'Cân não' mua nhà trong ngõ

Khảo sát của VnBusiness tại một loạt văn phòng môi giới cho thấy nhu cầu tìm mua nhà trong ngõ ở Hà Nội đang ở mức rất cao. 70% lượng khách quan tâm và giao dịch ở những căn diện tích từ 30-45 m2, giá 3-5 tỷ đồng, tại các quận/huyện như Hà Đông, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Gia Lâm...

Người chốt mua, kẻ chần chừ

“Những căn có giá tốt, vị trí không quá sâu, đường ngõ rộng tối thiểu 2-3m, sạch pháp lý, sẵn sổ đỏ và không có lỗi phong thủy, thì gần như tìm được khách chốt rất nhanh. Thường thì nhà đầu tư sẽ nhanh chân hơn khách mua ở thực”, anh Đông, đại diện một văn phòng môi giới tại Nam Từ Liêm cho hay.

Sau gần nửa năm theo chân cò đi qua hơn 20 dự án chung cư cả sơ cấp và thứ cấp nhưng bất thành, anh Hoàng Tuấn (quê Hải Phòng), công tác trong ngành truyền thông tại Cầu Giấy, quyết định chuyển hướng sang tìm kiếm nhà trong ngõ trong tầm giá trên dưới 5 tỷ đồng.

Khi tìm hiểu, anh Tuấn bất ngờ vì tầm tài chính của mình có thể sở hữu những căn nhà đất mới xây, được chủ đầu tư thiết kế hiện đại, nhiều tiện ích. Đầu tháng 5 vừa qua, anh chốt mua căn nhà chính chủ diện tích 50m2, 4 tầng, trên phố Khương Trung, quận Thanh Xuân, với giá 5,3 tỷ đồng (tương đương hơn 100 triệu đồng/m2).

Nhà trong ngõ có hiện tượng giảm giá nhưng chỉ là "cắt lãi".

Tương tự, anh Đăng (ở Bắc Từ Liêm) cũng vừa chốt mua một căn nhà nằm trong ngõ đường Phú Diễn sau một thời gian dài tìm mua chung cư bất thành. Căn nhà có diện tích 35m2, thiết kế 3 tầng, với 3 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh, giá 4,8 tỷ đồng.

“Với tài chính 5 tỷ, việc tìm kiếm chung cư mới phù hợp với nhu cầu của gia đình tôi khá khó, đặc biệt tại khu vực trung tâm. Các căn chung cư đã qua sử dụng 5-10 năm thì lại thiếu tiện ích, đặc biệt là khu vui chơi cho các con. Nên tôi chốt mua nhà đất”, anh Đăng chia sẻ.

Có những người ra quyết định mua nhanh nhưng cũng có không ít trường hợp đang chần chừ vì giá nhà trong ngõ đang neo quá cao. Ngay cả những căn được chủ nhà rao bán với giá giảm cả trăm triệu vẫn khiến khách đến hỏi thăm phải “choáng váng”.

Đơn cử, có gần 4 tỷ tiền mặt, nhưng gần nửa năm qua, anh Đinh Thanh Tùng vẫn vô cùng chật vật để tìm được căn nhà ưng ý trong bán kính 20 km từ trung tâm Hà Nội.

Cuối tháng 4/2025, anh Tùng ưng một căn 3 tầng, nằm trong ngõ phường Phú Đô (Nam Từ Liêm), nhưng “ngã ngửa” khi hỏi giá. Lý do là bởi trong thời gian đầu tìm hiểu, theo anh Tùng, phía môi giới thông tin chủ nhà có nhu cầu bán gấp, sẵn sàng lo liệu mọi chi phí, thủ tục sang tên sổ đỏ, đồng thời “cắt lỗ” thêm 500 triệu đồng trong tổng giá trị căn nhà. Dù nằm trong ngõ, nhưng nhà nằm gần trường học, trung tâm thương mại...

“Sau thông tin ban đầu, tôi cùng “cò” đến tận nơi tìm hiểu thì thấy căn nhà nằm ở mặt ngõ, vị trí khá đẹp, diện tích 35m2 x 3 tầng. Môi giới nói chủ nhà báo giá 4,8 tỷ đồng, nhưng đến khi gặp thì chủ nhà nói giá đó là từ cuối năm 2023, giờ thì phải 6 tỷ đồng mới nói chuyện tiếp”, anh Tùng kể.

