Bất động sản công nghiệp: cần đổi mới cả chất và lượng

“Cuộc đua” mở rộng quỹ đất công nghiệp

BĐS công nghiệp được đánh giá vẫn nằm trong giai đoạn phát triển mới với nhiều tiềm năng nhờ vào “làn sóng” chuyển dịch nhà máy sản xuất của các DN, tập đoàn đa quốc gia. Khi dòng vốn FDI chuyển động theo chiều hướng năm sau cao hơn năm trước, đã và đang mở ra tương lai sáng lạn cho phân khúc BĐS công nghiệp của Việt Nam. Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, đến hết tháng 3/2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,98 tỷ USD, tăng 34,7% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, ngành BĐS đứng thứ hai với 2,39 tỷ USD, tăng 44,1%, chiếm 21,8% tổng vốn đầu tư, vẫn duy trì được vị trí vốn có trong bối cảnh thị trường BĐS đang phục hồi nhưng vẫn còn nhiều thách thức, khó khăn.

Nhà ở xã hội tại Khu công nghiệp Thăng Long, huyện Đông Anh. Ảnh: Phạm Hùng

Vốn FDI tăng trưởng mạnh, đã giúp cho phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục nắm giữ vai trò chủ đạo trên thị trường. Cụ thể, tính đến hết tháng 3/2025, cả nước có 465 khu công nghiệp được thành lập, trong đó 305 khu đã đi vào hoạt động. Đáng chú ý, các “ông lớn” đang tiếp tục “cuộc đua” mở rộng quỹ đất công nghiệp, chỉ tính riêng quý I/2025, cả nước có thêm 15 dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (KCN) được Chính phủ điều chỉnh/chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích đạt 4.930 ha, gấp gần 3 lần quý I/2024 và bằng 54% cả năm 2024. Miền Bắc tiếp tục là tâm điểm của thị trường BĐS, khi chiếm tỷ trọng lần lượt là 60% và 52% số lượng dự án và tổng diện tích KCN thành lập mới trong quý I/2025.

Trong khi đó, giá cho thuê đất trung bình đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê tại miền Bắc và 190 USD/m2/chu kỳ thuê tại miền Nam, duy trì đà tăng khoảng 7% theo năm; tốc độ tăng giá ở khu vực miền Bắc tốt hơn miền Nam do mặt bằng giá thấp hơn và nhu cầu cao trên nền tảng hạ tầng ngày càng được cải thiện; giá thuê nhà kho xây sẵn dao động 4,5 – 5 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy KCN đã đi vào hoạt động tiếp tục duy trì ở mức 75%, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 83%; phía Nam đạt khoảng 92%. Tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn đạt khoảng 69% và 88% với nhà xưởng.

“Phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục nắm vai trò chủ lực của thị trường, bởi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhờ vào: dòng vốn FDI mạnh mẽ, đặc biệt từ các ngành công nghệ cao như linh kiện điện tử, công nghiệp bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, logistic trên nền tảng những thỏa thuận thương mại; hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc bởi quyết định đầu tư FDI là dài hạn, không thay đổi đột ngột theo tin tức thuế quan hằng ngày, với lợi thế về vị trí địa lý thuận lợi, chi phí nhân công rẻ, môi trường chính trị ổn định; và hạ tầng giao thông phát triển, nâng cao khả năng kết nối giữa các khu vực của Việt Nam” – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Phạm Thị Miền cho hay.

Đẩy mạnh đầu tư mô hình khu công nghiệp xanh, sinh thái

Theo đánh giá, BĐS công nghiệp của Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội để tiếp đà tăng trưởng, giữ vai trò đầu tàu của toàn thị trường. Bởi thực tế, làn sóng dịch chuyển đầu tư của những DN, tập đoàn đa quốc gia đã diễn ra từ nhiều năm trước và tập trung vào những ngành nghề có giá trị kinh tế cao như: công nghiệp chế tạo, các ngành công nghệ và điện tử; cùng với đó là yếu tố chính trị ổn định, giá thuê mặt bằng, nhân công thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực...

Tuy nhiên, môi trường đầu tư ở Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức liên quan đến chính sách thuế quan mới của Mỹ. Mặc dù Chính phủ Mỹ đã đưa ra thông báo tạm hoãn áp mức thuế mới (dự kiến khoảng 46%) để thêm thời gian cho đàm phán, nhưng điều này cũng đang tác động mạnh đến tâm lý của nhà đầu tư, có thể dẫn đến việc trì hoãn mở rộng và đầu tư mới.

“Mức thuế đối ứng nói trên là rào cản lớn cho các tập đoàn đa quốc gia đang có nhà máy tại Việt Nam. Nhà đầu tư FDI có thể phải giảm hoặc tạm hoãn kế hoạch mở rộng sản xuất do chi phí tăng cao, dẫn tới giảm nhu cầu thuê đất, nhà xưởng tại các KCN. Vì vậy, DN BĐS công nghiệp cần chủ động lập kế hoạch, tính toán phân kỳ đầu tư hợp lý, linh hoạt quy mô, thời điểm triển khai để phù hợp với biến động thị trường và dòng vốn FDI” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu khuyến cáo.

Các chuyên gia đều cho rằng, mặc dù BĐS công nghiệp đang phát triển mạnh mẽ, tuy nhiên BĐS công nghiệp, đặc biệt là những KCN ở các đô thị vệ tinh, hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Trong đó, cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều nhưng thiếu sự đồng bộ, hiện đại; chưa tạo ra được những khu dân cư, công trình xã hội để đem lại môi trường sống, làm việc tốt cho chuyên gia, người lao động... từ đó dẫn đến quá trình đô thị hóa chưa đáp ứng, để bảo đảm sự phát triển bền vững cho KCN nói riêng và nền kinh tế nước nhà nói chung.

Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, mặc dù đứng trước những thách thức và tâm lý lo ngại từ chính sách thuế mới của Mỹ và chi phí đầu tư gia tăng do chuỗi cung ứng bị đứt gãy bởi những xung đột chính trị, vũ trang ở nhiều khu vực trên thế giới. Song, dự kiến nguồn cung BĐS công nghiệp tại Việt Nam trong năm 2025 và những năm tiếp theo vẫn tiếp đà tăng trưởng; xu hướng mở rộng nguồn cung sang các tỉnh thành cấp 2, cấp 3 tiếp tục phát triển do chi phí, nhất là chi phí liên quan đến đất đai thấp hơn và cơ sở hạ tầng đang được nâng cấp.

“Mặc dù vậy, nhà đầu tư cần tích cực chủ động chuyển đổi đầu tư sang mô hình KCN xanh, sinh thái đáp ứng tiêu chuẩn bền vững và nâng cao chất lượng dịch vụ, cơ sở hạ tầng để duy trì năng lực cạnh tranh trong bối cảnh giá thuê liên tục tăng, không còn nhiều cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Hay nói cách khác, là nhà đầu tư BĐS công nghiệp của Việt Nam cần phải thích ứng với nhu cầu thực tế của thị trường, sẵn sàng cho sự tăng trưởng cả về chất và lượng các sản phẩm, dịch vụ của mình để duy trì, giữ chân khách thuê, trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động” – TS Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.

Doãn Thành