Bài 2: Hướng tới không gian đô thị xanh và bền vững với đột phá mới

Cải tạo theo hướng tạo lập diện mạo đô thị mới văn minh, hiện đại

Vào đầu tháng 4/2025, Ủy ban nhân dân quận Đống Đa, Hà Nội đã tổ chức hội nghị công khai lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư liên quan đến Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Hào Nam và phụ cận.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Kim Liên và vùng phụ cận; khu vực quy hoạch rộng 35,5ha, thuộc phường Kim Liên và Phương Mai. Theo đó, quận Đống Đa đề xuất xây dựng 10 tòa nhà mới, trong đó có 3 tòa thương mại dịch vụ cao 45 tầng và 7 tòa tái định cư cao 40 tầng.

Về đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Trung Tự và phụ cận tỉ lệ 1/500, 30 chung cư cũ sẽ được giải phóng mặt bằng, tái thiết lại bằng 1 tòa nhà 45 tầng và 1 tòa nhà 25 tầng.

Theo tinh thần này, lãnh đạo Ủy ban nhân dân quận Đống Đa cho biết, hiện tại dự án mới dừng ở bước lấy ý kiến quy hoạch chi tiết 1/500.

Trước đó, hồi đầu tháng 3/2025, tại cuộc họp xem xét phương án quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, tái thiết, xây dựng lại 3 khu tập thể cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh và phụ cận (quận Ba Đình), Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn cơ bản thống nhất với phương án nghiên cứu quy hoạch kiến trúc do Ủy ban nhân dân quận Ba Đình và đơn vị tư vấn đề xuất.

Đối với khu tập thể cũ Thành Công và phụ cận, nghiên cứu phát triển cao tầng hơn đối với không gian "lõi" bố trí chung cư, tái định cư (tối đa 40 tầng), áp dụng công trình điểm nhấn cho khu vực TOD (Transit Oriented Development) - mô hình chiến lược phát triển đô thị với nhân tố chính là hệ thống giao thông công cộng của đô thị. Mô hình này xây dựng vệ tinh là các không gian hỗn hợp đa chức năng như không gian sống, không gian làm việc, không gian vui chơi, giải trí tập trung với mật độ cao…

Khu tập thể cũ Phương Mai, Đống Đa, Hà Nội. (Ảnh: HNV)

Trả lời phóng viên Báo Nhân Dân về nội dung liên quan tới cải tạo, xây dựng mới lại tập thể, chung cư cũ, đại diện Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội đồng tình cao với chủ trương đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng mới các khu tập thể, chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn đồng thời cho rằng, việc cải tạo này đã trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Sở này cũng đề xuất, các quận cần quyết tâm thực hiện quy hoạch, bám sát đổi mới mới có thể có chất lượng tốt.

Cũng theo Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, để thống nhất với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đô thị đã được phê duyệt, các quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng, cải tạo lại các khu tập thể cũ trên địa bàn thành phố xác định theo nguyên tắc: giảm mật độ xây dựng, tăng tầng cao công trình, đặc biệt khống chế không làm gia tăng dân số để không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật của khu vực. Quỹ đất dôi ra sau khi quy gom các dãy nhà sẽ dành để cấu trúc lại hệ thống giao thông, xây trường học, cây xanh, công cộng dịch vụ.

Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã chỉ đạo các sở, ngành liên quan nghiên cứu, rà soát tham mưu cho thành phố ủy quyền cho Ủy ban nhân dân các quận, huyện theo tinh thần của Quyết định số 5899/QĐ-UBND ngày 12/11/2024 thực hiện một số nhiệm vụ trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong đó xem xét, ban hành điều chỉnh, bãi bỏ hoặc ban hành mới theo thẩm quyền, quy định, phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành và thực tế quản lý nhà nước.

Tuy nhiên, việc triển khai các công tác liên quan cải tạo, xây dựng lại nhà tập thể, chung cư cũ trên địa bàn còn rất chậm, không bảo đảm tiến độ đã đề ra tại Đề án và các Kế hoạch triển khai Đề án, nhất là chưa hoàn thành công tác di dời các hộ dân ra khỏi nhà chung cư nguy hiểm…

Cần có thêm ưu đãi để thu hút doanh nghiệp

Theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại. Cụ thể, với việc thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, đến nay có 2 dự án hoàn thành và chuẩn bị đưa vào vận hành, khai thác; còn 9 dự án đang tiếp tục đôn đốc triển khai thực hiện.

