Cần can thiệp để khai thác hiệu quả quỹ đất dọc tuyến Metro

Giá bất động sản dọc tuyến metro tăng cao

Ngay từ khi tuyến đường sắt trên cao Bến Thành - Suối Tiên (Metro số 1) vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, giá bất động sản tại các dự án dọc tuyến đường này đã liên tục tăng giá, với mức tăng từ 35% đến 70%, tùy vị trí, cá biệt có dự án tăng giá gấp đôi.

Giờ đây, khi Metro số 1 đã chính thức đưa vào vận hành, giao dịch mua bán căn hộ dọc tuyến này diễn ra rất sôi động. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, hiện có hơn 40 dự án bất động sản lớn nằm dọc tuyến Metro số 1. Khu vực từ ga An Phú đến ga Thảo Điền là nơi tập trung nhiều dự án chung cư, hầu hết thuộc loại hình cao cấp, giá trung bình trên 70 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng 20 - 30% so với đầu năm 2024 và tăng 45 - 90% so với giai đoạn 2019 - 2020.

Đơn cử, căn hộ tại Dự án Masteri An Phú (gần ga An Phú) đang được bán với giá 84 - 120 triệu đồng/m2, tăng 20 - 28% so với đầu năm 2024 và tăng 57 - 67% so với năm 2019. Căn hộ Thảo Điền Residence có giá khoảng 140 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với năm 2019. Giá căn hộ tại các dự án khác tăng 16 - 42% so với thời điểm 1 năm trước.

Tại khu vực ga Thủ Đức đến Bình Thái (quận Thủ Đức và quận 9 cũ), loạt chung cư cũ cũng tăng giá, song ở mức “khiêm tốn” hơn, khoảng 10 - 15% so với đầu năm 2024 và 25 - 49% so với năm 2020.

Không riêng dự án hiện hữu, nhiều chung cư đang triển khai gần kề Metro số 1 cũng thiết lập mặt bằng giá mới. Dự án

Masterise Grand View (ga Rạch Chiếc) có giá 110 - 150 triệu đồng/m2, Dự án Eaton Park (ga An Phú) có giá 120 - 145 triệu đồng/m2. Loạt dự án chưa triển khai như The 9 Stellars, Gem Riverside... đưa mức giá dự kiến là 85 - 120 triệu đồng/m2, tăng 30 - 40% so với giá giới thiệu trước đó.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, Metro số 1 vận hành giúp cải thiện khả năng kết nối các khu vực, giảm ùn tắc giao thông, người dân quanh tuyến có thêm sự lựa chọn thuận tiện, an toàn khi lưu thông. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng đẩy giá nhà dọc tuyến này tăng mạnh.

Cần “bàn tay” quản lý của Nhà nước

TS. Phạm Trần Hải (Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM) cho biết, quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và quy hoạch ngành xây dựng đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 đều nêu rõ, quỹ đất đô thị dự kiến tăng từ 20.000 ha lên 31.000 ha vào năm 2030. Đồng thời, diện tích đất nông thôn sẽ giảm tương ứng để ưu tiên cho phát triển đô thị.

TP.HCM cũng đặt mục tiêu phát triển hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là mạng lưới metro. Đến năm 2035, hệ thống metro của TP.HCM dự kiến đạt 355 km, 7 tuyến metro đồng loạt khởi công. Vì vậy, các khu vực xung quanh nhà ga sẽ được ưu tiên phát triển đô thị mật độ cao, kết hợp nhà ở, dịch vụ công cộng, tiện ích xã hội.

Theo TS. Phạm Trần Hải, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là một dữ liệu quan trọng để phát triển nhà ở. Đây là một hiện tượng khách quan, dù Nhà nước có can thiệp hay không, các khu vực xung quanh tuyến giao thông công cộng vẫn có xu hướng phát triển. Khi Nhà nước can thiệp, vai trò của chính quyền là phát huy những mặt tích cực của mô hình này, đồng thời đảm bảo hệ thống đường sắt đô thị vận hành hiệu quả.

“Phần lớn các tuyến đường sắt đô thị thường lỗ về tài chính khi chỉ tính riêng chi phí vận hành, chưa kể chi phí đầu tư. Tuy nhiên, xét về giá trị kinh tế và xã hội tổng thể, các tuyến đường này vẫn mang lại lợi ích lớn, nếu được quản lý tốt. Vì vậy, Nhà nước cần can thiệp để khai thác hiệu quả hơn các khu vực xung quanh các tuyến giao thông công cộng. Điều này không chỉ giúp gia tăng giá trị đất, mà còn giúp tổ chức không gian hợp lý hơn, như đường đi bộ, không gian công cộng và các tiện ích khác”, TS. Phạm Trần Hải phân tích.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, vai trò của Nhà nước ở đây là thiết lập hành lang pháp lý và chính sách để cân bằng giữa phát triển và quản lý tác động tiêu cực. Nếu thiếu sự can thiệp từ Nhà nước, các khu vực có mật độ cao với chức năng hỗn hợp có nguy cơ bị quá tải.

Bên cạnh đó, hiện tượng mà kinh tế học gọi là "free rider" (người hưởng lợi mà không phải chịu chi phí) sẽ xuất hiện, khi giá trị bất động sản xung quanh tăng lên một cách tự nhiên nhờ hạ tầng, mà không có sự điều tiết.

“Những chính sách của Nhà nước nếu được triển khai hợp lý sẽ tạo động lực cho sự phát triển hài hòa và bền vững của đô thị theo mô hình TOD, đồng thời khắc phục được các tác động tiêu cực và đảm bảo lợi ích cho cộng đồng”, TS. Phạm Trần Hải nhấn mạnh.

Việt Dũng