Băn khoăn bài toán chọn 'đất' sinh lời

Thị trường căn hộ có dấu hiệu chững lại từ đầu quý II/2025. Ảnh: Dũng Minh.

“Khoảng nghỉ” sau giai đoạn tăng nóng

Năm 2025 khởi đầu không yên ả với giới đầu tư như những dự báo trước đó. Thay vì sự ổn định và tăng trưởng theo kỳ vọng, thị trường tài chính những tháng đầu năm cho thấy nhiều biến động bất thường.

Chẳng hạn, với vàng, từ đầu năm đến nay, giá kim loại quý này 22 lần lập đỉnh mới, ghi nhận mức tăng khoảng 21%, thậm chí có ngày tăng tới gần chục triệu đồng mỗi lượng, song cũng có những ngày giảm mạnh tương ứng.

Sự trồi sụt liên tục gây lo ngại về tính bền vững trong ngắn hạn đối với kênh đầu tư này. Hay với cổ phiếu, những phiên giảm sâu liên tiếp của thị trường chứng khoán do ảnh hưởng của thông tin thuế quan từ Mỹ cũng đã bào mòn tài sản của không ít nhà đầu tư, trong khi kênh gửi tiết kiệm cũng trở nên nhạt nhòa khi lãi suất huy động giảm thấp.

Trong bối cảnh đó, bất động sản trở thành kênh đầu tư được quan tâm. Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 từ Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại Hà Nội trong tháng 3/2025 tăng tới 27% so với tháng trước đó.

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận, cả nước có 27.000 sản phẩm bất động sản nhà ở được chào bán trong quý I/2025, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có 14.500 sản phẩm mới, chủ yếu là phân khúc chung cư và nhà liền kề, tăng 3 lần cùng kỳ.

Tuy nhiên, thanh khoản thị trường có sự chững lại sau giai đoạn tăng nóng nhiều quý liên tiếp trước đó. Theo số liệu thống kê của One Mount Group, lượng tiêu thụ sản phẩm trong quý I/2025 chỉ đạt khoảng 3.000 căn, giảm so với con số 11.000-12.000 căn của cùng kỳ năm trước.

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, nguyên nhân chính của sự chững lại này đến từ quý I hàng năm thường trùng với thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài - vốn được xem là giai đoạn “nghỉ ngơi” theo thông lệ của thị trường bất động sản, nên nhiều dự án lùi lịch mở bán sang quý sau.

Trong thời điểm này, phần lớn chủ đầu tư lựa chọn quan sát diễn biến thị trường và chờ thời điểm phù hợp để chính thức ra hàng, cho dù đã tiến hành gom booking từ cuối năm 2024. Động thái “ém hàng” này là để tránh rủi ro về thanh khoản trong thời gian nhu cầu chậm lại.

Ngoài ra, khảo sát của One Mount Group cũng cho thấy, với nhóm khách hàng chưa giao dịch bất động sản ở quý IV/2024 và kéo dài sang quý I/2025, lý do chính vẫn là “chưa đủ tiềm lực tài chính”.

Bên cạnh đó, giá bán quá cao so với khả năng chi trả cũng ảnh hưởng tới quyết định mua của nhiều người. Chưa kể, bước sang đầu quý II/2025, thông tin liên quan tới chính sách thuế quan của Mỹ khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng và cần thêm các dữ liệu để đánh giá thị trường.

Trong quý I/2025, sau khi xuất hiện các thông tin sáp nhập địa giới hành chính, giá nhà đất tại nhiều địa phương liên quan có xu hướng tăng nhanh.

Theo OneHousing, trong tháng 3, lượt tìm kiếm đất nền đã tăng mạnh tại nhiều địa phương phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh… - nơi có thông tin đặt trung tâm hành chính của tỉnh mới hoặc quy hoạch đô thị mới.