Những lối đi nhỏ chật hẹp giữa các khu tập thể cũ thuộc Phương Mai, Đống Đa, Hà Nội. (Ảnh: HNV)

Đáng chú ý, mặc dù thành phố Hà Nội đã có quyết định chấp thuận lựa chọn chủ đầu tư tại nhiều khu nhà như: dự án Nhà A & B Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy); khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng); khu tập thể X1-26 Liễu Giai (quận Ba Đình); khu tập thể Dịch vụ vận tải Đường sắt (quận Hoàng Mai); nhà chung cư số 148-150 Sơn Tây (quận Ba Đình); khu tập thể Viện tư liệu phim Việt Nam 22 phố Liễu Giai (quận Ba Đình); nhà chung cư 23 Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm)... nhưng nhiều năm qua vẫn dậm chân tại chỗ, chưa thể triển khai thực hiện.

Nút thắt lớn nhất của dự án cải tạo nhà tập thể cũ vẫn nằm tại quy định cho phép người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận với nhau trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư nhưng không quy định cụ thể về hệ số bồi thường... Điều này dẫn đến việc hai bên không tìm được tiếng nói chung, khiến cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ không thể triển khai theo đúng kế hoạch, mục tiêu đề ra.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhân Dân về ý định thỏa thuận đền bù của doanh nghiệp với các hộ dân, ông Phan Trọng Quân, Tổ trưởng tổ 18, cụm dân cư số 10, khu E phường Thành Công cho biết: người dân ở đây rất ủng hộ việc xây mới, cải tạo lại các khu tập thể cũ. Tuy nhiên, cư dân cũng mong muốn nhận được bồi thường thỏa đáng.

“Cụ thể, các hộ dân đều mong muốn được doanh nghiệp và nhà nước bồi thường căn hộ mới có diện tích hệ số 2 và có thêm cả hệ số k, theo đó, hệ số k chính là là tỷ lệ % bồi thường về diện tích các căn hộ đã cơi nới, lấn chiếm”, ông Phan Trọng Quân, Tổ trưởng cư dân cho hay.

Các hộ dân đều mong muốn được doanh nghiệp và nhà nước bồi thường căn hộ mới có diện tích hệ số 2 và có thêm cả hệ số k, theo đó, hệ số k chính là là tỷ lệ % bồi thường về diện tích các căn hộ đã cơi nới, lấn chiếm.

Ông Phan Trọng Quân, Tổ trưởng tổ 18, cụm dân cư số 10, khu E phường Thành Công, Ba Đình, Hà Nội

Còn đối với bà Trần Thị Tý vừa là hộ dân tòa nhà E6 vừa cũng đang kinh doanh một cửa hàng ăn nhỏ phục vụ dân cư trong khu vực chia sẻ mong muốn việc nhận bồi thường khi khu nhà tập thể được xây mới là sẽ được nhận hệ số nhà mới gấp 2 lần diện tích trong sổ đỏ nhà ở hiện nay của gia đình bà. Ngoài ra, bà Tý cũng mong muốn sẽ có cơ chế cho người dân đang sinh sống tại đây được mua thêm diện tích với giá ưu đãi nội bộ và có thể có cho mua hoặc thuê kinh doanh mặt bằng để bà có thể tiếp tục kinh doanh hàng ăn như hiện nay.

Trong khi đó, các doanh nghiệp xây dựng trả lời với phóng viên Báo Nhân Dân đều đồng tình rằng, chủ trương xây mới cải tạo lại nhà tập thể cũ hiện nay của Nhà nước, đặc biệt của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội là đúng đắn, hợp lý vì hai lý do, thứ nhất đó là cải tạo cảnh quan kiến trúc chung của đất nước, của thành phố; thứ hai đó cũng là một dự án xây dựng đối với các doanh nghiệp tạo thêm việc làm cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp hiện đều băn khoăn về bài toán dự án cải tạo này họ có bị lỗ vốn hay không bởi các yêu cầu bồi thường của các hộ dân hiện nay đều khiến các dự án cầm hòa còn khó chứ chưa nói tới chuyện doanh nghiệp sẽ có lãi.

