Xu hướng 'săn' đất tăng, nhà đầu tư cần cẩn trọng cơn 'sốt ảo'

Thị trường hưởng lợi từ hàng loạt thông tin tích cực

Thời gian qua, dù các cơn sốt xảy ra có sự tác động của các nhóm đầu cơ, nhưng có thể khẳng định nhu cầu thực sự về bất động sản đang tăng lên. Sau khoảng 2 năm chịu lãi suất cao và tín dụng bị siết chặt, thị trường bất động sản đã dần hồi phục và có dấu hiệu bật tăng khi Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ.

Năm nay, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16%, tương ứng với việc bơm khoảng 2,5 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế. Mặt bằng lãi suất cho vay cũng đã duy trì ổn định ở mức thấp sau chỉ đạo của Chính phủ về việc tăng cường thực hiện các giải pháp giảm lãi suất cho vay, giảm lãi suất huy động. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng động thái này không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn mà còn góp phần kích thích các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản được hưởng lợi từ hàng loạt thông tin tích cực. Đơn cử, Chính phủ đang rất nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, và việc thực thi hành lang pháp lý mới giúp nhiều dự án bất động sản có cơ hội được triển khai, khởi động trở lại. Quá trình đô thị hóa cùng với lo ngại lạm phát trên phạm vi toàn cầu khi các cuộc xung đột địa - chính trị có xu hướng gia tăng cùng rủi ro thuế quan cũng thúc đẩy các cá nhân, hộ gia đình mua tài sản bất động sản để “trú ẩn” tài sản. Nhu cầu đầu tư bất động sản cũng được kích thích khi hàng loạt dự án hạ tầng được hoàn thành, thúc đẩy triển khai, giúp đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại và tạo ra những khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn.

Thời gian qua, giao dịch nhà đất đang tăng lên ở nhiều mức độ khác nhau. Nguồn: ITN

Thời gian gần đây, lợi dụng quy luật tăng giá hiển nhiên của đất đai với vai trò là một yếu tố sản xuất cơ bản, cùng với việc điều chỉnh bảng giá đất mới, nhất là thông tin về việc sáp nhập một số địa phương, nhiều cá nhân, tổ chức nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, nhà đầu tư, đánh vào tâm lý đám đông; điều này đã tạo ra hội chứng “FOMO” (sợ bỏ lỡ), kích thích nhu cầu mua bất động sản.

Tuy nhiên, VARS cho rằng, dòng tiền của các nhà đầu tư chỉ đang hướng tới những khu vực có hạ tầng và quy hoạch phát triển đồng bộ, hiện đại. Xu hướng "săn" đất tại những khu vực có quy hoạch sáp nhập, phát triển hạ tầng là rõ rệt nhất. Tại một số địa phương có kế hoạch sáp nhập vào các tỉnh, thành phố lớn, mặt bằng giá đất cao hơn; hoặc ở nơi dự kiến là trung tâm hành chính mới sau sáp nhập, giá đất không ngừng nhảy múa, thậm chí thiết lập “đỉnh” mới của năm 2022.

Ngoài ra, chi phí vốn nếu đầu tư vào các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang ở mức quá cao khiến nhiều nhà đầu tư tìm đến các khu vực vùng ven hoặc những nơi có tiềm năng phát triển trong tương lai để tối ưu hiệu quả đầu tư. Các khu vực đang được “săn lùng” có mặt bằng giá còn thấp tại các tỉnh, thành vùng ven Hà Nội, như tuyến huyện, xã tại Ninh Bình, Lạng Sơn, Bắc Giang, Hải Dương... Ở miền Nam, các khu vực có dòng vốn hạ tầng lớn như Bình Thạnh (TP. Hồ Chí Minh), Long An, Bình Dương đang ghi nhận làn sóng giao dịch tăng trở lại.

Đặt yếu tố thanh khoản và tạo dòng tiền lên hàng đầu

Dù xu hướng "săn" đất đang tăng tại một số khu vực, nhưng Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn “sốt ảo”.

Theo đó, phải tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Tiếp đến, yếu tố thanh khoản và tạo dòng tiền từ bất động sản phải được đặt lên hàng đầu. Theo ông Đính, những nơi có kế hoạch triển khai quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.

Để thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững, tránh việc giá cả vượt quá giá trị thực tế gây nên các cơn “sốt ảo”, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần có sự đồng hành, phối hợp sát sao của tất cả các bên liên quan. Trong đó, Nhà nước cần giữ vai trò cầm trịch, tăng cường quản lý, giám sát; đẩy mạnh việc nghiên cứu, xây dựng và triển khai áp dụng các cơ chế, chính sách hướng đến mục tiêu minh bạch hóa hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản.

Về phía đội ngũ môi giới bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản, cần nghiêm chỉnh chấp hành các quy định pháp luật trong quá trình thực hiện vai trò trung gian kết nối. Tuyệt đối không vì lợi ích của cá nhân và doanh nghiệp mà tiếp tay cho các cá nhân đẩy giá, tạo sốt “ảo”, gây méo mó cung cầu. Theo quy định của luật mới, trách nhiệm của môi giới bất động sản cũng đã được quy định rất chặt chẽ, nếu vi phạm sẽ bị truy cứu và xử phạt.

“Thị trường bất động sản mới đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất "nhạy cảm" với các yếu tố tác động. Vì vậy, các chủ thể liên quan cần lấy thị trường chung làm trọng yếu. Nếu chỉ tập trung tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn mà không quan tâm đến yếu tố dài hạn như cung cầu, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro điều chỉnh, gây ảnh hưởng tới tất cả các cá thể hoạt động trong thị trường”, ông Đính nhấn mạnh.

Lam Ngọc