Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất: Cần phân biệt người mua thực hay đầu cơ, tránh cào bằng

Bộ Tài chính vừa có báo cáo gửi Quốc hội, trong đó, đề xuất tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Về đề xuất mới, Bộ Tài chính đề xuất 2 phương án. Phương án 1, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản: Thuế suất 20% nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng).

Phương án 2, nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng BĐS nhân với thuế suất 2%.

Chính sách này được kỳ vọng sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế thu nhập cá nhân. Được biết, hiện tại, thuế thu nhập cá nhân cho việc chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá trị giao dịch. Tức là, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ.

Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án áp thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản. Ảnh BTC.

Đây có thể xem là cách tính thuế đơn giản, dễ thu, nhưng lại tạo ra lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Thực tế, người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này dẫn tới thất thu cho ngân sách nhà nước, khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

Song với đề xuất mới của Bộ Tài chính cũng có nhiều ý kiến lo ngại về tính khả thi, nhất là việc xác định, tính đúng, tính đủ các chi phí từ việc chuyển nhượng nhà đất. Dù đây mới là giai đoạn "nghiên cứu áp thuế" nhưng chắc chắn sẽ nhận được nhiều ý kiến trái chiều về chính sách thuế này.

Trên diễn đàn bất động sản, bạn Huy Nguyễn thắc mắc: Ví dụ một người nào đó mua 1 mảnh đất 1 tỷ đồng từ năm 2020 và năm 2025 bán được 1 tỷ 200 triệu đồng. Số tiền 200 triệu được xem là phần lãi và sẽ bị đánh thuế 20% phần lãi tương đương với 40 triệu đồng.

Đặt giả sử các tình huống sau đây: Nhà, đất mua từ rất lâu, khoảng từ năm 2000 và khi mua có giá chỉ 100 triệu nhưng nay bán có giá 1 tỷ thì sẽ tính thuế trên 900 triệu tiền lãi hay sao?

Hay nhà, đất đã mua quá lâu và không lưu lại các giấy tờ mua bán chuyển nhượng thì sẽ áp thuế 2% ? Nếu áp thuế như vậy sẽ không công bằng với người bị áp thuế 20% dù giá trị mảnh đất không khác nhau.

Nhà, đất mới mua 5 năm trở lại đây bằng tiền vay ngân hàng với giá 1 tỷ đồng. Bây giờ bán với giá 1,2 tỷ đồng thì phần lãi từ đất 200 triệu chưa chắc đủ bù tiền lãi vay ngân hàng. Tính ra thì người bán nhà lỗ chứ không lãi. Vậy cơ sở nào để xác định người ta có lãi mà tính thuế?

Nhà, đất mới mua 10 năm gần đây nhưng khi đó 1 tô phở có giá 20 nghìn đồng và bây giờ tô phở tương tự như ngày xưa đã có giá 40 nghìn đồng. Cơ sở nào để tính trượt giá và lạm phát vào giá tiền của bất động sản hiện tại? Thực chất nhiều bất động sản có lên giá và có lời nhưng cũng có bất động sản trong vòng 5-10 năm qua chỉ lên theo trượt giá chứ không sinh lời...

Đánh thuế nhằm chống tình trạng găm giữ bất động sản

Trước đó, tại hội thảo về đề xuất nghiên cứu áp thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch hoặc 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản hồi tháng 4, PGS.TS Phạm Thế Anh (Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng, nếu mục đích chính của việc đánh thuế là chống tình trạng găm giữ, tránh tạo ra các đô thị ma và giảm bất bình đẳng, đồng thời giúp tăng cung, giảm giá và làm lành mạnh hệ thống ngân hàng thì việc đánh thuế cao trên tiền lãi chuyển nhượng sẽ có nguy cơ làm tăng tình trạng găm giữ, ít có khả năng hạ giá bất động sản.

Ông Thế Anh cho rằng với trường hợp này, gánh nặng thuế sẽ bị chia sẻ giữa người mua và người bán. Còn với việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ như đã từng đề xuất trước đây thì chính sách này chủ yếu đánh vào đối tượng "cò thổi giá", lướt sóng ngắn hạn.