Tại phía Nam, nhu cầu tìm mua nhà đất tại các khu vực “nóng” như Nhơn Trạch tăng 142%; Dĩ An, Thuận An tăng 70%; Long Thành tăng 40%..., theo Batdongsan.com.vn. Báo cáo của VARS cũng cho biết, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin sáp nhập các tỉnh, thành phố, giá đất tại nhiều địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%.

Tuy nhiên, sang tháng 4, ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nhu cầu tìm kiếm cũng như giao dịch nhà đất tại các địa phương từng “sốt nóng” trước thông tin sáp nhập đã giảm mạnh, khi đề án sáp nhập chính thức được công bố.

Chẳng tại, nhu cầu tìm kiếm nhà đất tại Tân An giảm 56%, Bà Rịa - Vũng Tàu giảm 60%, Đồng Nai giảm 79%... Không chỉ vậy, giá rao bán nhà đất tại các khu vực trên cũng hạ nhiệt, thấp hơn cao điểm quý I khoảng 10%.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, thông tin sáp nhập địa giới hành chính đã tạo ra kỳ vọng lớn về sự phát triển hạ tầng và kinh tế tại những địa phương liên quan, dẫn đến xuất hiện hiệu ứng “tranh mua”, bất chấp việc giá nhà đất liên tục đi lên.

Tuy nhiên, sau các cảnh báo từ cơ quan chức năng, nhà đầu tư đã trở nên thận trọng, chờ thêm thông tin rõ ràng về pháp lý, quy hoạch hành chính sau sáp nhập. Điều này khiến giao dịch và giá nhà đất có xu hướng điều chỉnh giảm.

Ghi nhận thực tế cho thấy, nhà đầu tư mua bất động sản từ thời điểm trước Tết Nguyên đán có thể thu lời từ 15-30% (tùy khu vực, lô đất) sau Tết, nhưng số lượng không nhiều. Còn với nhà đầu tư tham gia sau, khi mức độ tăng giá không còn nhiều, việc “lướt sóng” hưởng chênh lệch giá trở nên khó khăn khi thị trường đã qua nhịp giá tốt.

Thị trường đang chuyển đổi

Theo ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), những thông tin bất thường như chính sách thuế quan của Mỹ đã góp phần “tạo cớ” để điều chỉnh lại thị trường.

Nhà đầu tư cũng thận trọng hơn trong việc phân bổ tài sản đầu tư, ưu tiên lựa chọn dòng sản phẩm có giá trị sử dụng thực và tiềm năng tích lũy cao, nhằm đảm bảo tính an toàn và ổn định cho các khoản đầu tư của mình.

Đầu tư bất động sản đã qua thời “mua là thắng”. Ảnh: Dũng Minh.

Dưới góc độ nhà đầu tư, Ths. Nguyễn Thành Luân - chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư cá nhân cho rằng, thị trường đang có những biến động bất thường, nên chiến lược bảo toàn vốn được nhiều nhà đầu tư đặt lên hàng đầu vào thời điểm này.

Nếu có xuống tiền thì họ sẽ ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực, đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt là những bất động sản nằm gần khu dân cư sầm uất và trung tâm đô thị lớn - nơi nhu cầu ở và cho thuê luôn ổn định ở mức cao.

“Quan điểm của tôi là giữ vững giá trị tài sản trong bối cảnh lạm phát diễn biến phức tạp. Theo đó, thay vì lướt sóng ngắn hạn, tôi lựa chọn các sản phẩm có giá trị vừa phải để cho thuê, tạo ra dòng tiền ổn định trong dài hạn. Bên cạnh đó, tôi sẽ tiếp tục quan sát những thay đổi từ các chính sách mới để có những điều chỉnh phù hợp nhằm tối ưu hiệu quả đầu tư”, ông Luân cho hay.

Báo cáo của VARS cho biết, từ đầu quý II/2025, sản phẩm chung cư dù vẫn dẫn dắt thị trường khi đóng góp tới 72% tổng lượng giao dịch, nhưng tỷ lệ hấp thụ có xu hướng chậm lại, chủ yếu tập trung vào các dòng sản phẩm sơ cấp, còn giao dịch thứ cấp không diễn ra rộng rãi với mọi loại nhà ở, mà chủ yếu tại các dự án đã hình thành gần đây hoặc dự án được quy hoạch đồng bộ tiện ích.

