Việt Nam cần hơn 450.000 căn nhà ở mỗi năm

Nhiều yếu tố thuận lợi hỗ trợ phục hồi bất động sản năm 2025

Theo Chứng khoán Maybank, thị trường bất động sản đang dần thoát khỏi chu kỳ suy thoái và sẵn sàng cho một sự phục hồi mạnh mẽ bắt đầu từ năm 2025. Sự phục hồi này dự kiến sẽ được thúc đẩy bởi 02 nguồn cầu chính: nhu cầu thực sự của người dùng cuối (end-user) và nhu cầu đầu tư. Các yếu tố chính như lãi suất và phát triển cơ sở hạ tầng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích nhu cầu.

Về phía cung, đơn vị này dự đoán sẽ có sự cải thiện đáng kể nhờ vào việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, được hỗ trợ bởi việc ban hành các luật mới. Sự rõ ràng về quy định này dự kiến sẽ mở khóa các dự án bị đình trệ trước đây, giúp điều chỉnh nguồn cung phù hợp với nhu cầu ngày càng tăng. Do đó, sẽ có sự gia tăng về mặt thanh khoản và giá cả trên toàn ngành bất động sản, tạo ra sự phục hồi cân bằng và bền vững trong tương lai.

Bất động sản nhà đất được ưa chuộng hơn. Nguồn: MoC, Maybank IBG Research

Theo nhận định của đơn vị này, môi trường lãi suất hiện tại không gây ra những thách thức đáng kể, vì các khoản thanh toán thế chấp vẫn ở mức có thể kiểm soát được với mức lãi suất 10%, đảm bảo khả năng chi trả cho người mua. Ngoài ra, các kế hoạch chi tiêu lớn cho phát triển hạ tầng trong những năm tới dự kiến sẽ đóng vai trò là một chất xúc tác quan trọng, thúc đẩy nhu cầu trên thị trường.

Hơn nữa, việc thực thi các quy định mới vào tháng 8/2024 dự kiến sẽ đẩy nhanh quy trình phê duyệt pháp lý, giúp củng cố niềm tin và sự tin tưởng của người mua.

Giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội năm 2025 vào khoảng 2.500 USD/m2

Chứng khoán Maybank cũng duy trì triển vọng tích cực về thị trường bất động sản Việt Nam trong dài hạn, được hỗ trợ bởi tăng trưởng dân số mạnh mẽ và tỷ lệ đô thị hóa ngày càng tăng. Với tốc độ tăng trưởng dân số hàng năm là 0,7% và đô thị hóa tiến triển ở mức 1% mỗi năm, ước tính nhu cầu hơn 450.000 căn nhà mỗi năm.

Chứng khoán Maybank dự báo nhu cầu hàng năm là 450.000 căn dựa trên tăng trưởng dân số và đô thị hóa tại Việt Nam. Nguồn: Maybank IBG Research

Tuy nhiên, khả năng chi trả nhà ở vẫn là yếu tố quan trọng quyết định quỹ đạo tăng trưởng của thị trường. Với mô phỏng một hộ gia đình có thu nhập hàng năm 24.000 USD, giả định tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) là 60%, lãi suất 10% và kỳ hạn vay 20 năm, Chứng khoán Maybank ước tính giá nhà phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình này khoảng 2.500 USD/m2.

Con số này phù hợp với tỷ lệ hấp thụ cao được ghi nhận trong phân khúc giá này, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với các bất động sản trong phân khúc hợp túi tiền. Do đó, các đợt mở bán mới tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội trong năm 2025 sẽ khởi điểm ở mức giá này, trở thành động lực chính cho sự phục hồi thị trường và hỗ trợ duy trì tỷ lệ hấp thụ trong phân khúc trung cấp.

Năm 2025, nhiều nhận định cho rằng phát triển hạ tầng sẽ tiếp tục được tập trung mạnh, trở thành động lực chính cho thị trường bất động sản. Mối tương quan giữa đầu tư hạ tầng và nhu cầu bất động sản đã được chứng minh trong các chu kỳ trước đây, và xu hướng này sẽ tiếp tục. Sự cải thiện kết nối thông qua các tuyến đường chính, cầu, và mạng lưới giao thông công cộng đã làm cho các khu vực ngoại ô trở nên dễ tiếp cận hơn, thu hút cả công ty phát triển bất động sản lẫn người mua nhà tìm kiếm các lựa chọn sống rộng rãi và hợp túi tiền.

Chứng khoán Maybank dự báo sự bùng nổ bất động sản nhờ phát triển hạ tầng này sẽ mở rộng đến các khu vực ven đô, thành phố vệ tinh xung quanh, nơi đã bắt đầu chứng kiến sự gia tăng hoạt động. Vị trí gần hạ tầng mới, như đường cao tốc, cầu và tuyến metro, sẽ là yếu tố khác biệt chính cho các công ty phát triển bất động muốn nắm bắt làn sóng nhu cầu tiếp theo.

Lan Anh