Bất động sản: Giá chung cư tăng vù vù, khó tìm nơi an cư; bảng giá đất mới tại Hà Nội, TPHCM tạo cuộc chơi bình đẳng, giảm tốc làn sóng đầu cơ

Phân khúc chung cư bình dân hoàn toàn vắng bóng trên thị trường, căn hộ trung cấp cũng ngày càng khan hiếm. (Ảnh: Linh An)

Giá chung cư liên tục tăng cao

Thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, đang chứng kiến đà tăng giá mạnh trong thời gian gần đây. Điều này khiến nhiều người dân, dù có trong tay 3-4 tỷ đồng, vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm một nơi an cư phù hợp.

Theo Lao Động, phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn vắng bóng trên thị trường, căn hộ trung cấp cũng ngày càng khan hiếm. Đầu năm 2024, thị trường khởi động với mức giá trung bình khoảng 65 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, chỉ sau hai quý, giá đã vượt ngưỡng 68 triệu đồng/m2 và tiếp tục leo thang trong những tháng cuối năm. Các dự án mới chào bán trong năm đều tập trung vào phân khúc cao cấp tại những khu vực như Nam Từ Liêm, Cầu Giấy và Gia Lâm, Đông Anh với mức giá thường xuyên vượt trên 70 triệu đồng/m2.

Nhận định về phân khúc căn hộ chung cư, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam - cho biết, trong quý IV/2024, giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội chạm mốc trung bình 72 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và 12% so với quý III/2024.

Sự gia tăng này khiến nhiều người mua nhà lần đầu, đặc biệt là các gia đình trẻ, gặp khó khăn trong việc tiếp cận thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc, với số tiền 3-4 tỷ đồng, người mua nhà không có nhiều sự lựa chọn, chỉ có thể sở hữu căn hộ có diện tích khiêm tốn, đã qua sử dụng nhiều năm, hoặc phải chấp nhận vị trí xa trung tâm. Vì vậy, nhiều người mua nhà lần đầu, sau thời gian dài tìm kiếm, đã phải tạm dừng kế hoạch do giá cả vượt quá khả năng tài chính.

Chị Ngọc Vân (33 tuổi, Nam Từ Liêm, Hà Nội) chia sẻ, sau nhiều năm tích lũy, vợ chồng chị dự định mua một căn hộ với ngân sách 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi tìm hiểu thị trường, chị nhận thấy giá căn hộ đã tăng vọt, vượt xa khả năng chi trả của gia đình nên phải hoãn kế hoạch mua nhà do giá cả leo thang.

Trong bối cảnh giá chung cư tăng cao, việc sở hữu một căn nhà với ngân sách 3-4 tỷ đồng đang trở nên khó khăn khi giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao. Điều này, không chỉ gây khó khăn cho người có thu nhập trung bình và thấp trong việc sở hữu nhà, mà còn làm giảm tính bền vững của thị trường. Việc hạ nhiệt giá nhà ở đã trở thành yêu cầu cấp thiết, nhằm đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở cho người dân và ổn định nền kinh tế.

Một trong những giải pháp để giảm giá BĐS tại Hà Nội chính là đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam - cho rằng, nhà ở xã hội là một hướng đi quan trọng để giảm bớt áp lực giá nhà trên thị trường. Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc về pháp lý các dự án để khơi thông nguồn cung trên thị trường.

Bảng giá đất Hà Nội tăng mạnh, có nhà lo tốn chục tỷ chuyển đổi

Bảng giá đất điều chỉnh được UBND TP Hà Nội công bố và có hiệu lực ngay ngày 20/12/2024 cho đến hết 31/12/2025 ghi nhận sự tăng mạnh so với bảng giá đất cũ. Điều này cũng khiến chi phí tiền sử dụng đất của người dân tăng vọt.

Ông Phạm B. (huyện Mỹ Đức, Hà Nội) kể, cuối năm 2024, ông vừa hoàn thành đóng tiền sử dụng đất để chuyển đổi một phần đất ở sang đất vườn. Do thời gian nhận quyết định hoàn thành hồ sơ sau ngày 20/12/2024 nên tiền sử dụng đất được áp dụng theo bảng giá mới là hơn 800 triệu đồng. Trong khi nếu áp dụng theo bảng giá đất cũ thì gia đình ông cần đóng khoảng 350 triệu đồng.

Bà Nguyễn T. (Long Biên, Hà Nội) chia sẻ, gia đình có hơn 1.000m2 đất vườn, giờ muốn chuyển đổi thành đất ở để chia cho các con thì phải đóng khoảng 15 triệu đồng/m2. Như vậy, số tiền dự kiến để chuyển đổi toàn bộ diện tích khoảng 15 tỷ đồng. Con số này vượt quá khả năng tài chính nên gia đình đang cân nhắc để cân đối cho phù hợp.

Bảng giá đất tăng kéo theo tiền sử dụng đất tăng cũng khiến nhiều nhà đầu tư “ôm” đất nông nghiệp vùng ven phải điều chỉnh kế hoạch đầu tư.

Tại hội thảo về áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 vừa diễn ra, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) đánh giá, thực tế là để bảng giá đất thấp hay cao đều có những ý kiến "kêu ca".