Ông Thế Anh nhận định việc đánh thuế vào căn nhà, mảnh đất thứ hai trở đi hằng năm là "thượng sách" bởi vì sẽ làm tăng cung, giảm tình trạng găm giữ, giảm giá, giảm tình trạng lệch lạc của thị trường lao động, giáo dục và lựa chọn nghề nghiệp. Đồng thời nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định thay thế cho các sắc thuế đang tác động lớn đến động lực sản xuất và lao động như thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân.

PGS.TS Phạm Thế Anh cảnh báo trường hợp đánh thuế cao trên lãi chuyển nhượng hoặc đánh thuế theo thời gian nắm giữ được áp dụng mà phản tác dụng, gây ra tình trạng "làm giá" bất động sản và tăng tình trạng găm giữ thì "thượng sách" kể trên có nguy cơ không được dùng đến.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan. Ảnh BĐS.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan cho rằng việc Bộ Tài chính nghiên cứu phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán nhằm phù hợp với thực tế của thị trường và tối ưu khoản thuế thu nhập cá nhân đóng vào ngân sách nhà nước.

Theo ông Tuấn, đối với cơ quan thuế, việc xác định chi phí đầu vào của một giao dịch bất động sản tương đối phức tạp, đặc biệt là với những căn nhà mua vào hàng chục năm với các khoản như chi phí mua bất động sản, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sửa chữa, chi phí lãi vay… Nếu không xác định được các chi phí kể trên thì sẽ xảy ra trường hợp căn nhà mua bán có lãi thực tế không bao nhiêu nhưng đóng đến 20% phần chênh lệch.

Với thị trường có những lúc giảm mạnh như giai đoạn vừa qua, ông Tuấn cho rằng nhiều dự án bán lỗ, giảm giá mạnh có thể không được áp dụng phương án áp 20% mà có thể vẫn áp 2% thì rất thiệt thòi cho người dân.

Còn với nhóm các nhà đầu tư, ông Tuấn cho rằng các nhà đầu tư chỉ quan tâm lợi nhuận trên một sản phẩm bất động sản, nên khi tính thuế 20% cộng thêm phí môi giới 1-3% thì giá bán đầu ra sẽ cộng thêm đúng chi phí này. Điều này làm tăng giá bất động sản hoặc có trường hợp công chứng hai giá gây thất thu cho ngân sách.

Còn với nhóm người mua nhà thật, ông Tuấn nhận định sẽ khó tiếp cận nhà hơn vì bản chất là giá nhà sẽ tăng lên. Do đó ông Tuấn cho rằng chính sách thuế cần tạo động lực cho thị trường phát triển thay vì hạn chế giao dịch và thanh khoản, tạo ra sự e ngại cả từ phía người mua lẫn người bán.

Trên talkshow liên quan đến việc Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án áp thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản ngày 7/5, ông Đinh Minh Tuấn cũng đưa ra nhận định về về việc với một nền kinh tế mà nhà ở vẫn là giấc mơ của đa số người dân, để đảm bảo công bằng giữa mục tiêu thu thuế và phát triển thị trường lành mạnh.

Theo ông Tuấn, trước hết, cần phân biệt người mua ở thực, nhà đầu tư, đầu cơ. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy miễn thuế hoặc giảm thuế cho căn nhà đầu tiên và căn nhà duy nhất; tăng thuế cho căn thứ hai, thứ ba. Cơ chế này vừa bảo vệ người ở thật, vừa kiểm soát đầu cơ.

Việt Nam có thể áp dụng thời gian nắm giữ (5 năm miễn thuế), cấp bậc thuế theo số lượng tài sản, kết hợp hoàn thiện cơ sở dữ liệu công dân - bất động sản. Điều quan trọng nhất là ý chí chính sách của Nhà nước: Xác định rõ mục tiêu, đối tượng và giám sát thực thi.