Bất ngờ cuộc 'đua giá' căn hộ giữa Hà Nội với TPHCM

TPHCM trở lại quỹ đạo

Theo ghi nhận của Knight Frank, trong năm qua Hà Nội đón thêm 27.300 căn hộ mở bán mới, gấp 3 lần so với số lượng năm 2023. Sức cầu căn hộ Hà Nội tăng trưởng mạnh, với 98% nguồn cung được hấp thụ. Riêng về giá bán, trong một năm giá chung cư Hà Nội tăng thêm 35%, chạm mức trung bình 72 triệu đồng/m2, mức cao nhất trong 10 năm gần đây.

Tại TPHCM, việc siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, vướng mắc pháp lý, tiếp tục làm suy giảm nguồn cung. Năm qua, TPHCM chỉ có tầm 4.900 căn hộ chào bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 63%.

Căn hộ ở TPHCM ghi nhận giá bán kỷ lục lên đến 91 triệu đồng/m2, cao hơn Hà Nội 19%.

Tương tự, One Housing cho biết, năm qua, giá bán sơ cấp căn hộ TPHCM trung bình khoảng 84 triệu đồng/m2, tăng 15% so với cùng kỳ 2023. Khu Đông (TP.Thủ Đức) ghi nhận mức tăng 18,3%; hai khu vực vốn tập trung nhiều dự án trung cấp, bình dân là khu Nam (chủ yếu là dự án tại huyện Bình Chánh và Nhà Bè) có tốc độ tăng giá nhà 5,6%; khu Tây (quận 8, quận 12, Gò Vấp, Tân Phú) tăng 8,2% so với năm trước.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 2024 vừa được Savills Việt Nam công bố cho thấy, giá sơ cấp căn hộ mở bán mới tại Hà Nội năm 2024 trung bình là 75 triệu đồng/m2. Còn TPHCM ghi nhận giá kỷ lục lên đến 91 triệu đồng/m2, cao hơn Hà Nội 19%.

Trên thực tế, khoảng cách giữa giá chung cư Hà Nội và TPHCM trước đây khá lớn. Tuy nhiên, từ cuối năm 2023, cuộc đua giá căn hộ giữa hai thành phố lớn ngày càng sát nút. Giai đoạn quý III/2024, giá chung cư Hà Nội vượt mặt TPHCM nhưng đến quý IV/2024, chung cư TPHCM bật tăng trở lại do sự lấn át của rổ hàng hạng sang và siêu sang.

Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM cũng cho thấy, trong năm qua, TPHCM chỉ có hơn 30 dự án nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện với 31.167 căn hộ, chỉ bằng khoảng 1/3 số lượng dự án triển khai thực hiện hàng năm trước đây.

Có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, giảm 75% số lượng dự án với tổng số chỉ có 1.611 căn nhà, thuộc 4 dự án nhà ở cao cấp đưa ra thị trường đã lên đến 9,39 tỷ đồng/căn. Đây chỉ là giá nhà sơ cấp do chủ đầu tư đăng ký với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư nên chắc chắn giá bán nhà thực tế trên thị trường sẽ còn cao hơn. Đáng chú ý, tất cả đều là nhà ở cao cấp (giảm 90% số lượng nhà ở so với cùng kỳ năm 2023 với 19 dự án nhà ở thương mại gồm 17.753 căn nhà đưa ra thị trường).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TPHCM. Tại thời điểm hiện nay trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân (mới) có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố thêm “méo mó”, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn và chưa lành mạnh.

Dòng tiền dịch chuyển

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, 66% người Hà Nội được hỏi quan tâm đến bất động sản phía Nam. Ngoài ra, các khu vực vùng ven, các thị trường vệ tinh TPHCM cũng đang nằm trong mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản đến từ Hà Nội. Các thị trường này là Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Các loại hình bất động sản được người tiêu dùng Hà Nội quan tâm nhất trong xu hướng Nam tiến là chung cư với 75% người tiêu dùng Hà Nội lựa chọn loại hình này khi Nam tiến. Kế đó là nhà phố/shophouse với 53%, đất nền 53%, nhà riêng/nhà thổ cư 39%, biệt thự 29%, bất động sản nghỉ dưỡng 28%.

Sức cầu của thị trường bất động sản phía Nam đang có nhiều tín hiệu tích cực.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TPHCM có sự phân hóa rõ rệt trong hai năm vừa qua. Không chỉ người Hà Nội, các nhà đầu tư tại TPHCM cũng đang đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội tại chính thị trường TPHCM. Đây là một sự dịch chuyển đáng chú ý. “Dòng tiền từ Hà Nội dịch chuyển vào TPHCM rất rõ ràng trong quý IV/2024”, ông Tuấn nói.

Cũng theo ông Đinh Minh Tuấn, động lực để giới đầu tư Hà Nội chuyển hướng các thị trường phía Nam đến từ các nguyên nhân là thị trường bất động sản ở đây giàu tiềm năng, giá đang ở mức khá tốt, thị trường có dự án bất động sản mới chất lượng tốt và giá bất động sản tại khu vực đang sống là Hà Nội và các khu vực giáp ranh Hà Nội đang quá cao.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, sức cầu của thị trường bất động sản phía Nam đang có nhiều tín hiệu tích cực. Nhiều dự án căn hộ, nhà phố và đất nền mở bán đầu năm nay ở TPHCM, Bình Dương, Long An đang ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến 80 - 90%, trong đó có bóng dáng của nhiều nhà đầu tư phía Bắc. Điều này cho thấy sức mua bất động sản phía Nam đang phục hồi.

“Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực sớm gỡ vướng pháp lý đã đeo đẳng nhiều năm khiến nguồn cung của TPHCM và nhiều tỉnh lân cận dự báo bứt phá. Trung ương và địa phương đang chung tay đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ khó khăn, mang lại niềm tin cho mọi chủ thể tham gia thời gian tới”, ông Thắng nói.

Duy Quang