VKSND huyện Châu Thành kháng nghị bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn

Theo quyết định kháng nghị phúc thẩm, nguyên đơn là ông P.T.Đ (ngụ xã Đông Phước A, huyện Châu Thành), bị đơn là ông T.V.T và bà L..T.T.H (cùng ngụ xã Đông Phước A, huyện Châu Thành).

Kháng nghị yêu cầu bị đơn phải trả tiền phạt cọc cho nguyên đơn. (Ảnh minh họa)

Sau khi xem xét hồ sơ vụ án, tài liệu, chứng cứ, VKSND huyện Châu Thành nhận thấy, giữa nguyên đơn và bị đơn cùng thống nhất thừa nhận vào ngày 24/1/2022, có lập giấy nhận tiền cọc với thỏa thuận, bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho nguyên đơn phần đất có diện tích 3.500m2 tọa lạc tại ấp Phước Long xã Đông Phước A, giá trị chuyển nhượng 600 triệu đồng. Tổng cộng hai lần bị đơn đã nhận tiền đặt cọc 500 triệu đồng.
Do bị đơn chưa thực hiện việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho nguyên đơn như thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn hoàn trả lại tiền cọc 500 triệu đồng và tiền phạt cọc 500 triệu đồng. Tổng cộng số tiền bị đơn phải hoàn trả và phạt cọc là 1 tỉ đồng.
Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì cho rằng, bị đơn đã đi làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng do đất bị lộn thửa và người giáp ranh với người đi nước ngoài chưa về nên chưa làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Vì vậy bị đơn đồng ý trả lại 500 triệu đồng tiền cọc đã nhận, không đồng ý trả tiền phạt cọc.
Tại bản án sơ thẩm tuyên xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 24/1/2022 vô hiệu. Buộc các bị đơn trả cho nguyên đơn tổng số tiền 750 triệu đồng, trong đó vốn gốc 500 triệu đồng, tiền phạt cọc 250 triệu đồng.
VKSND huyện Châu Thành cho rằng, quá trình giải quyết vụ án cả hai bên cùng thống nhất thừa nhận số tiền 500 triệu đồng là tiền cọc, không phải là tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc chuyển nhượng này trong khi phần đất của bị đơn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
“Phần đất các đương sự thỏa thuận chuyển nhượng chưa có đủ điều kiện để chuyển nhượng, các bên đặt cọc để bảo đảm cho việc chuyển nhượng phần đất của bị đơn đã vi phạm quy định tại Điều 117, Điều 123 Bộ Luật Dân sự 2015. Do đó bản án dân sự sơ thẩm tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 24/1/2022 vô hiệu là có căn cứ.
Về giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, theo quy định tại Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 thì khi giao dịch vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nguyên đơn đã nhận đất canh tác, nên buộc nguyên đơn giao trả đất cho bị đơn. Bị đơn đã nhận tiền cọc của nguyên đơn nên buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn là phù hợp”, quyết định kháng nghị phúc thẩm nêu rõ.
Bên cạnh đó, xét về yếu tố lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu, khi thỏa thuận đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị đơn biết rõ chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn thỏa thuận đặt cọc và chuyển nhượng. Nguyên đơn cũng biết và phải biết việc bị đơn chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn thỏa thuận, vì bên nhận chuyển nhượng phải tìm hiểu thông tin liên quan đến việc nhận chuyển nhượng. Điều này chứng tỏ hai bên đều biết không đủ điều kiện để giao kết hợp đồng chuyển nhượng, nhưng vẫn thỏa thuận đặt cọc và chuyển nhượng là do lỗi của hai bên.
Tại bản án dân sự sơ thẩm nhận định cả nguyên đơn và bị đơn đều có lỗi, mỗi bên là 50/50. Bị đơn đã nhận của nguyên đơn 500 triệu đồng tiền cọc nên phải trả lại cho nguyên đơn là phù hợp. Tuy nhiên bản án sơ thẩm còn tuyên buộc bị đơn phải chịu phạt cọc 250 triệu đồng là chưa chính xác làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn.
“Bởi lẽ do việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện được là do lỗi hai bên, căn cứ tinh thần hướng dẫn tại tiểu mục c mục 1 phần I Nghị quyết số 01 ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao là trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng vô hiệu thì không phạt cọc”, kháng nghị phúc thẩm nêu.
Vì các lẽ trên, VKSND huyện Châu Thành kháng nghị một phần bản án dân sự sơ thẩm của TAND huyện Châu Thành về việc buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền phạt cọc là 250 triệu đồng. Đề nghị TAND tỉnh Hậu Giang xét xử phúc thẩm vụ án theo hướng sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng đã phân tích trên./.

Hoàng Anh - Đại Lánh