơn 70% căn hộ chung cư cho thuê đang kinh doanh kiểu "thời vụ".

Ban đầu, người mua chung cư không hướng đến mục đích cho thuê, nhưng sau đó vì không bán được nên buộc phải chuyển sang cho thuê. Nếu để thuần túy mua căn hộ kinh doanh cho thuê mục tiêu kiếm lời thì chung cư có lợi nhuận thấp hơn rất nhiều so với căn hộ dịch vụ, kinh doanh phòng trọ, nhà trọ.

Tựu trung lại, trong bối cảnh khả năng mua nhà của các gia đình trẻ còn tiếp tục hạn chế, thì phân khúc nhà cho thuê là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, lời khuyên của chuyên gia là không nên “bỏ hết trứng vào một giỏ”.

Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ về nguồn vốn, cùng với đó là vị trí, khả năng lấp đầy, chi phí sửa chữa, phát sinh, quay vòng vốn… trước khi xuống tiền.

“Nhà đầu tư cần lưu ý 3 điều. Thứ nhất, nên tự kiếm những nhà trống để tự cải tạo sửa chữa theo ý mình. Thứ hai, nên đầu tư bằng 20% số vốn dự tính cho quy mô nhỏ trước (ví dụ 100 triệu/dự tính 500 triệu), xem như học phí tự làm tự học. Thứ ba là nhà đầu tư cần hiểu quy luật “thuê - cho thuê”, biết thiết kế, rành cải tạo sửa chữa, giỏi sales phòng, chịu cực quản lý vận hành chăm sóc khách hàng. Nếu không đủ các yếu tố trên, nhà đầu tư cần cẩn trọng”, một chuyên gia khuyến cáo.

Hưng Nguyên