Bất động sản công nghiệp đang định hình lại bản đồ đầu tư quốc gia

Theo Trung tâm Phát triển bất động sản (RED) thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trải qua giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, trở thành điểm sáng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy biến động.

Với tốc độ tăng trưởng GDP ổn định 6-7%/năm, dòng vốn FDI liên tục đổ vào các lĩnh vực sản xuất, công nghệ cao cùng hạ tầng giao thông đồng bộ, phân khúc này đang định hình lại bản đồ đầu tư quốc gia. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm đạt 80-89%, trong khi giá thuê đất công nghiệp tăng 4-5%/năm, phản ánh sức hút từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu và chiến lược "Trung Quốc +1" của các tập đoàn đa quốc gia.

Năm 2024, Việt Nam thu hút 38,23 tỷ USD vốn FDI, tập trung vào sản xuất chip bán dẫn, linh kiện điện tử và năng lượng tái tạo. Các tập đoàn như Samsung, LG, Foxconn tiếp tục mở rộng quy mô, tạo nhu cầu về 1,2 triệu m² nhà xưởng tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội. Xu hướng này được thúc đẩy bởi vị trí địa lý chiến lược trong chuỗi cung ứng châu Á - Thái Bình Dương cùng ưu đãi thuế doanh nghiệp giảm còn 10% cho các dự án công nghệ cao.

Khu vực miền Bắc ghi nhận diện tích hấp thụ 400ha, tập trung ở Hải Phòng và Bắc Ninh với giá thuê trung bình 137 USD/m², tăng 4,2% so với năm trước. Trong khi đó, miền Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy 89% tại Bình Dương và Đồng Nai, nơi giá thuê đạt 175 USD/m² nhờ nhu cầu từ ngành logistics và thương mại điện tử. Đáng chú ý, miền Trung nổi lên như điểm đến mới với mức giá cạnh tranh 60-90 USD/m², thu hút các dự án tỷ USD từ Luxshare và Foxconn tại Nghệ An.

Khu công nghiệp Yên Phong II-C.

Thay vì mô hình truyền thống, các khu công nghiệp thế hệ mới đang tích hợp hạ tầng thông minh (IoT, 5G), hệ sinh thái doanh nghiệp phụ trợ và tiện ích đa chức năng như trung tâm R&D, khu nhà ở công nhân. Mô hình nhà xưởng cao tầng tiết kiệm 40% diện tích, cho phép thuê theo module linh hoạt, đang được áp dụng tại TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Hải Dương, Bắc Ninh...

Chính phủ đặt mục tiêu 30% khu công nghiệp đạt chứng chỉ xanh vào 2030, tạo cơ hội cho các dự án sử dụng vật liệu tái chế, năng lượng mặt trời áp mái và xử lý nước thải tuần hoàn. Dự án Khu liên hợp công nghiệp Hàn Quốc tại Hưng Yên với tổng vốn 6.083 tỷ đồng là ví dụ điển hình. Các tỉnh như Đắk Lắk, Phú Thọ, Tây Ninh đang thu hút đầu tư nhờ quỹ đất dồi dào và chính sách ưu đãi. Dự án KCN Phú Xuân 313ha tại Đắk Lắk cùng KCN Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 ở Bình Phước hứa hẹn lợi nhuận cho thuê đạt 12-15%/năm nhờ giá đất thấp hơn 40% so với vùng trọng điểm.

Nhu cầu kho lạnh công nghiệp dự kiến tăng 25%/năm, trong khi các trung tâm phân phối tại Cái Mép (Bà Rịa - Vũng Tàu) và Lạc Hồng (Hải Phòng) đang thiếu hụt 500.000m² diện tích. Các nhà đầu tư có thể kết hợp mô hình kho thông minh tích hợp AI để tối ưu chuỗi cung ứng.

Việc triển khai 5G tại các khu công nghiệp trọng điểm đang thúc đẩy ứng dụng robot tự hành, hệ thống giám sát sản xuất thời gian thực. Xu hướng hình thành các cụm liên kết công nghiệp chuyên sâu như điện tử tại Bắc Ninh - Vĩnh Phúc hay dệt may tại Long An giúp giảm 30% chi phí logistics. Đồng thời, chính sách thuế tối thiểu toàn cầu 15% từ 2024 buộc doanh nghiệp FDI phải đầu tư vào hạ tầng xanh và phúc lợi người lao động, mở ra cơ hội phát triển nhà ở công nhân tiêu chuẩn cao.

RED đánh giá, dù có nhiều cơ hội, thị trường bất động sản công nghiệp cũng đối diện không ít thách thức. Tình trạng chồng chéo quy hoạch tại 28% khu công nghiệp cấp tỉnh đòi hỏi cơ chế phối hợp liên ngành. Để duy trì lợi thế trước Thái Lan, Indonesia, Việt Nam cần cải thiện chỉ số logistics (hiện xếp thứ 39/160) bằng cách phát triển cảng biển nước sâu và hệ thống kho ngoại quan. Dự án cảng Cái Mép và tuyến đường sắt Lào Cai - Hải Phòng đang được đẩy nhanh tiến độ.

Theo cam kết tại COP28, ít nhất 20% điện năng khu công nghiệp phải từ nguồn tái tạo vào 2030. Mô hình PPP trong lắp đặt điện mặt trời áp mái và hệ thống pin tích trữ năng lượng đang được khuyến khích thông qua cơ chế ưu đãi thuế.

Trong bối cảnh này, nhà đầu tư nên tập trung vào ba trụ cột: phát triển khu công nghiệp xanh tích hợp năng lượng tái tạo, xây dựng hệ sinh thái công nghiệp khép kín theo chuỗi giá trị, ứng dụng công nghệ số trong quản lý hạ tầng.

Đồng thời, việc cân bằng giữa tăng trưởng và phát triển bền vững thông qua giám sát môi trường chặt chẽ sẽ là chìa khóa để duy trì sức hút dài hạn của phân khúc này.

Thu An