Bất động sản LDG kinh doanh ra sao khi bị yêu cầu mở thủ tục phá sản?

Một dự án do LDG làm chủ đầu tư.

Mới đây, xét thấy có các căn cứ chứng minh CTCP Đầu tư LDG (Mã: LDG) lâm vào tình trạng phá sản, Tòa án Nhân dân tỉnh Đồng Nai đã có quyết định mở thủ tục phá sản với LDG có địa chỉ tại số 104/4, ấp Hòa Bình, xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Bên nộp đơn là CTCP Thương mại và Xây dựng Phúc Thuận Phát.

Trên thị trường, cổ phiếu LDG trên sàn chứng khoán lập tức phản ứng tiêu cực với thông tin trên. Chốt phiên 25/7, thị giá cổ phiếu này giảm kịch sàn "trắng bên mua", dừng ở mức giá 2.410 đồng/cp với lượng dư bán giá sàn lên tới 16 triệu đơn vị. Đây cũng là mức giá thấp nhất ghi nhận trong lịch sử giao dịch của cổ phiếu này.

Đây không phải là lần đầu tiên LDG dính phải những lùm xùm. Trước đó, vào ngày 30/11/2023, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai ra quyết định khởi tố bị can, Lệnh bắt bị can để tạm giam đối với Nguyễn Khánh Hưng, Cựu Chủ tịch HĐQT LDG, sinh năm 1978 về tội "Lừa dối khách hàng". Các quyết định khởi tố bị can và Lệnh bắt bị can để tạm giam đã được Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phê chuẩn.

Công an tỉnh Đồng Nai sau đó đã bắt tạm giam ông Nguyễn Khánh Hưng trong quá trình mở rộng điều tra vụ án "Lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ" xảy ra tại xã Đồi 61, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai liên quan dự án khu dân cư Tân Thịnh do LDG làm chủ đầu tư.

Trước khi bị bắt, ông Nguyễn Khánh Hưng đã bán hơn 2,6 cổ phiếu LDG mà không báo cáo, không công bố thông tin trước khi thực hiện giao dịch. Giao dịch này sau đó đã bị hủy bỏ, đồng thời cá nhân ông Hưng bị phạt hơn 500 triệu đồng. Sau giao dịch bán chui của Chủ tịch, cổ phiếu LDG đã giảm sàn liên tiếp 3 phiên.

Vị cựu Chủ tịch khi đó đã gửi lời xin lỗi sâu sắc tới cổ đông, khẳng định đây là sơ xuất cá nhân của mình và thư ký. Ông nhấn mạnh không có toan tính hay thủ thuật gì về vấn đề nay, đã làm việc với Ủy ban Chứng khoán nhà nước và nhận quyết định xử phạt

Không những thế, LDG còn dính đến nợ bảo hiểm xã hội khi đang nợ 16 tháng bảo hiểm xã hội của 82 người lao động với tổng số tiền hơn 7,7 tỷ đồng, tính đến ngày 31/3/2024, theo thông báo của Bảo hiểm xã hội tỉnh Đồng Nai.

Cũng trong năm 2023, LDG đã nhiều lần khất nợ trái phiếu. Theo thống kê, công ty đã 11 lần liên tục chưa thanh toán lãi trái phiếu mã LDGH2123002 cho trái chủ. Lý do cho việc không trả lãi đến hạn và nợ gốc được LDG đưa ra do công ty đang sắp xếp nguồn và đã thông báo kế hoạch trả nợ lãi quá hạn và gốc cho trái chủ.

Đầu tư LDG liên tục tăng vốn bằng cách chia cổ tức

CTCP Đầu tư LDG (LDG Investment - Mã: LDG) được thành lập vào tháng 8/2010 tại Đồng Nai với vốn điều lệ 50 tỷ đồng, có tên gọi ban đầu là CTCP Địa ốc Long Điền. Năm 2015, công ty này đổi tên thành CTCP Đầu tư LDG.

Tháng 8/2015, LDG đưa 75 triệu cổ phiếu niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP HCM (HOSE), với mã chứng khoán là LDG. Mức giá chào sàn là 14.000 đồng/cp, tổng giá trị niêm yết đạt 1.000 tỷ đồng.