Ông Võ nhấn mạnh, bảng giá đất phải tương đương thị trường, phù hợp thị trường. Vấn đề đặt ra là thực thi áp dụng thế nào? Đây là câu chuyện chính sách của Nhà nước. Trường hợp nào áp dụng 80% thị trường, trường hợp nào áp dụng 20% thị trường, những trường hợp cụ thể sẽ có những tỷ lệ áp dụng khác nhau. Áp dụng thế nào để thu hút đầu tư, phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội chính là do chính sách điều tiết của Nhà nước.

Ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ TN-MT), cho biết, các dự án BĐS (nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng) không áp dụng bảng giá đất mà áp dụng phương án cụ thể để tính. Bảng giá đất chủ yếu để thu nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình cá nhân và những trường hợp là các dự án thuê đất hàng năm; còn các trường hợp khác là đấu giá, đấu thầu.

Về chi phí để chuyển đổi mục đích đất sang đất ở, ông Bình đánh giá, như ở Hà Nội cho chuyển mục đích đất nông nghiệp trong khu dân cư, hay đất nông nghiệp gắn với thửa đất có đất ở sang đất ở bây giờ rất bình đẳng. Trước kia việc chuyển rất khó khăn vì giá người dân đi chuyển đổi chỉ bằng một nửa giá đất ở.

Cũng theo Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường là cuộc chơi bình đằng, không còn chênh lệch 2 giá. Các thành phần trên thị trường chấp nhận sân chơi bình đẳng, giá đất không còn chênh lệch để người dân thấy rằng, đất của gia đình chuyển sang đất ở có bán lại ra thị trường công xá cũng không đáng bao nhiêu nên dần dần sẽ bão hòa.

Đánh giá về bảng giá đất mới của Hà Nội, theo chuyên gia của Savills Việt Nam, tác động đến giá BĐS là không đáng kể mà còn giúp giảm tốc độ làn sóng đầu cơ, người dân nhận đền bù sát giá trị thực tế…

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội, khuyến cáo, đối với những nhà đầu tư hoạt động đầu cơ mua đi bán lại hiện nay phải cân nhắc kỹ hơn, khi mức tăng giá của BĐS phải đủ cao hơn so với chi phí vốn, chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính cũng như chi phí thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được tính trên bảng giá đất mới sát hơn với thị trường.

Bảng giá đất mới tại TPHCM: Cải thiện minh bạch và thúc đẩy phát triển hạ tầng

Vừa qua, Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) công bố bảng giá đất mới theo Quyết định số 79/2024/QĐ-UBN có hiệu lực kể từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025. Đây là lần điều chỉnh đầu tiên kể từ năm 2020, với mức giá đất tăng mạnh, từ 4 đến 38 lần tùy khu vực. Mức giá thấp nhất tại Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ) là 2,3 triệu đồng/m2, trong khi cao nhất tại các tuyến đường trung tâm quận 1 như Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ đạt 687,2 triệu đồng/m2.

Việc điều chỉnh bảng giá đất được tin tưởng sẽ không chỉ đảm bảo tính công bằng, mà còn thúc đẩy nhanh các dự án phát triển hạ tầng quan trọng của thành phố. Việc định giá đất sát với giá trị thị trường giúp giảm thiểu tranh chấp trong giải phóng mặt bằng – một trong những nguyên nhân chính khiến các dự án lớn như đường Vành đai 3 và tuyến Metro số 2 bị trì hoãn nhiều năm.

Bảng giá đất mới mang lại nhiều tác động đến các nhóm đối tượng khác nhau trên thị trường, từ người dân, doanh nghiệp đến các nhà đầu tư nước ngoài. Có thể nói, người dân có đất bị thu hồi được đảm bảo quyền lợi hơn hẳn trước đây và đây là nhóm tác động chính.

Với mức giá tiệm cận giá trị thị trường, các khoản đền bù trở nên minh bạch và hợp lý hơn, giúp giảm thiểu tranh chấp đất đai. Điều này đặc biệt quan trọng trong các dự án hạ tầng lớn như đường Vành đai 3 hoặc tuyến Metro số 2. Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam, bảng giá đất mới không chỉ giúp tăng sự đồng thuận của người dân mà còn đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, vốn là yếu tố then chốt cho các dự án lớn.

Ngoài ra, môi trường đầu tư minh bạch hơn nhờ bảng giá đất mới cũng là một điểm cộng. Các nhà đầu tư nước ngoài có thể dễ dàng xác định chi phí và tính toán lợi nhuận, đặc biệt trong bối cảnh TPHCM đang trở thành trung tâm kinh tế hàng đầu khu vực. “Việc bảng giá đất được điều chỉnh minh bạch hơn, dựa trên giá trị thực tế, sẽ tạo niềm tin lớn hơn cho nhà đầu tư nước ngoài. Đây là bước tiến cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường”, đại diện Bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam chia sẻ.

Ở chiều ngược lại, bảng giá đất mới tạo áp lực tài chính cho các chủ đầu tư. Chi phí sử dụng đất tăng cao khiến giá thành sản phẩm BĐS leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Bà Giang Đỗ nói: “Chúng tôi lo ngại rằng, chi phí sử dụng đất tăng sẽ gây áp lực lên giá thành sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Đây là một thách thức cần được xem xét kỹ lưỡng”. Đặc biệt, tại các khu vực ngoại thành, mức giá đất mới khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên khó khăn hơn, làm giảm cơ hội phát triển các dự án nhà ở giá rẻ.

H.A