Nêu quan điểm về vấn đề trên, Thạc sĩ Nguyễn Quang Thuận, Giám đốc điều hành công ty trách nhiệm hữu hạn Luật PLTT Hà Nội cho rằng, việc cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ giống việc “có một đơn vị vào xây mới lại căn nhà đã hỏng mà người dân không mất một đồng chi phí nào, do đó, cần có những ưu đãi hơn nữa cho doanh nghiệp, nhất là trong vấn đề quy định hệ số bồi thường để có thể thu hút doanh nghiệp đầu tư triển khai dự án”.

Việc cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ giống việc có một đơn vị vào xây mới lại căn nhà đã hỏng mà người dân không mất một đồng chi phí nào, do đó, cần có những ưu đãi hơn nữa cho doanh nghiệp, nhất là trong vấn đề quy định hệ số bồi thường để có thể thu hút doanh nghiệp đầu tư triển khai dự án.

Thạc sĩ Nguyễn Quang Thuận, Giám đốc điều hành công ty trách nhiệm hữu hạn Luật PLTT Hà Nội

Kỳ vọng sức bật mới từ… Luật

Bộ Xây dựng thừa nhận rằng, một trong các nguyên nhân chủ yếu dẫn tới việc chậm trễ việc cải tạo nhà ở tập thể, chung cư cũ vướng mắc nằm tại Luật Nhà ở 2014.

Trả lời phóng viên Báo Nhân Dân, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) thẳng thắn thừa nhận: Trong quá trình tổng kết thi hành Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cho thấy một số tồn tại, hạn chế cụ thể:

Một là, hiệu lực pháp lý của một số quy định của Nghị định số 69/2021/NĐCP chưa cao, do đó trong quá trình thực thi các địa phương chưa thể áp dụng thực hiện đồng bộ như: các trường hợp phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,…

Hai là, vướng mắc từ một số nội dung chính sách liên quan đến pháp luật khác như pháp luật đầu tư, pháp luật đất đai chưa có sự liên thông, kết nối, đồng bộ với nhau nên việc triển khai thực hiện cũng còn nhiều vướng mắc như quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án.

Ba là, vướng mắc nằm tại một số nội dung liên quan đến phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời còn chưa đầy đủ như nguồn kinh phí bố trí chỗ ở tạm thời; việc bồi thường, xử lý đối với phần diện tích có tài sản công trong nhà chung cư, khu chung cư; việc hỗ trợ đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Cuối cùng một số nội dung chính sách chưa điều chỉnh hoặc có điều chỉnh nhưng chưa đầy đủ như quy định di dời, cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, quy định về việc quy gom nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại.

Diện mạo nhếch nhác trong khu tập thể cũ Thành Công, Ba Đình, Hà Nội. (Ảnh: HNV)

“Nhận thấy những khó khăn cho việc cải tạo nhà tập thể cũ, Bộ Xây dựng đã tham mưu Chính phủ xây dựng Luật Nhà ở 2023”, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản Hà Quang Hưng cho biết.

Cũng theo ông Hà Quang Hưng, hiện nay, Luật Nhà ở 2023, Nghị định số 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (thay thế Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) đã khắc phục hầu hết các tồn tại, hạn chế trước đây, đồng thời quy định nhiều nội dung chính sách mới đột phá nhằm góp phần thúc đẩy nhanh hơn nữa các thủ tục trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như: chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; bổ sung trình tự, thủ tục di dời, cưỡng chế di dời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với phần diện tích thuộc tài sản công trong nhà chung cư; việc quy gom nhà chung cư, cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án…

Tới đây, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục hướng dẫn, chỉ đạo, đôn đốc các địa phương trong việc triển khai thực hiện các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định số 98/2024/NĐ-CP; tổ chức các cuộc họp trực tiếp với các thành phố để giải đáp, hướng dẫn cũng như tiếp thu các ý kiến góp ý của thành phố để tiếp tục báo cáo cơ quan có thẩm quyền hoàn thiện thể chế chính sách liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ngoài ra, để cơ chế, chính sách mới về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sớm đi vào cuộc sống thì các địa phương, đặc biệt là các địa phương có nhiều nhà chung cư cũ như thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phòng… cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phố biến Luật Nhà ở và Nghị định số 98/2024/NĐ-CP để nâng cao nhận thức pháp luật của các địa phương, đảm bảo công tác thực thi pháp luật hiệu quả.

