Bảng giá đất mới khiến nhà đầu tư 'đau đầu'

Giá đất tại nhiều khu vực đã chứng kiến mức tăng đột biến (Ảnh: Thanh Vũ)

Giá đất cao gấp 8 lần so với trước

Thị trường bất động sản Hà Nội khép lại một năm đầy biến động bằng việc điều chỉnh bảng giá đất. Không còn những con số khác biệt “một trời, một vực” so với thực tế, mức giá đất theo quy định của Nhà nước đã thu hẹp khoảng cách so với các giao dịch trên thị trường. Điều này cũng đồng nghĩa với việc mức giá trong bảng mới sẽ tăng từ 2 đến 8 lần so với trước.

Chẳng hạn, tại quận Đống Đa, đoạn đường Cát Linh ghi nhận giá đất tăng gấp 3,45 lần, khi leo lên mức 264,13 triệu đồng/m2. Không kém cạnh, phố Chùa Bộc cũng có giá lên đến 240,12 triệu đồng/m2, cao gấp gần 3,5 lần so với giá cũ.

Tại quận Hai Bà Trưng, đường Nguyễn Quyền có giá đất sau khi được cập nhật là 206,31 triệu đồng/m2, tăng gấp 8 lần. Tương tự, đường Giải Phóng - con đường nơi có nhiều trường đại học lớn, giá đất tăng tới 7,8 lần, chạm mức 188,09 triệu đồng/m2.

Giá đất cao nhất là tại quận Hoàn Kiếm. Trên đường Trần Hưng Đạo (đoạn từ Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn), trước đây giá đất trong bảng giá cũ ở mức 114 triệu đồng/m2, nhưng với bảng giá mới đã vọt lên 695,3 triệu đồng/m2, tăng gấp 6 lần. Tương tự, đường Nhà Thờ cũng tăng giá gấp 5,5 lần, từ mức 125,4 triệu đồng/m2, lên 695,3 triệu đồng/m2.

Có thể nói, bảng giá đất mới đã phản ánh chân thực hơn mức giá thị trường của các khu vực trung tâm thành phố. Ví dụ, tại mặt đường phố Hàng Đào, giá đất quy định là 695,3 triệu đồng/m2, giá giao dịch thực tế không chênh lệch quá nhiều, dao động trong khoảng 700 triệu đến 1 tỷ đồng/m2.

Dù vậy, tại một số nơi, bảng giá đất vẫn chưa thể bắt kịp thị trường. Chẳng hạn, tại quận Thanh Xuân, giá đất tại đường Vũ Tông Phan được quy định ở mức 85,96 triệu đồng/m2, song thực tế không có căn nhà nào tại đây được rao bán với giá dưới 120 triệu đồng/m2.

Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội nêu rõ, bảng giá đất sau khi được bổ sung, sửa đổi sẽ có hiệu lực tới ngày 31/12/2025. Lần cập nhật này sẽ đảm bảo bảng giá đất duy trì tính ổn định và phù hợp với tình hình thực tế. Các thay đổi còn nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn chuyển tiếp, trước khi Thành phố xây dựng bảng giá đất mới, dự kiến ban hành vào ngày 1/1/2026.

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được áp dụng để tính toán, xác định tiền thuê đất; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tiền xử phạt hành chính về đất đai; tiền bồi thường đất đai khi giải tỏa và giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Chi phí sử dụng đất sẽ tăng theo

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land cho biết, việc cập nhật bảng giá theo thị trường sẽ khiến giá đất nhảy vọt, từ đó kéo theo chi phí sử dụng đất và các loại thuế, phí liên quan tăng lên. Điều này sẽ khiến hoạt động đầu tư, xây dựng dự án của doanh nghiệp trở nên tốn kém hơn.

“Do chi phí đầu vào tăng cao, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán để có lợi nhuận. Khi đó, áp lực tài chính sẽ trút lên người mua nhà. Nếu giá bất động sản không được kiểm soát thì có thể là tác nhân gây ra bất ổn xã hội”, ông Nguyễn Vũ Cao nhấn mạnh.

Song, ở góc độ khác, vị Chủ tịch của Khang Land cho rằng, bảng giá đất mới sẽ giúp nâng mức đền bù đất, đảm bảo công bằng cho các hộ dân thuộc diện giải phóng mặt bằng. Điều này càng trở nên ý nghĩa hơn khi việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất từ lâu vốn là bài toán khó.

“Bảng giá đất sẽ có những tác động khác nhau với mỗi chủ thể. Với cơ quan nhà nước, việc đưa mức giá quy định sát với thị trường còn giúp tránh thất thu thuế, từ đó gia tăng thu ngân sách”, ông Nguyễn Vũ Cao cho hay.

Tương tự, ông N.V, giám đốc một công ty chuyên kinh doanh đất nền chia sẻ, bảng giá đất trước đây và mức giá thị trường là “hai thế giới khác biệt”, nhưng sau khi bổ sung, điều chỉnh, bảng giá mới sát thực tế hơn.

Vị này tiết lộ, các doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư có xu hướng phân lô, bán nền sẽ là những đối tượng “đau đầu” vì bảng giá mới. Bởi lẽ, quy định tách thửa vốn đã bị siết chặt, thì nay chi phí còn tăng lên. Nếu chủ đất nâng giá bán để bù vốn, tính thanh khoản của sản phẩm sẽ sụt giảm.

Không chỉ vậy, trước đây, nhiều nhà đầu tư thường kiếm lời bằng việc xin chuyển mục đích sử dụng đối với phần đất nông nghiệp gắn liền với đất ở tại nông thôn. Tuy nhiên, do tác động của bảng giá đất, chi phí chuyển đổi cũng sẽ cao hơn, làm ảnh hưởng tới lợi nhuận thu về.

“Với việc giá đất quy định tăng cao, các nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn khi xuống tiền vào các dự án phân lô ở ngoại thành. Mặt khác, những công ty đầu tư theo hướng ‘ăn xổi’ hay chạy theo thị trường ngắn hạn sẽ khó tồn tại trong bối cảnh cơ chế quản lý ngày càng minh bạch và chặt chẽ hơn”, ông N.V bình luận.

Cũng theo ông N.V, bảng giá đất mới sẽ gián tiếp làm tăng mức thuế, phí liên quan tới hoạt động giao dịch bất động sản. Dù vậy, với những người có nhu cầu ở thực, mức tăng này là không đáng kể, đặc biệt khi so sánh với giá trị của bất động sản và các lợi ích pháp lý lâu dài.

Thanh Vũ