Cẩn trọng trước cơn 'sốt đất' khi sáp nhập tỉnh, xã

Phần lớn sự tăng giá do đầu cơ

Tại nhiều địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin sẽ sáp nhập tỉnh thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản (BĐS) chưa quá cao.

Ví dụ TP.Bắc Giang (tỉnh Bắc Giang), giá đất nền đang được môi giới rao bán dao động từ 100 - 120 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% so với thời điểm cuối năm 2024. Một số tuyến đường trọng điểm như Quang Trung, Nguyễn Thị Lưu ghi nhận mức giá cao hơn, từ 105 triệu đồng/m2 trở lên. Hay tại tỉnh Bắc Ninh, ở thị xã Từ Sơn ghi nhận giá đất nền trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2, tăng 15% so với thời điểm cách đây 1 năm; huyện Tiên Du có giá dao động khoảng 35 triệu đồng/m2, tăng 12%...

Diễn biến này không mới với thị trường BĐS Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn.

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, nhiều người tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định “xuống tiền”, với niềm tin mạnh mẽ rằng sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với đó là giá BĐS cũng tăng theo.

Giá đất tại nhiều địa phương tăng lên khi có thông tin sáp nhập tỉnh thành - Ảnh minh họa

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời điểm hiện tại, quyết định này còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ.

Lý do là kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá BĐS đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua. Chính vì vậy các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá BĐS thật sự tăng.

Đơn cử như khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP.HCM được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.

Cẩn trọng với những cơn sốt ảo

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết việc sáp nhập tỉnh, sáp nhập xã và bỏ cấp huyện cũng tác động lớn đến ngành BĐS. Ngoài việc thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án sẽ chậm thêm, thì việc sáp nhập tỉnh, xã và việc lựa chọn trụ sở cho các cơ quan sau sáp nhập dẫn đến tình trạng di chuyển của lực lượng cán bộ, công chức, viên chức và gia đình họ.

“Điều này khiến cho BĐS xung quanh những nơi lâu nay đặt trụ sở các cơ quan đó sẽ tăng số lượng bán, giảm số lượng mua; ngược lại BĐS xung quanh các trụ sở được lựa chọn sẽ tăng nhu cầu mua, tăng thanh khoản, tăng giá, nhất là các khu quy hoạch hành chính mới mà lâu nay giá thấp”, ông Quê nói.

VARS cho rằng việc sáp nhập các tỉnh thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường BĐS. Theo đó, việc sáp nhập có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6

Tuy nhiên, giá trị BĐS muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học, hay những yếu tố có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác, cho thuê.

“Những đợt sốt đất chỉ dựa trên tin tức mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài”, VARS nêu.

Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo, bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao.

“Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng”, VARS nêu.

VARS cho hay để tránh rơi vào những cơn sốt ảo, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

“Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách thu hút người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn”, VARS nêu.

Lam Thanh