Giới luật sư nhìn nhận, Luật Nhà ở năm 2023 dành riêng Chương V để quy định chi tiết về công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đồng thời đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, phù hợp với điều kiện thực tế đồng thời tháo gỡ khó khăn, bất cập tạo đột phá cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ.

Ngoài quy định về giảm tỷ lệ đồng thuận không nhất thiết phải đạt tối đa, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 còn đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân công nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan chuyên môn trực thuộc tổ chức lập phương án bồi thường, tái định cư; quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư; phương án di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư; bố trí nguồn ngân sách tái định cư...

Luật 2023 cũng bổ sung quy định việc chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại đối với các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích giữa chủ sở hữu, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị.

Người dân tận dụng khu vực tầng 1 để bán hàng ở tập thể cũ Thành Công, Ba Đình, Hà Nội. (Ảnh: HNV)

Đa phần giới chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nhận định, những quy định mới tại Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 liên quan đến công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ đã có tính thực tế, chi tiết, rõ ràng hơn, qua đó sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ, tạo bộ mặt đô thị khang trang cho cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu hội nhập, phát triển.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản một lần nữa khẳng định: Những quy định mới tại Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 liên quan đến công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũng có tính thực tế, chi tiết, rõ ràng hơn trong khi các văn bản luật hiện hành chưa có hoặc chưa đầy đủ, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, qua đó sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ, tạo bộ mặt đô thị khang trang trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu hội nhập, phát triển.

Cùng với Luật Nhà ở 2023, những quy định trong Luật Thủ đô 2024 cũng được giới luật sư và chuyên gia bất động sản kỳ vọng sẽ là hành lang pháp lý quan trọng để Hà Nội chủ động trong các bước lập quy hoạch, lựa chọn phương thức đầu tư giúp cho quá trình cải tạo chung cư cũ đem lại hiệu quả hơn trong giai đoạn tới.

Thạc sĩ Nguyễn Quang Thuận phân tích: Luật Thủ đô có quy định tại Khoản 2, Khoản 3, Điều 33 về “biện pháp ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước đối với công trình, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khi xử lý vi phạm” thể hiện bước đột phá trong phân cấp, ủy quyền và đáp ứng yêu cầu cấp thiết của thành phố khi thời gian qua, vi phạm về trật tự xây dựng, đất đai, phòng cháy chữa cháy ngày càng phức tạp, song chế tài xử phạt thấp, cho nên chủ đầu tư bất chấp quy định pháp luật. Có thể khẳng định, đây là một chính sách đặc thù mà đến thời điểm hiện nay chỉ có Hà Nội thực hiện, được thể hiện trong Luật Thủ đô.

Quy định thẩm quyền yêu cầu ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước giao cho chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, bởi đây là cấp sát dân, sát công trình vi phạm. Từ khi chính quyền cấp xã lập biên bản xác định chủ công trình cố tình vi phạm, chỉ trong 2-3 ngày phải áp dụng biện pháp ngừng cung cấp điện, nước.

Quy định trên được Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường Thành Công Ngô Ngọc Lâm đồng tình cao và cho rằng, đây cũng sẽ là đột phá để tháo gỡ việc chậm trễ khi triển khai cải tạo tập thể, chung cư cũ xuống cấp.

Thủ đô Hà Nội-trái tim của cả nước, là trung tâm chính trị-hành chính quốc gia, một đô thị đặc biệt với vai trò là đầu tàu về văn hóa, giáo dục, khoa học và công nghệ, kinh tế và hội nhập quốc tế của cả nước.

Hà Nội cũng là một trong 20 Thủ đô có diện tích tự nhiên lớn nhất thế giới, đồng thời là một trong những điểm đến hấp dẫn cho nhà đầu tư và khách du lịch quốc tế.

Vì lẽ đó, quy hoạch đô thị theo hướng hiện đại đồng thời nhanh chóng cải tạo, xây mới các khu nhà ở mới theo hướng xanh, hiện đại là cấp thiết và được kỳ vọng sẽ đáp ứng với sự phát triển nhanh chóng của thành phố. Tin rằng, từ những khu tập thể, chung cư cũ xuống cấp sẽ là những khu nhà cao tầng khang trang với các hạ tầng công cộng đáp ứng tiêu chí đô thị kiểu mới, đáp ứng yêu cầu sống xanh bền vững của người dân Thủ đô.

VIỆT HÀ - KIM CƯƠNG