Bất động sản Long Thành, Nhơn Trạch bắt đầu chững lại

Không còn tin đồn, “bong bóng” hạ nhiệt

Cuối tháng 3, Báo Điện tử Tiếng nói Việt Nam đã đăng loạt bài phản ánh về tình trạng sốt đất “ảo” tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Thời điểm đó, nhiều môi giới lan truyền thông tin rằng huyện Nhơn Trạch sẽ sáp nhập vào TP.HCM nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc kết nối giữa TP.HCM và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, thông tin chính thức từ cơ quan chức năng cho thấy không hề có kế hoạch sáp nhập này. Kể từ đó, thị trường đất nền và các sản phẩm bất động sản tại Nhơn Trạch đã bắt đầu chững lại.

Hàng nghìn lô đất đã nằm im lìm hơn 20 năm ở Nhơn Trạch

Theo khảo sát của phóng viên, phần lớn giao dịch đất nền tại khu vực này đã rơi vào trạng thái trầm lắng. Tại một quán cà phê gần trụ sở UBND huyện Nhơn Trạch, chị Bùi Thị T. chia sẻ: Vào đầu tháng 4, thông qua mạng xã hội và lời tư vấn từ các môi giới, chị đã quyết định đặt cọc trực tuyến 300 triệu đồng cho một lô đất 200m² trong một khu đô thị địa phương, với thời hạn giữ cọc 30 ngày. Tại thời điểm đó, môi giới khẳng định chắc nịch: “Nếu Nhơn Trạch được sáp nhập vào TP.HCM, giá lô đất này sẽ tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba lần”. Tuy nhiên, đến nay, chị T. đã phải bay vào trực tiếp để thương lượng lại với chủ đất – hoặc xin giảm giá bán, hoặc yêu cầu hoàn lại một phần tiền cọc. Nếu không đạt được thỏa thuận, chị chỉ còn hai lựa chọn: chấp nhận mất cọc, hoặc tiếp tục huy động vốn để thanh toán phần còn lại.

Cũng trong thời điểm cuối tháng 3, thị trường bất động sản tại huyện Long Thành cũng bị nhóm nhà đầu tư và môi giới đẩy giá. Có thời điểm, chỉ trong vòng một tuần, giá đất tăng từ 10 đến 20%. Tuy nhiên, đến đầu tháng 5, thị trường đã có dấu hiệu “quay đầu”. Có mặt tại hiện trường, phóng viên gặp anh Nguyễn Trọng N., một môi giới từng tuyên bố đất nền quanh sân bay Long Thành “nóng bỏng tay”. Giờ đây, anh N. thừa nhận ngồi cả ngày mà không có khách nào hỏi mua đất. Anh nói: “Thị trường mà anh, nếu ai cũng biết trước thì giờ ai cũng giàu. Tháng trước em nghe người ta đồn vậy nên cũng nói lại với khách. Giờ thì vắng quá, chắc em lại phải đi làm công nhân thôi.”

Dư địa vẫn còn – nhưng phụ thuộc vào hạ tầng

Theo các chuyên gia, không thể phủ nhận rằng Nhơn Trạch và Long Thành đang giữ vai trò chiến lược trong định hướng phát triển kinh tế phía Nam. Tỉnh Đồng Nai hiện đang tập trung nguồn lực lớn để đầu tư cho hai khu vực này. Các khu công nghiệp, khu chế xuất và cảng biển như Cảng Phước An đang được xây dựng rầm rộ nhằm đón đầu dòng vốn đầu tư. Đồng thời, Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành cũng đang được Chính phủ chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ. Tuyến Metro nối Long Thành với trung tâm TP.HCM khi hoàn thành sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển.

Nhiều bất động sản ở Nhơn Trạch vẫn là những bãi chăn trâu, thả bò

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý: bất động sản tại Long Thành và Nhơn Trạch về bản chất vẫn chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực – đặc biệt là nhà ở cho công nhân và chuyên gia làm việc tại khu công nghiệp. Do đó, kỳ vọng tăng giá bất động sản để khai thác dịch vụ hay kinh doanh như tại các khu du lịch là điều khó khả thi. Ví dụ, một mảnh đất ở TP. Vũng Tàu có thể xây khách sạn hoặc phát triển dịch vụ du lịch để tạo dòng tiền mạnh, còn tại Long Thành và Nhơn Trạch, tiềm năng sinh lời chủ yếu đến từ nhu cầu ở – quy mô kinh doanh dịch vụ còn hạn chế.

Không tăng đột biến – nhưng vẫn là nơi “trú ẩn an toàn”

Chuyên gia bất động sản Mai Đức Toàn nhận định: thị trường tại Nhơn Trạch, Long Thành và nhiều khu vực ngoại thành vẫn sẽ tăng giá theo tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, mức tăng này khó có thể vượt quá 8–10% mỗi năm, ngoại trừ những vị trí thực sự đắc địa.

Ông Toàn phân tích: “Càng xa trung tâm, nguồn cung đất càng nhiều. Ví dụ, một khu vực 100 ha mà giá đất tăng đột ngột 1 triệu đồng/m² thì tổng giá trị sẽ tăng thêm 1.000 tỷ đồng – một con số rất lớn, khó tương xứng với tốc độ phát triển thực tế của sản xuất và kinh doanh.” Trong khi đó, quỹ đất tại Long Thành và Nhơn Trạch là rất lớn, nên khả năng tăng giá đột biến là điều không bền vững.

Huyện Nhơn Trạch được tách từ huyện Long Thành vào năm 1994 với diện tích 431 km². Năm 1996, đề án Khu đô thị mới được phê duyệt, định hướng thành đô thị loại II và vệ tinh của TP.HCM. Đến năm 2006, quy hoạch được điều chỉnh, xác định Nhơn Trạch là trung tâm công nghiệp, thương mại, du lịch và giáo dục của Đồng Nai.

Với khát vọng trở thành trung tâm kinh tế phía Nam từ hơn 20 năm trước huyện Nhơn Trạch, đã có 74 dự án lớn với gần 5.000 ha đất được giao cho nhà đầu tư. Thế nhưng, sau hơn 20 năm, khu vực này vẫn rơi vào cảnh hoang vắng, bị gắn mác “thành phố ma” hay “cú lừa lớn của thập niên”.

Nguyễn Tùng/VOV.VN