Mức giá được người mua chấp nhận tập trung quanh mức 50 triệu đồng/m2, nếu vượt qua mức này thì đối tượng khách hàng sẽ thuộc phân khúc cao cấp và họ thường có xu hướng tìm kiếm các dự án mới để tiếp cận các chính sách mua nhà tốt hơn, hoặc tìm về các khu vực vùng ven với các loại hình đất nền dự án hoặc nhà thấp tầng.

Đồng quan điểm, bà Lương Giang - Tổng giám đốc Megan Holdings cũng cho hay, với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, việc lướt sóng sẽ giảm dần, thay vào đó là lựa chọn sản phẩm đầu tư an toàn như một phương án tích sản lâu dài. Nhìn chung, khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tái cơ cấu, yếu tố “an toàn” và “giá trị bền vững” sẽ được nhà đầu tư đề cao hơn.

Trên thực tế, việc đầu tư theo phong cách “lướt sóng, chốt lời ngắn hạn” chỉ phù hợp trong những giai đoạn thị trường sốt nóng, còn thời điểm hiện tại, chiến lược này không còn “đất dụng võ”.

Thay vào đó, những tài sản bất động sản mang tính tích sản - vừa có khả năng tăng giá trong dài hạn, vừa có thể khai thác dòng tiền ổn định hàng tháng - được ưa chuộng.

Nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn sẽ ưu tiên những tài sản đảm bảo yếu tố pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và có thể sử dụng linh hoạt cho các mục đích như ở, cho thuê hoặc chờ tăng giá.

Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay, việc “giữ vững tay chèo” với các sản phẩm mang lại giá trị bền vững là chiến lược thể hiện sự bản lĩnh và tỉnh táo của nhà đầu tư tinh anh.

Ở góc độ khác, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, giai đoạn hiện tại thì có thể chậm vẫn tốt hơn cho nhà đầu tư bất động sản, bởi ngay cả khi mọi chuyện đã trở nên rõ ràng thì thị trường cũng cần thời gian thẩm thấu.

“Lấy ví dụ, những thông tin liên quan tới sáp nhập các tỉnh, thành phố, quy hoạch trung tâm hành chính… phải được chính thức hóa và khi đó, những thông tin này có thể có sự thay đổi. Không đón đầu có thể là chậm, nhưng chậm vẫn còn hơn bị thay đổi, bởi điều này có thể mang lại rủi ro lớn cho nhà đầu tư”, bà Hằng nhấn mạnh.

Xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vệ tinh đã rõ nét

Nhịp “chững lại” vừa qua có thể coi là động lực thúc đẩy người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực lân cận, nơi có mức giá phù hợp hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống và kết nối hạ tầng.

Đặc biệt, trước thực trạng nguồn cung khan hiếm tại nội đô Hà Nội cùng với mặt bằng giá bán neo cao, thị trường đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vệ tinh một cách rõ nét.

Sự gia tăng nhanh chóng về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở các khu vực lân cận cho thấy một bước chuyển rõ rệt trong hành vi tiêu dùng - từ tập trung vào nội đô sang chấp nhận “ly tâm”, miễn là đảm bảo chất lượng sống, tiện ích và mức giá hợp lý.

Về cơ bản, những dự án đang mở bán và dự kiến ra hàng sắp tới đều đã có sự chuẩn bị tương đối kỹ lưỡng, nhất là điều kiện về pháp lý cũng như cơ cấu giá, nên có thể đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng ngắn hạn cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Ông Lê Đình Chung Tổng giám đốc SGO Homes

Dòng tiền vào bất động sản nhà ở, chung cư có dấu hiệu chững lại

Dù bất động sản nhà ở, chung cư vẫn có sức hút nhất định, nhưng dòng tiền đầu tư vào phân khúc này có dấu hiệu chững lại từ đầu quý II/2025 sau nhiều quý tăng liên tiếp trước đó.

