Xảy ra sốt đất, can thiệp thế nào?

Căn cứ vào đâu xác định “sốt đất”?

Hiện tại, thị trường bất động sản có nhiều phân khúc và nhiều khu vực. Sau mỗi quý, nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường trong nước và quốc tế đều công bố thống kê thị trường bất động sản tăng, giảm, số giao dịch, nguồn cung. Tuy nhiên, những báo cáo này các đơn vị đều khẳng định chỉ dùng để tham khảo và con số không đảm bảo tính chính xác.

Đất ở Thanh Oai (Hà Nội) qua đấu giá, có mảnh giá lên hơn 100 triệu đồng/m2 Ảnh: Nguyễn Hùng

Ông Phạm Đức Toản, Giám đốc Công ty Bất động sản EZ cho biết, chỉ số giá giao dịch một số phân khúc bất động sản chủ yếu do các đơn vị độc lập thu thập và công bố. Trong khi thị trường địa ốc gồm nhiều khu vực và phân khúc khác biệt. Theo ông Toản, như đầu năm nay, tại Hà Nội, chung cư cũ ghi nhận biến động tăng giá 30-40% so với cuối năm ngoái, nhưng đất nền ở huyện, vùng ven lại ảm đạm, thậm chí giá giảm nhẹ. Vì vậy, việc xác định biến động giá bất động sản cần thống kê cho từng khu vực và phân khúc cụ thể. "Giải pháp này cần một nguồn lực lớn để có thể bao quát toàn thị trường", ông Toản nói.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc liên bộ can thiệp thị trường bất động sản tăng hay giảm trên 20% trong 3 tháng “còn mang tính hành chính”. Bởi khác với các sản phẩm như xăng, dầu, vàng, Nhà nước có thể can thiệp bằng công cụ thuế hay đẩy nguồn cung lớn ra thị trường, bất động sản có tính đặc thù hơn. Đó là giá trị lớn, nguồn cung khan hiếm và giá giao dịch không được công khai như các sản phẩm tiêu dùng trên.

“Biến động giá trên thị trường địa ốc được quyết định bởi cung - cầu nên không thể can thiệp bằng mệnh lệnh để thay đổi giá giao dịch”, ông Thịnh cho hay. Ngoài ra, cơ quan quản lý chưa xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch toàn quốc - yếu tố quyết định việc giá có tăng hay giảm trên 20% trong 3 tháng hay không.

Chỉ có can thiệp bằng thuế mới điều tiết được giá

Ông Mai Văn Phấn, Cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu Thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, theo quy định, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản thông qua thực hiện pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, ông Phấn cho rằng, biện pháp hạ nhiệt thị trường phải tiến hành sớm còn khi người dân đã giao dịch, cơ quan Nhà nước buộc phải làm thủ tục.

Trao đổi với PV Tiền Phong, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, liên bộ đề xuất hạ nhiệt thị trường chỉ là biện pháp hành chính. Khi liên bộ vào cuộc, cần Bộ Tài chính đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản thông qua sử dụng chính sách pháp luật về thuế. Theo ông Võ, đây là chính sách quan trọng nhưng Luật Thuế không thể sửa trong vài tháng để điều tiết hạ nhiệt thị trường ngay.

“Nếu không dùng đến biện pháp thuế, sẽ không bao giờ ngăn chặn được tình trạng “sốt” đất ảo. Những năm qua, “sốt” đất vẫn lặp lại chưa xử lý triệt để được mặc dù có nhiều biện pháp xử lý cùng lúc. Biện pháp căn cơ nhất là đánh thuế nhà đất. Biện pháp này chưa bao giờ được áp dụng, thì làm sao mà hạ được “sốt” giá đất. Tôi đã nói 10 năm nay rồi, nhưng chưa bao giờ áp dụng việc đánh thuế. Trước hết, thuế bất động sản sẽ chặn “sốt” đất, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có bất động sản nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả”, ông Võ nhấn mạnh.

Ông Võ cho rằng, khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản sẽ giảm, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và để người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận nhà ở.

Chuyên gia này cũng cho rằng, việc áp thuế bất động sản sẽ ngăn chặn tình trạng “sốt” giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa như thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận... Việc áp dụng đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn cũng là một giải pháp hữu hiệu. Tuy nhiên, cũng cần xem lại cách đánh thuế bất động sản hiện nay theo hướng không chỉ nhằm mục tiêu tăng thuế mà phải để việc áp thuế đạt hiệu quả cao.

Ngọc Mai