Một năm sau, LDG có sự biến động lãnh đạo thượng tầng với sự rút lui của ông Lê Kỳ Phùng, Chủ tịch Hội đồng quản trị và là người sáng lập LDG. Người thay thế ông Phùng là ông Nguyễn Khánh Hưng, khi đó là Thành viên hội đồng quản trị kiêm Phó Tổng Giám đốc của Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG).

Kể từ khi thành lập đến nay, LDG liên tục tăng vốn thần tốc, chủ yếu là do phát hành cổ tức, đồng nghĩa không có bất kỳ dòng tiền mới nào giúp doanh nghiệp gia tăng nội lực của mình.

Với số vốn ban đầu là 50 tỷ đồng, thì sau 13 năm, số vốn điều lệ đã được đẩy lên gần 2.570 tỷ đồng, tức tăng hơn 50 lần.

Thời điểm đó, LDG đặt mục tiêu đến năm 2022 trở thành một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn tại Việt Nam với số vốn lên đến 1 tỷ USD.

Kể từ khi thành lập đến nay, ngành nghề kinh doanh chủ yếu của LDG là kinh doanh bất động sản, gồm sản phẩm đất nền, nhà phố, căn hộ, khu đô thị… Địa bàn kinh doanh của LDG đã được mở rộng ở cả 3 miền Bắc, Trung và Nam với các tỉnh thành như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP HCM, Cần Thơ…

Trong số các dự án của LDG có Khu căn hộ LDG Sky (Dĩ An, Bình Dương) với số vốn đầu tư lên đến 3.400 tỷ đồng, Khu căn hộ cao cấp LDG River (Thủ Đức, TPHCM) có tổng vốn đầu tư 4.411 tỷ đồng.

LDG cũng đã mua lại và phát triển các dự án nhưViva Park Đồng Nai, Khu đô thị thông minh Thành Đô, Marina Tower, dự án căn hộ thông minh Saigon Intela (tại khu Nam Sài Gòn), căn hộ thông minh High Intela (Tây Sài Gòn) và dự án West Intela.

Ngoài ra, LDG giới thiệu công ty có 3 khu phức hợp giải trí đa chức năng là LDG Grand tại miền Bắc (Quảng Ninh), LDG Grand miền Trung (Sơn Trà, Đà Nẵng) và LDG Grand miền Nam (Bà Rịa - Vũng Tàu) với tổng quỹ đất lên đến 1.000 ha với tổng vốn đầu tư hơn 53.000 tỷ đồng.

Đầu tư LDG kinh doanh èo uột, dòng tiền âm 4 năm liên tiếp

Tình hình kinh doanh của LDG tăng trưởng trong giai đoạn từ khi thành lập đến đỉnh điểm 2018, sau đó, cả doanh thu và lợi nhuận đều tuột dốc. Đặc biệt trong năm 2023, doanh thu thuần âm 37 tỷ đồng do hàng bán bị trả lại. Gánh thêm chi phí tài chính hơn 180 tỷ đồng đã khiến công ty lỗ sau thuế tới 527 tỷ đồng và là mức lỗ kỷ lục kể từ khi thành lập.

Ngoài ra, xét về dòng tiền, bên cạnh kinh doanh thua lỗ, trong năm 2023, dòng tiền kinh doanh chính của LDG còn tiếp tục âm 100 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 36 tỷ đồng.

Theo thống kê, LDG đã trải qua 4 năm dòng tiền âm liên tiếp. Trong đó, năm 2019 ghi nhận âm 1.769 tỷ đồng; năm 2020 ghi nhận âm 97 tỷ đồng; năm 2021 ghi nhận âm 956 tỷ đồng; và năm 2022 âm 36 tỷ đồng.

Sang ba tháng đầu năm 2024, tình hình cũng không hề khả quan hơn khi doanh thu thuần âm tới 130 tỷ, lỗ sau thuế 125 tỷ đồng và chính thức xóa hết mọi thành quả lãi lũy kế tích lũy từ trước đến nay.

