Bộ Tài chính đề xuất hai phương pháp thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản

Đề xuất hai phương pháp thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính vừa có báo cáo gửi Quốc hội về việc thực hiện các nghị quyết của Quốc hội về hoạt động chất vấn tại các kỳ họp Quốc hội khóa XV trong lĩnh vực tài chính.

Về quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính cho biết, để phù hợp với tình hình thực tế về giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đồng thời tối ưu số thuế thu nhập cá nhân nộp vào ngân sách nhà nước, trong quá trình sửa Luật Thuế Thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án lựa chọn áp dụng giữa 2 phương pháp tính thuế, phụ thuộc vào thông tin về giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản (tức xác định được số lãi chuyển nhượng) thì áp dụng phương pháp thu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất.

Phương pháp tính thuế như sau: thuế suất (đề xuất mức 20%) nhân với (x) thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng).

Theo Bộ Tài chính, mức thuế suất đề nghị 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản

Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế TNCN được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với (x) thuế suất 2%.

Khó xác định thuế theo từng lần chuyển nhượng

Giải thích thêm về đề xuất này, Bộ Tài chính nhận định, nếu thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập chịu thuế xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan thì đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh của sắc thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, cơ quan này cho rằng, để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp nêu trên đạt hiệu quả cần có 2 điều kiện: Một là cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng; hai là quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Cả hai điều kiện này đều không dễ thực hiện trong bối cảnh hiện nay.

Về cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất: Hiện nay, cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018).

Song, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế. Việc kiểm soát của cơ quan nhà nước để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, nên việc thu nhập cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường cần thời gian và các công cụ tìm kiếm.

Về thu thập chứng từ, chứng minh liên quan đến chi phí chuyển nhượng bất động sản cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng, Bộ Tài chính nhận định với tình hình thực tế hiện nay thì việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế cũng gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Ngoài các loại chi phí dễ xác định như chi phí mua, chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí làm thủ tục,... thì vẫn còn các khoản chi phí khó chứng minh như chi phí môi giới, chi phí lãi vay, chi phí bồi thường các bên liên quan,... dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế, đặc biệt trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai sai nhằm giảm số thuế phải nộp.

Bên cạnh đó, một số bất động sản chuyển nhượng có từ xưa hoặc được thừa kế, cho tặng... cũng không xác định được giá vốn để có cơ sở tính thuế theo phương pháp trên.

Minh Minh