Cụ thể, từ đầu tháng 4/2024, khi nhận thấy giá nhà Hà Nội tăng nhanh, nhiều nhà đầu tư đã dừng lại quan sát thị trường và bắt đầu chuyển hướng tìm kiếm cơ hội tại những khu vực lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Thái Nguyên… Sự siết chặt quản lý từ phía Nhà nước, đặc biệt liên quan đến minh bạch dự án và quyền sở hữu bất động sản, khiến nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền như giai đoạn trước.

Ông Nguyễn Anh Quê Chủ tịch HĐQT G6 Group, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Bất động sản không còn là sân chơi dễ dàng

Trong giai đoạn thị trường chứng khoán và vàng có nhiều biến động như hiện nay, dòng tiền đầu tư có xu hướng quay trở lại bất động sản, đặc biệt là những sản phẩm có mức giá hợp lý và tiềm năng sinh lời ổn định.

Tuy nhiên, đây không còn là sân chơi dễ dàng như giai đoạn trước. Nhà đầu tư bất động sản hiện không chỉ cần vốn, mà còn cần tầm nhìn dài hạn, sự tỉnh táo và chiến lược linh hoạt trong lựa chọn sản phẩm phù hợp.

Giá bán sơ cấp vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào lớn và kỳ vọng lợi nhuận cao của chủ đầu tư, nhưng trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu giảm - một tín hiệu cho thấy áp lực lợi nhuận đang gia tăng với nhà đầu tư.

Nếu nguồn cung tăng ổn định trong thời gian tới, sự điều chỉnh giá có thể lan sang thị trường sơ cấp, làm gia tăng sức ép cho cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cá nhân. Nhìn chung, giai đoạn hiện tại đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về giá trị thực của sản phẩm, đặc biệt là yếu tố giá trên mét vuông so với chất lượng công trình và vị trí.

Bà Đỗ Thu Hằng Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội

Thị trường bất động sản giai đoạn 2025-2026 sẽ nóng

Thị trường bất động sản năm 2025 đã bước sang một giai đoạn mới và bắt đầu phát triển ổn định. Giai đoạn 2025-2026, thị trường sẽ trở lại với sức nóng còn lớn hơn giai đoạn trước, khi các yếu tố vĩ mô cũng như tâm lý nhà đầu tư trở nên tích cực hơn.

Trên thị trường hiện nay có 2 xu hướng đầu tư bất động sản nổi bật. Xu hướng thứ nhất là căn hộ trung và cao cấp. Nếu như trước đây căn hộ chưa được quan tâm nhiều so với nhà đất, thì nay đã trở thành lựa chọn phổ biến của người dân thành thị. Việc sở hữu căn hộ trung và cao cấp đang dần trở thành trào lưu và sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong 3 năm tới.

Xu hướng thứ hai là đô thị hiện đại. Hiện tại, nhiều người sẵn sàng trả giá cao để sở hữu những căn hộ đầy đủ tiện ích, được quy hoạch đồng bộ và đảm bảo chất lượng sống. Điều này sẽ làm giảm dần sức hấp dẫn của đất nền và nhà đất, đặc biệt là ở những khu vực xa trung tâm.

Theo đó, đối với khu vực trung tâm, nhà đầu tư nên đầu tư vào căn hộ trung cấp để cho thuê hoặc giữ lâu dài, vì những vị trí đẹp luôn có tiềm năng gia tăng giá trị. Còn đối với các khu vực giáp ranh thành phố lớn, nhà đầu tư nên tập trung vào các dự án mang tính đô thị, cách trung tâm từ 30-40 phút di chuyển. Khi hạ tầng giao thông kết nối phát triển đồng bộ, giá trị bất động sản tại những khu vực này sẽ tăng đáng kể.

Việt Dương - Việt Dũng