Tại ngày 31/3/2024, quy mô tổng tài sản của LDG ở mức 7.200 tỷ đồng, chiếm 66% là các khoản phải thu ngắn và dài hạn với 4.747 tỷ đồng. Lượng tiền mặt còn chưa tới 7 tỷ đồng.

Hàng tồn kho gần 1.000 tỷ đồng. Trong đó, phần lớn là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại dự án Khu dân cư Tân Thịnh (xã Đồi 61, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai) 507 tỷ đồng; Khu dân cư dịch vụ Giang Điền (khu A) gần 210 tỷ đồng,…

Trong khi đó, tổng nợ phải trả của LDG lên tới hơn 4.600 tỷ đồng, gấp 1,8 lần vốn chủ sở hữu, bao gồm số dư nợ vay hơn 1.300 tỷ đồng.

Đầu tư LDG thuyết minh các khoản vay chủ yếu 447 tỷ đồng tại Ngân hàng Sacombank, gần 200 tỷ đồng tại Ngân hàng VP Bank và 65 tỷ đồng tại Ngân hàng SeABank,…

Ngoài ra, LDG còn 1 lô trái phiếu với giá trị phát hành 400 tỷ đồng. Như đã đề cập ở trên, công ty đã nhiều lần khất nợ, chậm trả lãi trái phiếu đối với trái chủ.

Tại báo cáo tài chính kiểm toán năm 2023, Công ty TNHH Kiểm toán và Dịch vụ Tin học Moore AISC cũng nhấn mạnh các vấn đề liên quan của LDG đến khu dân cư Tân Thịnh và cựu Chủ tịch Nguyễn Khánh Hưng (đã bị khởi tố, tạm giam), đồng thời nghi ngờ về khả năng hoạt động không liên tục của LDG.

LDG xây dựng trái phép gần 500 căn nhà và biệt thự, mở bán thu về hàng trăm tỷ đồng tại dự án Khu dân cư Tân Thịnh.

Đơn vị kiểm toán cho biết có sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của Công ty.

Việc xác định Công ty có hoạt động liên tục không dựa trên cơ sở khả năng của Công ty trong việc thực hiện thanh toán, gia hạn hoặc tái cấu trúc các khoản nợ quá hạn, nợ sắp đến hạn, cũng như tạo đủ dòng tiền trong ngắn hạn để duy trì hoạt động kinh doanh bình thường trong tương lai gần.

Lối thoát nào cho Đầu tư LDG?

Nhằm khắc phục vấn đề này, LDG cho biết ngày 6/3/2024, HĐQT đã thông qua Nghị quyết về việc tái cơ cấu tài sàn, dự án của công ty để giải quyết nhu cầu tài chính.

Nội dung Nghị quyết thể hiện tài sản được công ty tái cơ cấu bao gồm dự án khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương (tên thương mại là LDG Sky) do LDG trực tiếp làm chủ đầu tư và dự án khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà (tên thương mại là LDG Grand Đà Nẵng) do CTCP Hải Duy - công ty con của LDG làm chủ đầu tư. Bên cạnh đó, công ty có thể tái cơ cấu các tài sản khác thuộc công ty hoặc công ty con.

Phương án cơ cấu được đưa ra là LDG sẽ hợp tác với các đối tác có năng lực tài chính để phát triển dự án. Mặt khác, LDG có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự án trên, cũng như một phần hoặc toàn bộ phần sở hữu của LDG tại các công ty con.

Về các khoản nợ trái phiếu, LDG cho biết đã và đang tiếp tục làm việc với trái chủ để thỏa thuận gia hạn nghĩa vụ nợ. Khoản nợ gốc trái phiếu 180 tỷ đồng sẽ được tất toán khi công ty thanh toán khoản lãi tương ứng. Với nghĩa vụ nợ trái phiếu còn lại, Công ty đã có kế hoạch hoàn tất nghĩa vụ này trong năm 2024.

Công ty cũng dự kiến huy động vốn đa kênh thông qua thị trường chứng khoán và các tổ chức tín dụng; đồng thời tiếp tục đàm phán với các đối tác tài chính nhằm bổ sung nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh, thanh toán công nợ, cơ cấu lại các chỉ tiêu tài chính, nâng cao năng lực tài chính…

Diễm Phương