Cần chính sách thuế phù hợp với bất động sản

Sử dụng công cụ thuế đối với bất động sản sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí đất đai. Ảnh: Quang Vinh.

Cần lộ trình phù hợp

Bộ Xây dựng hồi tháng 9 năm ngoái đã đưa ra đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều BĐS. Theo đó Bộ sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Bộ Tài chính được yêu cầu cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng.

Nhiều ý kiến cho rằng việc áp thuế đối với BĐS thứ hai là một giải pháp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch và bền vững.

Chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và BĐS toàn cầu cho biết, tại Việt Nam, hiện nay thuế BĐS mới chỉ dừng lại ở các khoản thu như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ. Trong khi đó, các quốc gia phát triển như Mỹ, Canada, Nhật Bản hay Hàn Quốc đều áp dụng thuế tài sản thường niên trên giá trị BĐS nhằm đảm bảo tính công bằng trong phân phối tài sản và tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Theo ông Hiếu, việc chưa áp dụng thuế BĐS một cách hiệu quả tại Việt Nam dẫn đến tình trạng đầu cơ và tích trữ BĐS gia tăng. Khi không phải chịu áp lực thuế, nhiều cá nhân và tổ chức có xu hướng đầu tư BĐS để nắm giữ lâu dài thay vì khai thác sử dụng hoặc đưa vào giao dịch. Điều này góp phần làm suy giảm nguồn cung nhà ở thực sự phục vụ nhu cầu ở thực, khiến giá BĐS tăng cao.

Bên cạnh đó, ngân sách nhà nước bị bỏ lỡ một nguồn thu quan trọng. Khi BĐS không bị đánh thuế tài sản thường xuyên, nhà nước mất đi một nguồn thu ổn định, lâu dài, trong khi phải phụ thuộc nhiều vào thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng. Điều này khiến hệ thống thuế chưa phát huy được hiệu quả trong việc điều tiết nền kinh tế.

“Thuế BĐS được xem là công cụ hữu hiệu để kiểm soát đầu cơ, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách và hướng dòng vốn vào các hoạt động kinh tế thay vì tích trữ tài sản. Tuy nhiên, việc triển khai cần cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo phù hợp với thực tiễn thị trường và điều kiện kinh tế - xã hội tại từng thời điểm. Việc đánh thuế tài sản không chỉ đặt ra yêu cầu về tính công bằng trong hệ thống thuế, mà còn cần một lộ trình hợp lý nhằm tránh tạo ra những tác động ngoài mong muốn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang cần sự ổn định” - ông Hiếu nêu rõ đồng thời kiến nghị Chính phủ có thể thực hiện cải cách thuế BĐS theo hướng đánh thuế lũy tiến đối với BĐS thứ hai trở lên nhằm hạn chế đầu cơ nhưng vẫn đảm bảo những người có nhu cầu ở thực không bị ảnh hưởng. Miễn hoặc giảm thuế đối với nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nhằm đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở của nhóm dân cư này. Phân quyền thu thuế cho chính quyền địa phương, tương tự mô hình của nhiều nước phát triển, giúp các địa phương có thêm nguồn thu để phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ công.

Phân tích về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, khi giá BĐS tăng, người sở hữu nhiều BĐS sẽ không muốn bán mà tiếp tục chờ tăng nữa. Tuy nhiên, điều này sẽ khiến giao dịch thực tế không tăng, thậm chí có thể giảm dẫn đến tính thanh khoản thị trường trở nên thấp.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, khi sử dụng công cụ thuế đối với BĐS cần cân nhắc kĩ lưỡng dựa trên các yếu tố phù hợp, từ đó đưa công cụ thuế phát huy đúng mục đích, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và lãng phí đất đai.

Tham khảo kinh nghiệm quốc tế

PGS.TS Lê Xuân Trường - Trưởng khoa Thuế, Học viện Tài chính nêu rõ, theo thông lệ quốc tế, có thể áp dụng thuế đăng ký lần đầu (thu một lần) hoặc thuế hàng năm. Chẳng hạn, tại Anh, khi đăng ký BĐS thứ hai, chủ sở hữu phải đóng thêm 30% thuế. Đây là những kinh nghiệm quốc tế có thể tham khảo trong quá trình xây dựng chính sách thuế thừa kế và tài sản tại Việt Nam.

TS Nguyễn Trí Hiếu cũng bổ sung ví dụ về chính sách thuế tại Mỹ, nơi thuế BĐS được đánh hàng năm dựa trên giá trị thị trường của tài sản. Nếu giá trị BĐS tăng, mức thuế cũng được điều chỉnh theo đánh giá hằng năm. Đây là một cơ chế linh hoạt, phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản theo thời gian.

"Công dân Mỹ phải chịu thuế trên căn nhà thứ nhất. Cơ quan thuế sẽ dùng giá trị lúc mua BĐS để đánh thuế. Mỗi năm, cơ quan thuế có thể sẽ trở lại kiểm tra giá trị đánh thuế trên cơ sở đó. Tuy nhiên, đó là thuế địa phương chứ không phải thuế tiểu bang hay liên bang. Thuế suất đó sẽ khoảng 1-3%/giá trị BĐS. Căn nhà thứ nhất nếu dùng để ở vẫn phải đóng thuế. Tuy nhiên tiền lãi trả cho ngân hàng khi vay BĐS được khấu trừ vào trong thu nhập không chịu thuế. Đối với tất cả BĐS thứ hai đều phải chịu thuế bình thường, không có ưu đãi" - ông Hiếu dẫn chứng.

Thúy Hằng