Giá vẫn không ngừng leo thang

Mức giá 6 tỷ đồng tương đương hơn 170 triệu đồng/m2, cao hơn mức rao bán hơn 40 triệu đồng/m2, chưa kể chủ nhà “lật kèo” không hỗ trợ chi phí làm thủ tục, mức cắt lỗ 500 triệu đồng cũng không còn, thực tế khiến anh Tùng gần như bị choáng và đương nhiên thương vụ đổ bể.

Cũng theo anh Tùng, trước đó, anh tìm hiểu một căn 45m2 nằm sâu trong ngõ thuộc phường Liễu Giai (Ba Đình), chủ nhà cũng rao “cắt lỗ” vì khó khăn tài chính, nhưng thực tế giá vẫn neo cao chót vót ở mức gần 8 tỷ đồng, tương đương trên dưới 180 triệu đồng/m2.

Kết quả thăm dò thực tế cũng cho thấy giá nhà trong ngõ trên địa bàn Hà Nội ngày càng đắt đỏ. Tại khu vực trung tâm, như Tây Hồ, nhà trong ngõ thời gian qua được rao bán bình quân trên dưới 300 triệu đồng/m2. Các quận nội thành khác cũng có giá bình quân 250-300 triệu đồng/m2.

Ở khu vực xa trung tâm hơn, giá rao bán nhà trong ngõ cũng “nóng hầm hập”. Một số khu vực mật độ dân số cao, ngõ nhỏ, xe ô tô không thể lưu thông, giá rao bán vẫn lên tới 200-250 triệu đồng/m2, tùy diện tích, đặc điểm khu đất và hiện trạng bàn giao.

Điển hình, khu vực quận Bắc Từ Liêm, những căn nhà riêng trong ngõ có diện tích từ 30 - 48m2, mức giá bán đang dao động từ 2,8 - 6,5 tỷ đồng nằm trong các ngõ nhỏ ở các phường Đại Mỗ, Tây Mỗ, Phương Canh. Đáng chú ý, với những căn nhà riêng ở khu sân vận động Mỹ Đình, đường Lê Quang Đạo, phường Trung Văn... đang có mức giá bán hàng trăm triệu/m2.

Bàn về hiện tượng nhiều căn nhà trong ngõ được rao bán giá giảm hàng trăm triệu thời gian gần đây. Anh Phạm Đông, môi giới chuyên nhà đất tại Hà Nội, đánh giá đây thực chất là hiện tượng “cắt lãi”. Sau thời gian dài leo thang 15-40%, kể từ đầu năm 2025, một số chủ nhà (đa phần là nhà đầu tư) chấp nhận giảm 100-300 triệu để thoát hàng nhanh hơn.

Dữ liệu của nền tảng rao tin địa ốc Batdongsan cho thấy thị trường địa ốc Hà Nội có dấu hiệu giảm nhiệt ở nhiều phân khúc từ đầu quý II/2025. Trong đó mức độ quan tâm phân khúc nhà riêng lẻ sụt giảm khoảng 17% theo tháng, còn lượng tin đăng rao bán sụt khoảng 3%.

Tương tự, dữ liệu của kênh Nhà tốt cũng chỉ ra giá bán nhà đất tại nhiều khu vực ở Hà Nội hạ nhiệt 2-6% so với cuối quý I. Đơn cử, mặt bằng giá rao nhà đất phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm sụt 6,4%, phường Cầu Diễn, Nam Từ Liêm giảm 1,8% hay phường Yên Nghĩa, Biên Giang quận Hà Đông giảm 2%...

Bất chấp sự giảm nhiệt trên thị trường mua qua bán lại, nhà trong ngõ vẫn là phân khúc thu hút sự chú ý của cả nhà đầu tư và người mua ở thực. Đa phần chuyên gia nhận định trong bối cảnh giá nhà vẫn liên tục tăng, nếu tìm được sản phẩm phù hợp, khách hàng nên xuống tiền càng sớm càng tốt.

Nhưng ngược lại, trước khi xuống tiền, người mua cần khảo sát kỹ giá từ nhiều nguồn; thông tin pháp lý như quy hoạch, cấp phép xây dựng, thế chấp ngân hàng. Người mua cũng cần tìm hiểu tiện ích, môi trường sống xung quanh, tránh các rủi ro như nhà chưa sổ đỏ hoặc chung sổ, mua bán giấy tờ viết tay hoặc vi bằng...

Hưng Nguyên